Приватизация земли. Сентенции и противоречия

Государственные органы, принимающие решение о  предоставлении в собственность  земельных участков.

Процесс передачи государственной собственности  в частные руки, начавшийся в начале 90-х годов, до сих пор сулит  немалые выгоды его участникам. Однако в связи с появлением обширной (и весьма запутанной) правовой базы в этой сфере соблюдение требований законодательства является одним из главных условий успешного проведения приватизационных процедур. Кроме того, правовая «чистота» приватизации является гарантией новых собственников от возможного оспаривания ее итогов в дальнейшем.

 

II. Сентенции и противоречия. 

ОСНОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.  

Приватизация  земельных участков – это способ приобретения в частную собственность  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками  и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно  пункту 2 статьи 3 и ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в действующей в настоящее время редакции) юридические лица обязаны оформить соответствующие земельные права до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право  на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические  лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Приватизация  таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных  ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в  частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.  

ОТКАЗ В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.

Как предусмотрено  в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, отказ в  выкупе земли не допускается, за исключением  случаев, предусмотренных законом.

Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

Препятствием  к приватизации земли является изъятие  из оборота земельных участков, установленные  в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются  в частную собственность земли  ограниченные в обороте, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако  не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд.

Достаточно  ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка  может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным  планом развития города, поселка, иного  населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

ОБЖАЛОВАНИЕ ОТКАЗА В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.

В тех  случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с  заявлением о приобретении права  собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может  быть признан судом только такой  ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы, заинтересованного лица.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного  органа государственной власти незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При анализе  возможности обращения в арбитражный  суд с указанным выше требованием  необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.

Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи  земельного участка. При этом следует  учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением  к заключению договора купли-продажи  земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ к такому исковому заявлению должен быть приложен проект договора, о понуждении заключить который просит истец.

 

 

ПРИВАТИЗИРУЕМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.  

Объектами приватизации могут быть земельные  участки и части земельных  участков. При этом необходимо иметь  ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в  случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.  

Существует  различная классификация земельных  участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.  

1. По  категории земельного участка.  

2. По  наличию прав на земельный  участок до приватизации:

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

земельные участки, находящиеся у граждан  на праве пожизненного наследуемого владения;

земельные участки, находящиеся на праве аренды;

земельные участки, приватизируемые на основании  акта выбора земельного участка.

3. По  месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости)

4. По  наличию на земельном участке  строений:

земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся  в собственности граждан и  юридических лиц;

земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.   

КАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ  НЕЛЬЗЯ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ.  

В соответствии с Земельным Кодексом РФ существуют земли, приватизация которых запрещена  или ограничена.  

Не подлежат приватизации земли, изъятые из оборота. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.  

Субъектами  приватизации земли выступают граждане и юридические лица.  

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:  

-единоличная  собственность (один собственник  земельного участка);  

-долевая  собственность (каждый из сособственников  имеет право собственности на  долю земельного участка);

-совместная  собственность (это собственность  супругов и лиц, которые ведут  крестьянское (фермерское) хозяйство);  

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок  приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, предоставляются гражданам  и юридическим лицам в собственность  или в аренду.

Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но тем не менее в практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, в собственность  граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.