Товарищество собственников жилья

  Также следует разграничивать имущество  самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.

  В ст. 152 ЖК РФ говорится о хозяйственной  деятельности товарищества. Установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью:

• обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании  решения общего собрания членов товарищества доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотрен предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Глава 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги 
 

  Общие положения о внесения платы за жилое  помещение и коммунальные услуги 
 

  Вопросам, касающимся платы за жилое помещение  и коммунальные услуги, посвящен разд. VII (ст. 153—160) ЖК РФ. В данном разделе содержатся нормы и положения, относящиеся ко всем пользователям, которым предоставляются жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся и наниматели, и арендаторы жилого помещения, и собственники жилого помещения, и члены ЖК (ЖСК). При этом установлены как общие правила, так и особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от правового положения конкретного потребителя (плательщика): нанимателя, собственника и т.п.

  В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

  Обязанность по внесению платы за жилое помещение  и коммунальные услуги возникает:

5. у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
6. арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
7. нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
8. члена ЖК с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника  жилого помещения с момента  возникновения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

До заселения  жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомочен- ные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Из приведенных  положений следует, что ст. 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В ней закреплены принципы оплаты жилья и коммунальных услуг — оплата должна производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1). В ч. 2 указанной статьи перечислены виды плательщиков — лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Поднаниматели и другие лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны. В ч. 3 этой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указанные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен перерасчет в таких случаях платы за коммунальные услуги.

В ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1)плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3)плату за коммунальные услуги.

    Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2)плату за коммунальные услуги.

  Собственники  жилых домов несут расходы  на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

  Плата за коммунальные услуги включает в  себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Таким образом, здесь законодательно определен перечень услуг, которые относятся к коммунальным.

  Непосредственно порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлен в ст. 155 ЖК РФ.

  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Она вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

  Наниматели  жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

  Члены ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с ФЗ о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Не являющиеся членами ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом.

  Собственники  помещений в многоквартирном  доме, в котором не созданы ТСЖ  либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

  Собственники  помещений в многоквартирном  доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

  Плата за коммунальные услуги, предоставляемые  временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с най- модателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

  Наймодатель, управляющая организация обязаны  информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

  В ст. 155 ЖК РФ предусмотрена ответственность в связи с несвоевременной или неполной оплатой за жилое помещение и коммунальные услуги.

  Лица, несвоевременно и (или) не полностью  внесшие плату за жилое помещение  и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере У₃₀₀ ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

  Согласно  п. 15 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также

банковских  платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

  Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст. 90 ЖК РФ допускается выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, если плата за жилое помещение и коммунальные услуги не внесена в течение более шести месяцев без уважительных причин. Речь идет о переселении этих граждан в другое жилое помещение (по норме общежития).

  Размер  платы за жилое  помещение определяется в ст. 156 ЖК РФ.

  Предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

  Размер  платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Установление  размера платы за пользование  жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субси дию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральным законом, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие (по сравнению с указанным выше) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).