Земельный кадастр как инструмент регулирования социально - экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

y">      Цифровая  карта кадастрового зонирования  является автономной поисковой системой для определения земельного участка в базовом кадастровом квартале, позволяет установить его местоположение и кадастровый номер, а также привязать к этому земельному участку имеющуюся информацию о правовом режиме использования, площади, стоимости участка и др. 
 
 
 
 

2.3.2. Инвентаризация земель 

      Инвентаризация  земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление  и уточнение данных о земельных участках в целях государственного учета земель и ведения государственного земельного кадастра.

      Инвентаризация  земель проводится с целью уточнения  или установления местоположения, границ (без закрепления, на местности) размеров, правового статуса, выявления неиспользуемых, нерационально используемых или неиспользуемых по целевому назначению земель, других необходимых количественных и качественных характеристик земель, отражаемых в государственном земельном и других кадастрах и документах - государственной регистрации прав на землю, а также необходимых для осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель и принятия на этой основе решений об упорядочении использования земель. В зависимости от поставленных целей может проводиться полная или целевая инвентаризация земель. Полная инвентаризация земель проводится на всей территории Российской Федерации и на землях всех категорий, независимо от форм собственности на землю, с уточнением или установлением характеристик земельных участков. Целевая инвентаризация земель проводится на землях отдельных категорий, на территориях отдельных регионов, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в зонах проявления негативных процессов, по труппам или отдельным земельным участкам. При целевой инвентаризации, информация о состоянии и использовании земель может уточняться по всем или отдельным характеристикам [4].

      Администрация города Екатеринбурга и Комитет  по земельным ресурсам и землеустройству  занимается вопросами создания АИС земельного кадастра города. Стержневой работой Горкомзема является создание земельного кадастра города, важной частью которого является инвентаризация земель города.

      На  конец 2000г. по четырем административным районам (из семи) выполнены работы по инвентаризации земель, созданы графические и семантические базы данных с использованием современных геоинформационных систем и автоматизированных технологий, формируется глобальная информационная база данных по земельному кадастру города.

      Площадь города Екатеринбурга в границах городской черты составляет 48.9 тыс. га, на половине площади - 24.5 тыс. га проведены инвентаризация земель (Железнодорожный, Кировский, Орджоникидзевский, Октябрьский районы). С учётом начатых работ по инвентаризации земель Верх-Исетского района инвентаризацией охвачено 71% территории города или около 35.0 тыс.га. Не начаты работы по двум районам: Ленинскому и Чкаловскому - 2,4 га и 11,7 тыс.га соответственно.

      Материалами инвентаризации были выявлены землепользователи-плательщики  земельного налога и арендной платы,  определены их фактические границы и площади.

      Все материалы инвентаризации представлены как в электронном виде, так  и на бумажных носителях. По одному экземпляру материалов инвентаризации передано в налоговые инспекции  и Главархитектуру, в том числе:

списки  плательщиков земельного налога (юридические  и физические лица),

списки  неиспользуемых земель,

списки  не установленных землепользователей,

сведения  по встроенно-пристроенным помещениям.

      Материалы инвентаризации утверждены постановлениями Главы города, на основании которых заключаются также краткосрочные договора аренды земельных участков. 

      2.3.3. Экономическая оценка  городских земель 

     Для дифференциации ставок земельного налога необходимо проведение работ по комплексной  градостроительной оценке городских территорий.  В странах с развитой рыночной экономикой комплексная градостроительная оценка городских территорий проводится методами,  базирующимися на математическом анализе реальных цен по фактически совершенным сделкам с недвижимостью (методы сравнительных продаж), в том числе с застроенными и незастроенными  земельными участками. В настоящее время в большинстве Российских городов (в том числе и Екатеринбурге) земельный рынок находится в стадии зарождения, уровень  рыночных цен на земельные участки существенно занижен по ряду объективных и субъективных причин (низкий уровень доходов большей части населения, неразвитость инвестиционных процессов и т.д.). Поэтому использование "методов сравнительных продаж" для  комплексной  градостроительной оценки городских территорий пока не представляется возможным.

     В течение 1996 года Институтом экономики УрО РАН, по заказу Администрации города Екатеринбурга, была выполнена экономическая оценка территории муниципального образования и разработано новое ценовое зонирование. Вместо существовавших с 1994 года 34-х оценочных зон на территории города выделено 69 оценочных зон и 12 зон на прилегающих территориях - всего 81 оценочная зона на территории муниципального образования. Так же Институтом экономики были рассчитаны дифференцированные ставки земельного налога по оценочным зонам (см. приложение 2), которые используются и для расчета базовых ставок арендной платы за землю. Экономическое зонирование территории и ставки земельного налога МО “город Екатеринбург” также занесены в базу данных земельного кадастра в электронном виде.

