Земельное право: приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

Земельное право: Приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

Глава 1. Процедура приобретения земельных участков как объектов гражданских прав…………………………………………………………………5

1.1.Земельный участок - объект гражданских правоотношений и гражданско-правовые основания его приобретения…………………………………………….5

1.2.Аренда и купля-продажа земельных участков в российском законодательстве…………………………………………………………………...13

Глава 2. Актуальные правовые проблемы приобретения права на земельные участки, расположенные под объектами строительства…30

2.1.Реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов: права покупателя здания, строения, сооружения на земельный участок…………………………………………………………………30

2.2.Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения, сооружения……………………………………………………………...35

Заключение………………………………………………………………………….48

Список литературы…………………………………………………………………50

Введение

Земля является важным природным богатством, а также пространственным базисом для деятельности субъектов права. В ряде отраслей экономики земля выступает в качестве основного производственного ресурса.

В настоящее время земельный участок выступает объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и иных правоотношений. В каждом конкретном случае в сферу правового регулирования попадает тот или иной элемент правового режима земельного участка.

Проводимая в Российской Федерации в течение более чем двадцати лет земельная реформа привела к коренному изменению правового регулирования отношений собственности на земельные участки.

Правовое регулирование отношений собственности, а также особенности приобретения прав на различные объекты гражданского оборота (включая земельные участки) уже неоднократно попадали в поле зрения ученых-юристов.

На сегодняшний день для собственников зданий, строений, сооружений весьма актуальной является проблема оформления прав на земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены.

Таким образом, в настоящее время потребность в совершенствовании правового регулирования, связанного с оформлением земельных участков для обеспечения строительства объектов, наиболее актуальна, так как существует ряд объективных факторов, которые не в полной мере учтены в действующем законодательстве.

В связи с вышесказанным тема написания курсовой работы является весьма актуальной.

Целью написания данной курсовой работы является изучение особенностей механизма приобретения прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть гражданско-правовые основания приобретения земельных участков;

- изучить особенности процедуры аренды и купли-продажа земельных участков в российском законодательстве;

- проанализировать актуальные правовые проблемы приобретения права на земельные участки, расположенные под объектами строительства.

При написании работы был использован широкий круг специальной литературы по изучаемой проблеме, статьи ведущих специалистов, среди которых труды М.Ю.Тихомирова, С.Ю.Стародумовой и др., а также нормативно-правовые источники и статистические данные.

Цель и задачи исследования определили структуру курсовой работы. Она состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы.

Таким образом, отразив наибольшую актуальность изучаемой тематики и объективную необходимость ее анализа, определив цели и задачи курсовой работы автор предлагает перейти непосредственно к предмету исследования.

Глава 1. Процедура приобретения земельных участков как объектов гражданских прав

1.1. Земельный участок - объект гражданских правоотношений и гражданско-правовые основания его приобретения

Как следует из ст. 128 ГК РФ, существуют следующие виды объектов гражданских правоотношений: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; интеллектуальная собственность; нематериальные блага.

Данный перечень нельзя считать исчерпывающим, а выделенная категория объектов гражданских прав «иное имущество» и вовсе имеет оценочный характер.

Типичным примером принципиального изменения правового регулирования вещных отношений является эволюция законодательного подхода к правовому режиму земельных участков, признание земельного участка с началом земельной реформы объектом недвижимости, имеющим рыночную стоимость. Заметим, что к недвижимости законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Справедливости ради следует заметить, что в течение последних лет законодатель сделал достаточно много для приведения к общему знаменателю гражданского и земельного законодательства, внеся изменения и в ЗК РФ, и в ГК РФ, а также в иные законодательные акты.

Однако окончательное решение вопроса пока отсутствует. Суть проблемы заключается в том, что земельный участок является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектом гражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей.

Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.) земельный участок выступает еще и в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды.[1]

Земельная реформа 1990-х годов, повлекшая включение земельных участков в гражданский оборот, обусловила и необходимость пересмотра устоявшихся подходов к пониманию земельных участков. Это положило начало в середине 90-х годов прошлого века крупнейшей научной дискуссии (продолжающейся до сих пор) о соотношении гражданского и земельного права при регулировании отношений по использованию и обороту земли.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного, и прежде всего земельного, законодательства.

