Управление земельными отношениями в современной России

     Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляется их собственниками свободно.

     Право собственности — право конкретного  субъекта использовать имущественные  объекты своей властью и в  своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.

     Кроме того, возникли и другие формы права  на землю. Это — право пожизненного наследуемого владения землей; право  пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).

     Право государственной собственности  на землю в России исчисляется  столетиями, а последние семьдесят  лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось  — было только пользование. Сегодня  земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  Федерации, являются государственной  собственностью.

     Из  государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним  относятся земли, которые имеют  общероссийское значение, правовой режим  которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной  власти РФ.

     В состав земель федерального значения входят:

       1) земельные участки, занятые  объектами министерств обороны  и безопасности   государства; 

       2) земельные участки, занятые  федеральными энергетическими и  космическими   системами, объектами  ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,   транспорта и других  объектов федерального значения;

       3) земельные участки государственных  природных заповедников, национальных  парков,   памятников природы,  культуры и искусства федерального  и всемирного значения;

       4) земельные участки Российской  академии наук, отраслевых академий  наук, научных   и образовательных  учреждений федерального значения  и др.

       Также следует отметить, что все  земельные участки, занимаемые  федеральными   объектами (здания  федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),   относятся  к федеральной собственности.  
 
 

Раздел 3. Аренда земельных  участков. 

     Аренда  – основанное на договоре срочное  владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе  земельный участок. Если права передаются полностью лицу, их получившего, это  будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

     Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или  долгосрочной аренды.

            Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Гражданское законодательство предусматривает, что  предметом договора аренды могут  быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

     Цель  договора аренды земельного имущества  – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило, нуждается  в земельном участке временно либо не имеет возможности или  желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной  цены). Арендодателю же передаваемый земельный  участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому  лицу.

     Современные представления об аренде земельных  участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь 
   расположенные в пределах территории Российской Федерации 
   земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, 
   предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 
   ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут 
   быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с 
   гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка 
   его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 
   Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права 
   и обязанности по договору аренды земельного участка третьему 
   лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в 
   залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     В указанных случаях ответственным  по договору аренды земельного участка  перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка  не требуется.

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

     7. Земельный участок может быть  передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

     8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

     9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

     Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не 
    достигшими совершеннолетия, их законные представители могут 
    передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения 
    наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Порядок заключения договоров аренды земельных  участков регулируется гражданским  законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

     В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

     Законодательством предусмотрены существенные условия  договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду –  земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка  должно быть четко указано его  местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

     В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены  в том случае, если такой договор  предусматривает переход в последующем  права собственности на земельный  участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в  форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

     Согласно  ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору земельный  участок в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них  он не может пользоваться земельным  участком в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.