Сравнительный подход

Абсолютные поправки ед. сравнения

Состояние отделки		хорошее сост., отвеч. классу жилья	хорошее сост., сантехник	среднее сост., отвеч. классу жилья	хорошее сост., небольш. дораб.	новая квартира под отделку	Хороший ремонт, хорошее сост.,
Корректировка	руб./кв.м	--------------	0	8 000	20 000	0	20 000
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	--------------	107 990	111 751	113 730	111 395	114 863

Согласование результатов 

Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	--------------	107 990	111 751	113 730	111 395	114 863
Валовая корректировка	%		0,0%	5,7%	19,4%	-2,0%	21,5%
Удельная стоимость объекта	руб./кв.м	111 080
Стоимость объекта	руб.	6 126 781	Ст = = = 6 126 781

 

2.3. Выводы и рекомендации по увеличению стоимости Квартиры

Выбор итоговой величины стоимости  зависит от назначения оценки, имеющейся  информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости мною использовался метод  средневзвешенного значения. Поскольку  в своих расчётах я исключила  два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода  принята за единицу.

На основании информации, изложенной в курсовой работе, принимая во внимание стабильный потребительский  спрос на жильё, я сделала вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в Москве объект оценки останется  ликвидным.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой  недвижимости, я определила итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которое по состоянию на 24 апреля 2010 г. составляет, с учётом округления: 6 125 000 (Шесть миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (29,00 руб. за 1 долл. США) с учетом округления 211 207 (Двести одиннадцать тысяч двести семь) долларов США.

Рекомендации по увеличению стоимости квартиры:

1) сделать квартиру светлой  (поставить  лампочки с  максимальной  мощностью);

2) выбросить из квартиры  ненужные вещи (включая вещи на  балконе);

3) провести небольшой  косметический ремонт;

2) привести в порядок  санузел (покрасить трубы; поклеить  клеёнку; поменять прокладки в  кранах что бы не текли; отбелить сантехнику; положить красивый коврик на пол).

3) создать в квартире  хороший запах, например, ванили.

 

 

Заключение

Основные выводы по работе можно сделать следующие:

1. Исходной предпосылкой  применения сравнительного подхода  к оценке недвижимости является  наличие развитого рынка имущества.  Одним из этапов этого подхода  является сбор и проверка информации  по объектам - аналогам и сравнение  каждого объекта - аналога с  оцениваемым объектом. Рынок сегментируется  по сходным объектам и субъектам,  подбираются объекты - аналоги,  выделяются их различия с образцом  в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

2. Реализация метода сравнительного  анализа сделок предполагает  следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного  массива для реализации последующих  этапов;

• определение единиц сравнения  и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость  рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая  связывает единицы сравнения  с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок  показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных  цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных  цен продаж объектов сравнения для  определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий. Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. ФЗ «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29.07.1998г.  за № 135-ФЗ.

2. Федеральный стандарт  Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования  к проведению оценки», Утверждён  Министерством экономического развития  и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 256.

3. Федеральный стандарт  Оценки № 2 «Цель оценки и  виды стоимости», Утверждён Министерством  экономического развития и торговли  РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 255.

4. Федеральный стандарт  Оценки № 3 «Требования к отчёту  об оценке», Утверждён Министерством  экономического развития и торговли  РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 254.

5. Грязнова А.Г., Федотова  М.А. «Оценка недвижимости», Учебник,  Изд-во «Финансы и статистика»,  М. – 2008.

6. Виноградов Д.В. «Экономика  недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008.

7. Белокрыс А.М., Болдырев  В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки  стоимости недвижимости», Изд-во  «Международная академия оценки  и консалтинга», М. – 2009.

8. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», М. – 2009.

9. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Изд-во «Юнити», М. – 2009.