Мы полагаем, что земельные отношения как таковые включают в себя отношения по использованию и охране земель. В части использования можно говорить о соотношении норм земельного и гражданского права; в части охраны - норм земельного и экологического права. Соответственно в первом случае объектом правового регулирования могут быть частноправовые отношения по поводу земельного участка как недвижимого имущества и публично-правовые отношения по поводу использования земель и земельных участков (землеустройство; кадастровый учет; территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка и межевание территории, резервирование и т.д.).

В частноправовой группе, в свою очередь, мы выделяем отношения, затрагивающие внешнюю и внутреннюю сторону «бытия» земельных участков, подразумевая: под внешней стороной - требования к форме сделок с земельными участками, условия и порядок заключения договора (в том числе порядок проведения публичных торгов по продаже земельных участков из публичной собственности в частную), условия действительности сделок и т.д.; под внутренней стороной - установление перечня изъятых или ограниченных в обороте земельных участков, нормирование предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков т.д.

Рассматривая земельный участок как объект гражданского правоотношения, необходимо различать такие категории, как объект правоотношения (общее), объект гражданского или земельного правоотношения (особенное) и объект конкретного правоотношения между индивидуально определенными субъектами (единичное), которые неразрывно связаны между собой и существуют в единстве. Различие, существующее между ними, относительно. Так, земля есть общий объект всех земельных правоотношений. Однако единый земельный фонд страны подразделяется в соответствии с основным целевым назначением на ряд категорий земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д.

Каждый из перечисленных видов земель выступает в качестве объекта того вида земельных правоотношений, которые складываются в связи с владением, пользованием или распоряжением им. В силу этого каждый вид земельных правоотношений характеризуется определенной спецификой, которая зависит главным образом и прежде всего от правового режима того или иного вида земель. А правовой режим земель определяется, в свою очередь, самой землей, ее свойствами и особенностями.[2]

На наш взгляд, земля не может являться объектом гражданских правоотношений и тем более недвижимостью. В таком качестве выступают земельные участки - совершенно другой объект правоотношений, причем в данном случае уже не экологических или конституционных, а непосредственно гражданских и земельных.

Исследование современного гражданского и земельного законодательства показывает, что земельный участок как объект гражданских правоотношений может выступать в трех принципиально разных качествах:

1) как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);

2) как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой разновидности объектов недвижимости - единого объекта недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, которые связаны с ним единой судьбой, что означает взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга. В научной юридической литературе существует весьма распространенное мнение о том, что данная правовая конструкция нежизнеспособна. Мы считаем такую оценку излишне пессимистичной и ниже попытаемся аргументировать свою позицию;

3) как составная часть другого объекта гражданских прав - имущественного комплекса. Данная концепция, набирающая в последние годы все больше сторонников, предполагает существование самостоятельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, разновидностями которого являются имущество предприятия, линейные объекты и т.д. Остается дискуссионным вопрос, следует ли считать имущественный комплекс объектом недвижимости либо отдельной гражданско-правовой категорией, ведь любой имущественный комплекс включает в свой состав земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.

Проведенное выше исследование земельного участка как объекта правоотношений позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Значение категории объектов гражданских правоотношений заключается в установлении определенного гражданско-правового режима не для каких-то благ (объектов материального мира), а для людей, совершающих по поводу этих благ определенные юридически значимые действия. Поэтому более точно считать объектом гражданских правоотношений (объектом гражданских прав) правовой режим определенных благ (а не сами блага), различая непосредственный (поведение) и опосредованный (материальные и нематериальные блага) объекты правоотношения.

2. Земельный участок может выступать объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и иных правоотношений. В каждом конкретном случае в сферу правового регулирования попадает тот или иной элемент правового режима земельного участка. В случае, когда земельный участок является объектом гражданских правоотношений, он выступает как объект недвижимости, попадая в частноправовую сферу действия норм гражданского права. Усложнение правового регулирования земельных отношений не позволяет провести четкую грань и «развести по разные стороны баррикад» нормы земельного и гражданского права. Даже сама постановка такого вопроса в известной степени абсурдна в условиях существования межотраслевых правовых институтов.