     Эта экономическая оценка включает в  себя два основных показателя.  Первый показатель отражает общественно необходимые затраты на развитие социальной (за исключением жилищного фонда, который включается в плату за трудовые ресурсы) и инженерно-транспортной инфраструктуры. Сюда входят стоимости существующих объектов обслуживания (торговли, общественного  питания, здравоохранения,  культуры, спорта и др.), систем инженерного оборудования и благоустройства, сохраняющих свою практическую ценность на расчетный срок, а так же затраты на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры районного и городского значения на прогнозируемый период, включая затраты на городские природоохранные мероприятия. Расчетным сроком в работе взят пятилетний период (1996-2000 г.г.), так как прогнозирование развития городского хозяйства на более длительные сроки, с учетом продолжающегося реформирования страны, в настоящее время нецелесообразно. Второй показатель комплексной градостроительной оценки территорий отражает социально-экономическую ценность городских земель. Здесь оценивается в стоимостном выражении функциональное удобство территории для проживания населения:  обеспеченность объектами социальной  сферы, инженерными сетями, городским пассажирским транспортом (транспортная доступность к центру города и к основным зонам функционального тяготения населения), уровень благоустройства и озеленения, состояние окружающей среды,  архитектурно-историческая ценность застройки. По территориально выраженным однотипным градостроительным условиям, с учетом социально-экономической ценности территорий,  транспортной доступности к центру города и общегородским объектам обслуживания, а так же перспективной планировочной структуры города. При этом максимально учтено градостроительное зонирование, принятое в правилах застройки Екатеринбурга.

     Результаты  комплексной градостроительной  оценки территории Екатеринбурга и  дифференциации ставок земельного налога утверждены Решением Екатеринбургской городской  Думы от 26.09.96 г. "Об утверждении дифференцированных ставок земельного налога на территории  муниципального образования г. Екатеринбург". В соответствии с этим Решением, а также федеральными нормативными актами, предусматривающими индексацию ставок земельного налога, максимальная ставка земельного налога в городской черте для первой  оценочной зоны в 2000 году составляет 17,28 руб.  за 1 кв.м в год, минимальная (для 57, 79 зон) - 5 копеек за 1 кв.м в год. В других  городах России средние ставки земельного налога также дифференцируются по зонам различной архитектурно-градостроительной ценности с учетом различных, в том числе рассмотренных выше, факторов.

     Сравнительный анализ по зонированию и дифференциации ставок в этих городах приведен в таблице 1.

     Таблица 1

 

      Составлено  автором по: [14-19]. 

4. Современное состояние земельного кадастра в Екатеринбурге

 

      Согласно  данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга, приведены следующие результаты создания земельного кадастра по состоянию на 01.01.2001г.:

      Всего территория: 114511 га или 1145,11 кв.км

      В том числе земель поселений:

      из  них сельских:         2350 га (23,5 кв.км).

      Г. Екатеринбург:          49115 га (491,15 кв.км)

      Занято  лесами:            44366 га (443,66 кв.км)

      Покрыто водой:           4423 га   (44,23 кв.км)

      Земель  с/х назначения:     21328 га (213,28 кв.км)

      Кадастровое деление выполнено в электронном  виде (вектор) в 1998 г. с использованием материалов градостроительного зонирования, материалов лесоустройства и т.д. на основе картматериала М 1:10000 по следующей схеме: на основе административного деления территории МО “город Екатеринбург” на 7 районов принято 7 блоков, с выделением земель инфраструктуры (транспортной, инженерной) федерального, регионального и общегородского значения в отдельный 8 блок (с номером 00). Внутри блоков произведена разбивка в соответствии с  материалами градостроительного зонирования на 106 массивов, при этом элементы инфраструктуры (магистральные районного значения) выделены в 00-вой массив каждого блока. Каждый массив в свою очередь разбит на кадастровые кварталы, с выделением земель инфраструктуры в 0-кватрал. Общее количество кадастровых кварталов составило 4225. В порядке дежурства (с мая 1999г.) введен 14461 кадастровый участок, ежемесячно учитывается от 450 до 800 участков (в зависимости от сезона).    

      Создана база данных по всем раннее выданным правоподтверждающим  документам, проведена сверка информации с БТИ, в дежурном порядке (ежемесячно) осуществляется обмен информацией с органами Минюста.

      Общее количество описанных участков составляет 71138, субъектов земельных отношений 84839, в том числе: физические лица - 79361 , юридические лица- 5478, прав на земельные участки - 92852, в том числе собственности – 58363, постоянного пользования – 29700, аренды – 4789.

      Одновременно  за счет средств бюджета города проводятся работы по инвентаризации земель муниципального образования с уточнением кадастрового зонирования по материалам топосъемки М1:500, с передачей материалов на бумажных и магнитных носителях (в том числе растров картматериала М1:500).

      Всего проинвентаризовано 27411 земельных участков, на общей площади 32174 га (321,74 кв.км).

      В том числе по годам: 1995-96 –3450 участков, 3347 га; 1998 - 5838 участков, 4726 га; 1999 - 8356 участков, 9240 га; 2000 - 9767 участков, 14861 га.

      Кроме того в 2000 г. проведены подготовительные работы и начата полевая инвентаризация земель на площади 23059 га, завершение работ на этой территории планируется на конец 2001г, заключен договор на 2001-2002 г. на окончание работ по инвентаризации земель в полном объеме (44760 га).

 

3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города Екатеринбурга