Роль землеустройства в управлении земельными ресурсами городов и поселений

Введение  

Земельные ресурсы, являясь основой национального  богатства, основным потенциальным  источником экономического роста страны, в силу своих природных и экономических  свойств, представляют особый объект социально-экономических  и общественно-политических отношений. Это диктует необходимость создания принципиально иной системы управления земельными ресурсами от других систем управления.

Формирующаяся система управления земельными ресурсами  страны учитывает правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия страны и общества.

Экономические преобразования в России во многом определили значение управления земельными отношениями и земельными ресурсами. Это связано с тем, что земля, помимо ее традиционных свойств (средство производства, территориальный базис, природный ресурс и др.) стала объектом имущественных правоотношений и объектом недвижимости.

В России формирование современной системы управления земельными ресурсами является ключевой проблемой земельной реформы, которая до последнего времени не нашла окончательного решения. Поэтому требуется совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами, позволяющих увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образо-ваний и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав гарантий для субъектов земельных отношений.

Управление земельными ресурсами включает следующие аспекты: политический, административно-управленческий, правовой, научный, технико-технологический. Поэтому управление земельными ресурсами является результатом определенного сочетания объективных и субъективных факторов.

Управление земельными ресурсами включает такие функциональные действия, как землеустройство, государственные земельный кадастр и мониторинг земель и др. Поэтому система управления земельными ресурсами может быть государственной, муниципальной и внутрихозяйственной в зависимости от формы собственности на землю и органа, осуществляющего функции управления.

Целью управления земельными ресурсами является обеспечение  потребностей государства и общества, таких как высокий уровень  экономических, экологических и  социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской, общественной и иной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды, в т.ч. земельных ресурсов; формирование экономически и социально обоснованной системы платежей за земельные участки.

Одним из важнейших  действий в сфере управления земельными ресурсами на всех административно-территориальных уровнях является система государственного земельного кадастра, которая служит информационной основой государственного управления территориями и экономического регулирования

земельных отношений. При этом все составные части земельного кадастра должны быть адаптированы к рыночным условиям. Особенно это важно при разработке экономически обоснованных методик массовой государственной кадастровой оценки земель различных категорий, законодательном изменении принципов и правил налогообложения объектов земельных отношений. Совершенствование системы управления позволит повысить эффективность использования земельных ресурсов на всех административно-территориальных уровнях. 
 
 
 

1. Основные  положения управления земельными ресурсами поселений

 

Административно-территориальными образованиями любого уровня являются территории, в границах которых исполняют  свои полномочия территориальные органы государственного управления, муниципальными образованиями — территории, в  границах которых осуществляется местное самоуправление. Границы территорий административно-территориальных и муниципальных образований могут не совпадать.

В соответствии с законодательством под муниципальным образованием понимают населенную территорию, в пределах которой осуществляют местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. Такими территориями являются:

-городское или  сельское поселение (город, поселок,  село, деревня, хутор, станица);

-часть поселения (район в городе);

-несколько поселений,  объединенных общей территорией  (сельсовет, волость, сельский  округ, район, уезд).

Территории муниципальных  образований устанавливают с  учетом исторических и иных местных  традиций (в соответствующих законах республик в составе РФ используют национальные названия муниципальных образований: кожууны, улусы, арбаны и другие поселения, не меняющие принципа территориального или поселенческого объединения), а также с учетом способов хозяйствования (кочевое, хуторское хозяйство), географических особенностей и сложившейся коммунальной и социальной инфраструктуры.

Конституция Российской Федерации определила задачи органов местного самоуправления, связанных с местом проживания:

-совместное  использование ресурсов для производственной и иной хозяйственной деятельности;

-совместное  пользование социальной инфраструктурой; 

-регулирование  общественной жизни муниципального  образования (общественный порядок,  национальные отношения и др.).

Основные параметры, характеризующие территорию муниципального образования, — ее географические, экономические и социальные факторы.

Из географических факторов, влияющих на управление земельными ресурсами муниципальных образований, наиболее значимые — размер территории и природные условия. При формировании территории муниципальных образований важно учитывать территориальную близость поселений, возможность совместного использования населением природных ресурсов данного территориального образования.

Экономический фактор, характеризующий муниципальную территорию, — совместная хозяйственная деятельность, что может выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, ведущегося на данной территории, либо в его взаимодополняемости в рамках единого производственного цикла. Кроме того, экономическим фактором, характеризующим муниципальное образование, является наличие инфраструктурного единства территории, чрезвычайно важного при определении характеристик территории муниципального образования.

Социальный фактор, определяющий характеристику места, — особенность расселения населения на данной территории и его социальные характеристики. Эти факторы влияют на классификацию форм муниципальных образований,

Все муниципальные  образования можно разделить  на три большие группы:

1) первая —  поселенческие муниципальные образования  (города, поселки, сельские поселения). Как правило, к этой группе  относятся те муниципальные образования,  в которых имеется собственная  инфраструктура, обеспечивающая завершенность  производственных циклов;

2) вторая —  территориально-поселенческие муниципальные  образования (сельские районы, сельские  округа и др.). Такие муниципальные  образования состоят из нескольких  поселений, объединенных общим  хозяйственным циклом, общей инфраструктурой производственной деятельности и муниципального хозяйства;

3) третья —  территориальные муниципальные  образования. Этот вид муниципальных  образований характерен для районов  Крайнего Севера, где кочевой  образ жизни как основной вид  хозяйственной деятельности не позволяет создавать поселения. Эта схема также применима для муниципальных образований в сельской местности с хуторским способом ведения хозяйства.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее важны разграничение земель по формам собственности, выбор наиболее эффективного направления использования земельных участков и организация процесса передачи прав на землю.

Объектом  управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступают земля в установленных границах фиксированной площади и месторасположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них. Земля на территории муниципального образования может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации, муниципальным — земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования. При формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления необходимо учитывать следующие принципы:

Принцип целевой ориентации муниципального образования. Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируются на определенных целях совместной деятельности, определение и установление которых являются наиболее важным и значимым элементом управления. Первично цели и задачи деятельности муниципального образования определяют при его формировании путем разграничения компетенции.

Принцип горизонтального  разделения функций. Под разделением функций по горизонтали подразумевают разграничение функций между органами и должностными лицами одного уровня.

Принцип вертикального разделения функций. На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся:

хозяйствующие субъекты федерального и регионального  подчинения любых форм собственности; общественные организации, объединения  граждан, иные формы самоорганизации, имеющие органы управления в регионах или Фе-дерации; территориальные отделы областных администраций.

Принцип комплексности. Этот принцип важен для построения целостной структуры управления.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосре-доточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей  составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает: эффективное использование муниципальных земель; оптимизацию структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; экономию бюджетных средств; снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом необходимо учитывать следующие условия  и характеристики системы управления муниципальными землями:

-наличие региональной  и муниципальной нормативной  базы по управлению земельными  ресурсами; 

-наличие местной  информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности,  региональные нормативы и пр.);

-обеспечение  положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

-обеспечение  положительного соотношения доходов  от использования земельных ресурсов  и расходов на содержание социально  ориентированной системы УЗР; 

-создание положительной динамики технико-эксплуатационных характеристик объектов земельно-имущественного комплекса;

-повышение спроса  на объекты земельно-имущественного  комплекса; 

-формирование  рыночных цен на объекты земельно-имущественного  комплекса; 

-контроль за  динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами;

-соответствие  использования недвижимого имущества  различным нормативам;

-развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т. д.);