Сравнительный подход

Содержание

 Введение…………………………………………………………………….........2

 Глава 1. Оценка недвижимости методом сравнительного подхода.

 1.1 Характеристика и классификация объектов недвижимости……….......... .4

1.2 Метод сравнительного анализа продаж………………………………….....7

 1.3 Метод соотнесения цены и дохода………………………………………....9

 1.4 Инструменты сравнительного подхода.......................................................10

 1.5 Виды поправок, методы их расчета и внесения…………………………..16

 Глава 2. Практика расчёта оценки рыночной стоимости (Квартиры)

 2.1. Характеристика объекта оценки (Квартиры)……………………………. 20

2.2.Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)………………. 22

 2.3. Выводы и рекомендации по увеличению стоимости (Квартиры)………28

 Заключение………………………………………………………………………29

 Список использованной литературы…………………………………………..31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление  различия. Основу сравнительного подхода  составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий. К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести: уникальность оцениваемого объекта; закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной; недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя; кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки. Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Оценка недвижимости методом сравнительного подхода.

1.1 Характеристика и классификация объектов недвижимости

Для целей анализа рынка  и управления его созданием и  развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В  законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется  классификация объектов по различным  основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу 

По физическому статусу  выделяют:

- земельные участки 

- здания, строения, сооружения 

- помещения. 

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения  разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация  фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов  и подвидов объектов:

1) Земля: 

а) земельные участки в  городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная  территория);

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

- под предприятия сельского  хозяйства, обороны (нежилая территория);

- под парки и озелененные  пространства, водные объекты (рекреационная  территория);

- под инженерную и транспортную  инфраструктуру (территория общего  назначения).

б) земельные участки вне  поселений (межселенные территории):

- под дачное и садово-огородное  использование; 

- под жилую застройку; 

- промышленного и иного  специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и  др.);

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного,  оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- лесного фонда;

- водного фонда; 

- участки недр;

-  земли резерва, назначение  которых не определено.

2) Жильё (жилые здания  и помещения):

- многоквартирные жилые  дома, квартиры в них и др. помещения  для постоянного проживания (в  домах отдыха, гостиницах, больницах,  школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех  семейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

- офисные здания и помещения  административно-офисного назначения;

- гостиницы, мотели, дома  отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и  др. пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса; 

-заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения; 

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные,  образовательные, спортивные объекты; 

- религиозные объекты. 

Необходимо отметить, что  предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных  законодательных и нормативных  актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку  эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и  подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе².

По видам собственности  объекты недвижимости разделяют  на:

1. частные – находящиеся  в собственности граждан и  юридических лиц, созданных в  качестве частных собственников. 

2. государственные – находящиеся  в федеральной собственности,  собственности субъектов федерации. 

3. муниципальные – находящиеся  в муниципальной собственности. 

4.общественные - находящиеся  в собственности общественных  объединений. 

5. коллективные (смешанные)  – находящиеся в совместной  или долевой собственности различных  субъектов собственности (частной,  государственной, муниципальной,  общественной).

По юридическому статусу  объекты недвижимости разделяют, в  зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

 

 

 

 

 

1.2 Метод сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа  продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной  практике. Данное обстоятельство связано  с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведении. Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

1. Анализ территориального  рынка недвижимости и сбор  информации по недавно совершенным  сделкам и предложения о покупке  продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

2. Проверка достоверности  информации и анализа типичности  отобранных объектов - аналогов на  соответствие рыночной конъюнктуре;

3. Составления списка  объектов - аналогов и позиционирование  оцениваемого объекта недвижимости  среди отобранных аналогов;

4. Выбор рациональных  единиц сравнения, анализ элементов  сравнения оцениваемой недвижимости  и объектов - аналогов, расчет и  внесения необходимых корректировок  в цену каждого объекта - аналога;

5. Анализ скорректированных  цен аналогов и согласования  полученных результатов для выведения  итоговой стоимости недвижимости  сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка  недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой  оценщика. В базе данных может накапливаться  информация по ранее оцениваемым  объектам либо аналогам, отобранным для  целей оценки. Кроме того в настоящее  время печатные и электронные  источники регулярно публикуют  обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным  подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные  секторы, начинается с выделения  объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходно назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов. При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Метод соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и  дохода основывается на предложении, что  величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной  экономической единицы сравнения  при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора  и метод общего коэффициента капитализации  имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода  к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.      Одинаковое назначение объектов или  принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости; сопоставимый вид используемого дохода:      ( потенциальный валовой доход;  действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток на собственный капитал); совпадение времени поступления дохода: ( прогнозный годовой доход; фактический доход за последний отчетный год; среднегодовой доход за последние несколько лет); экономический признак - незначительное расхождение величин адекватных доходов.

 

 

 

 

 

 

1.4. Инструменты сравнительного подхода.

Оценка рыночной стоимости  недвижимости с позиции различных  подходов предполагает использование  принципиально отличающихся приемов  оценки и информации обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого  дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход на воссоздания  земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а так же анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход остальных:

• единицы сравнения;
• элементов сравнения;

Единицы сравнения:

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией  о цене аналога в целом. Эти  данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога  идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли: