Товарищество собственников жилья

 

СОДЕРЖАНИЕ 

Глава 1. Товарищество собственников жилья

1.1.   Создание  и деятельность товарищества  собственников жилья          2

2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья  8
3. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления                                                                                              10
4. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья                                                                             14

 Глава 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги                        

    2.1. Общин положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги                                                                                           16

   2.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальные услуги                                                                    25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Товарищество собственников  жилья 

Общие положения о товариществе собственников жилья. 

До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников  жилья, регулировались специальным  Законом о ТСЖ, который был  принят во исполнение ст. 291 ГК РФ (в  н/в утратил силу).  Теперь в ЖК РФ содержится отдельный раздел Ⅵ «Товарищество собственников жилья», включающий гл. 13 и 14 (ст. 135 – 152).

 В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья признаётся некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьёй 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным жилым домом может осуществляться товариществом собственников жилья. То есть объединение собственников помещений в ТСЖ является одним из основных способов управления многоквартирным домом.

 Устав ТСЖ принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном стю 45 – 48 ЖК РФ.

 Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно привышать 50% голосов от общего числа  голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

 ТСЖ создаётся  без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом  товарищества. Оно является юридическим  лицом с момента его государственной  регистрации; имеет печать со своим  наименованием, расчётные и иные счета в банке, другие реквизиты.

 По своим  обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим  ему имуществом. Оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. Последнее не отвечают по обязательствам товарищества.

 Из приведённых положений следует, что ст. 135 ЖК РФ установлено, что ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. основная цель её деятельности – достижение общественных благ, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.

 На ТСЖ  как некоммерческую организацию  распространяется действие Закона о  некоммерческих организациях, в том  числе относительно её правового  положения.

 ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличии от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Следует напомнить постановление Конституционного Суда РФ от 30.04.1998 № 10-П, которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.

 Учредительным документом товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст.45 – 48 ЖК РФ. В частности, подсчёт голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), т.е. количество голосов может не совпадать с числом собственников.

 Для создания  ТСЖ необходимо большинство голосов  собственников помещений (более50%). Решение принимается собственниками жилых и нежилых помещений.

 По общему правилу ТСЖ создаётся без  ограничения срока (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), имеет своё обособленное имущество (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отдельно от имущества других лиц, (в данном случае от имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несёт ответственность по обязательствам юридического лица.

 Создание  ТСЖ и его государственной  регистрации посвящена ст. 136 ЖК РФ;

 «1. Собственники помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о  создании ТСЖ принимается собственниками  помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающее более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

 2. Товарищество  собственников жилья может быть  создано при объединении:

 1) нескольких  многоквартирных домов, помещения  в котором принадлежат различным  (не менее чем двум) собственникам  помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками, расположенном на общем на общем земельном  участке, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструкткры;

 2) несколько  расположенных близко зданий, строений  или сооружений – жилых домов,  предназначены для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

 3. Государственная  регистрация товарищества собственников  жилья осуществляется в соответствии  с законодательством о государственной  регистрации юридических лиц».

 Положение данной статьи базируется на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи Единый государственный реестр юридических  лиц. Государственную регистрацию ТСЖ  осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.

 Права ТСЖ  как юридического лица перечислены  в ст. 137 ЖК РФ. Товарищество вправе:

 • определять смету доходов и расходов на год,  в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уством товарищества цели;

 • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

 • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и представлять им услуги;

 • пользоваться предоставленными банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

 •передавать по договору материальные и денежные средства лицам,  выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

 • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащие товариществу.

 В случае если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений  в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

 • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

 • в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

 В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительно возмещения обязательных платежей и взносов.

 ТСЖ может  потребовать в судебном порядке  полного возмещения причинённых ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

 Обязанности ТСЖ названы в ст. 138 ЖК РФ. Товарищество обязано:

 • обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

 • заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в этом доме, не являющимися членами товарищества;

 • выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

 • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

 • обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в нём в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

 • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

 Реализация  данных обязанностей ТСЖ в отношении  его членов и других собственников  должна осуществляться через соответствующие органы товарищества, в том числе председателя правления, который действует от имени ТСЖ без доверенности.

 Наличие прав у товарищества предполагает наличие  соответствующих обязанностей у  членов ТСЖ. Однако указанные в ч. 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ права товарищество должно реализовывать с учётом прав и законных интересов собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Например, выполнять работы для собственников помещений товарищество может только с их согласия. Части 3 и 4 указанной статьи об ответственности собственников помещений в многоквартирном доме  касаются не только членов ТСЖ, но и других собственников помещений, если последние в соответствии с законодательством не выполняют свои обязанности. В первую очередь говорится об обязанности соблюдать законодательство и устав (учредительных документов).

 В ст. 139 ЖК РФ, как и ранее в ст. 48 Закона о  ТСЖ, предусмотрена возможность  образования ТСЖ на стадии строительства  дома. Так, в этой статье установлено:

 «1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

  2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

  3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.»

 Участниками такого товарищества могут быть лица, которым будет принадлежать право  собственности на помещение в  этих домах. Перечь указанных лиц  определяется на основании данных государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В качестве таких лиц могут выступать застройщик, органы осударственной власти или органы местного самоуправления и другие лица при условии, что они будут иметь право собственности на помещения в многоквартирном доме. Прежнее законодательство допускало возможность создания ТСЖ одним лицом, например заказчиком или застройщиком.