Управление земельными отношениями в современной России

     В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

     Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду земельного участка, которые  полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земель и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

     Статья 613 ГК специально определяет права третьих  лиц на сдаваемый в аренду земельный  участок. Так, передача земельного участка  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на сдаваемый  в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности  дает арендатору право требовать  уменьшения арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков.

     Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендуемый земельный участок в  субаренду и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом  или иными правовыми актами. В  этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

     По  ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права  в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при  условии его уведомления, если договором  аренды не предусмотрено иное. Арендатор  не вправе передать земельный участок  в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

     В случае аренды земельного участка государственной  или муниципальной собственности  на срок более 5 лет арендатор имеет  право в пределах срока действия договора передавать свои права и  обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые  указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

     В случае смерти гражданина, арендующего  земельный участок, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено  иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в  договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными  качествами арендатора.

     По  общему правилу, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый  срок (ст. 621 ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

     При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

     Если  арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств  улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после  прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость  неотделимых улучшений арендованного  земельного участка, произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом. Если арендатор произвел улучшения  земельного участка, которые связаны  с исполнением им обязанностей, предусмотренных  ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

     В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок  переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором обусловленной  договором выкупной цены. Если условие  о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при  этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы  в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Согласно п. 3 данной статьи законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о выкупе арендованного земельного участка касается, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев, когда законодательство предусматривает ограничения на их куплю-продажу. 
 

     Раздел 4. Право ограниченного  пользования чужим  земельным участком (сервитут)

     В римском праве слово «servitus» означало «рабство вещи», «служение её». Право, возникающее на служащую вещь называлась «сервитутом». Классическая сущность сервитута, сформировавшаяся еще во времена Древнего Рима, состоит в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. В римском праве сервитутом считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи. Если устанавливался сервитут, то земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

     Сервитут- вещное право. Такое право существует до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута, поэтому сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута. В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая- обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, соответственно, должна допускать такое пользование.

     Обязанная сторона обладает правом собственности  на вещь. Собственник в вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право, производное от права собственности. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой обладает правом сервитута.

     Сервитутам  посвящена ст. 23 ЗК. Существуют два вида сервитутов: частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст.274-277 ГК). Так, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от другого собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

     Сервитут  может быть установлен для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи, и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд собственника недвижимого  имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Однако обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком.

     Сервитут  еще может быть установлен также  в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве  пожизненного наследуемого владения или  праве постоянного пользования. Однако к числу лиц, устанавливающих  в своём имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных  участков (п.1 ст. 274 ГК).

     Важно правило о том, что сервитут следует  юридической судьбе обремененного  им земельного участка. Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Согласно п.9 ст.23 ЗК сервитуты подлежат государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

     Закон дает определение сервитута. Сервитут- это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, и помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

     Сервитут  обременяет земельный участок, поэтому  согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в  аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе  и об обременении земельного участка  сервитутом. Если арендодатель- собственник участка не выполнил этого условия, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

           Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

             В отличие от частного публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом Российской Федерации, нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

           Публичный сервитут имеет сходство с установлением ограничений прав на землю, поскольку ограничения прав определяются на основании требований, предусмотренных законодательством. Однако есть и отличия. Когда установлен публичный сервитут, то по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, допускаются изъятие участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. При определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененным публичным сервитутом, возможно выплата лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. Установление ограничений не предполагает взимания в этом случае платы.

     Сервитут  может быть срочным или постоянным. Закреплен принцип касающийся использования сервитута. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

     Если  установление публичного сервитута  приводит к невозможности использования  земельного участка, то его собственник, землепользователь, землевладелец  вправе требовать изъятия, в том  числе выкупа, у него данного участка  с возмещением органом государственной  власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением  убытков. Если же установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, вправе требовать защиты в судебном порядке.