Земельное право: приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

3. В сферу действия норм гражданского права попадают общие правила и требования совершения сделок с земельным участком; вопросы их регистрации и т.д. В сфере действия норм земельного права - вопросы публично-правового порядка (включая землеустройство), ограничения прав на землю, процедуры предоставления земельных участков и т.д.

4. В качестве объекта гражданских правоотношений может выступать только земельный участок; упоминаемые в ст. 36 Конституции России, ст. 129 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ такие объекты, как «земля» и «часть земельного участка», в качестве объекта гражданских прав выступать не могут.

5. Земельный участок как объект гражданских правоотношений может выступать в трех принципиально разных качествах:

- как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);

- как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой категории - единого объекта недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, которые связаны с ним единой судьбой, что означает взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга;

- как составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего в том числе и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Сам же имущественный комплекс не является ни сложной, ни недвижимой вещью.

Применительно к существующим особенностям земельных отношений можно говорить:

1) о приобретении прав на земельные участки в результате принятия соответствующих решений органами публичной власти о предоставлении (переоформлении) земельного участка в частную собственность либо на ином праве за плату или бесплатно. В данном случае речь идет о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность отдельным категориям льготников (например, героям Советского Союза и героям России) для ведения садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, равно как и о бесплатной приватизации соответствующих земельных участков; предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным казенным предприятиям и учреждениям (ст. 20 ЗК РФ); предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование; предоставлении земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объекта и т.д. Данный список может быть продолжен, однако заметим, что указанные процедуры не представляют для нас непосредственного интереса, поскольку не содержат гражданско-правовой специфики;

2) о приобретении земельного участка в собственность гражданином или юридическим лицом в результате совершения сделки с таким же субъектом гражданского права. В данном случае действуют общие нормы ГК РФ об особенностях совершения сделок с недвижимостью с учетом статей 22, 24, 37 ЗК РФ и ряда иных подобных норм, определяющих некоторую специфику таких сделок. Органы публичной власти в этих сделках непосредственно не участвуют, и потому данная группа также интереса для нас не представляет;

3) о приобретении или переоформлении земельного участка в частную собственность из собственности публичной, когда имеет место сложный фактический состав и наряду с самим решением органа публичной власти о передаче земельного участка в частную собственность необходимо проведение ряда дополнительных гражданско-правовых процедур, например торгов, с заключением по их итогам договора купли-продажи земельного участка. Учитывая наличие сложного фактического состава, содержащего гражданско-правовые и административно-правовые элементы, предлагаем именовать данную классификационную группу как смешанная процедура.

В ст. 30 ЗК РФ различаются процедуры предоставления земельного участка для строительства и для целей, не связанных со строительством. Обе процедуры принадлежат к одной классификационной подгруппе - предоставление впервые земельных участков из публичной (государственной или муниципальной) собственности. Такое предоставление может осуществляться за плату или бесплатно, посредством проведения торгов либо без таковых, в собственность или в аренду.

Во-вторых, у гражданина или юридического лица уже может находиться земельный участок на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования. Данные лица вправе осуществить переоформление (приватизацию) права постоянного (бессрочного) пользования (права аренды) земельным участком на право частной собственности. Для этого заинтересованное лицо заключает договор купли-продажи земельного участка с органом публичной власти (в подавляющем большинстве случаев - это орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка); принципиальной особенностью договора является порядок определения выкупной цены.

Выше указанное позволяет сформулировать ряд выводов.

1. Гражданско-правовые основания приобретения права частной собственности на земельные участки - это предусмотренные гражданским и земельным законодательством юридические факты (фактические составы), с наступлением которых нормы права связывают возмездное приобретение или переоформление прав на земельные участки физических и юридических лиц и соответствующее их прекращение у публично-правовых образований.

2. Гражданско-правовые начала в правоотношениях предоставления и переоформления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, проявляются в проведении торгов для предоставления земельного участка для строительства, а также в осуществлении выкупа земельного участка, занятого приватизированными объектами недвижимости.

1.2. Аренда и купля-продажа земельных участков в российском законодательстве

В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав. Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 Кодекса.

Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей, о которых подробнее будет сказано ниже, предусмотрен, в частности, в ст. 22 Кодекса.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды и купли-продажи земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений. Напомним, что в п. 3 ст. 3 Кодекса законодатель предпринял попытку установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С одной стороны, именно гражданское законодательство, согласно ст. 2 ГК РФ, определяет, в частности, правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, прочие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Другие отрасли законодательства не могут первично регулировать указанные отношения. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению с ними сделок регулируются, конечно, гражданским законодательством.

С другой стороны, земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте. С учетом этого в п. 3 ст. 3 Кодекса предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

В российских условиях, где земельное право выделено, наряду с гражданским, в самостоятельную отрасль права, такой подход к решению проблемы представляется логичным.

В то же время остается немало вопросов. Например, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. При этом Кодекс содержит немало норм, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в Земельном кодексе имеются основания для отнесения их к нормам земельного права. Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Представляется, что основной причиной подобных проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе, что не характерно для большинства других национальных правовых систем. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя.

Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет.

Право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Права юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ и с учетом особенностей, установленных Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ и Кодекса.

Статья 22 Кодекса содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 Кодекса не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 Кодекса не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса. Данное правило п. 3 ст. 22 Кодекса основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.[3]

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. п. 1 ст. 621 ГК РФ).