Право собственности на землю

В соответствии с действующим  законодательством все юридические  лица независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, все  граждане, имеющие фактически в пользовании  земельные участки, должны иметь  соответствующие правоустанавливающие документы, а если нет таковых - оформить их.

Это сегодня актуально, так  как много лиц изъявляют желание  приобрести земельные участки в  собственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительных местностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемых природных территорий.

Права собственности на земельные  участки удостоверяются документами  в соответствии с Законом о  государственной регистрации.

Рассмотрим актуальный пример из судебной практики. "ОАО "АВ и  АС" является собственником земельного участка площадью 5110 кв. м в селе Белозерском Курганской области. Право  собственности истца зарегистрировано в установленном порядке. На указанном  земельном участке расположено  строение - вагончик, принадлежащий  ответчику, и в настоящее время  ведутся строительные работы по облицовке  его кирпичом. Доказательств, подтверждающих регистрацию права на используемый земельный участок и разрешение на производство строительных работ, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах  на основании статей 222, 304, 305 Гражданского кодекса РФ и статьи 60 Земельного кодекса РФ арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца об устранении нарушений его права собственности  и восстановления права путем  сноса самовольно возведенного строения. Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права собственности на спорный земельный участок были отклонены, поскольку они не подтверждены материалами регистрации права собственности.

Российское земельное  законодательство расширило круг субъектов  права частной собственности (граждане РФ, лица без гражданства, иностранные  граждане, различные организации - международные, отечественные, иностранные, общественные организации, совместные предприятия), однако право частной собственности  иностранных физических и юридических  лиц существенно ограничено, например, тем, что они не могут быть собственниками земельных долей.

На лиц, имеющих земельные  участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей, например, своевременность оплаты земельного налога, своевременно предоставлять. Они должны в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации своевременно платить земельный налог, эффективно использовать землю руководствуясь ее целевым назначением, а также представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель (ст.53 ЗК РФ).

Право частной собственности  возникает в результате совершения различных сделок (например, купли-продажи  земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки), оно удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции и возникает  с момента такой регистрации.

Общая собственность существует в двух видах: в виде долевой собственности  и в виде совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным  документом (свидетельством о регистрации  права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст.244 ЗК РФ).

Введение права частной  собственности на землю, во-первых, выступило основой фермеризации российского сельского хозяйства, во-вторых, породило так называемую "паявизацию", то есть бесплатную раздачу сельскохозяйственными предприятиями земельных имущественных паев, в-третьих, стало стимулом быстрого развития личного подсобного хозяйства.

И хотя сегодня лишь небольшая  группа экономистов утверждает, что  рациональные земельные отношения  могут быть выстроены на базе государственной  собственности на все земли в  обществе, частная собственность  нашла выражение и развитие в  ряде законов. На аргументы противников  введения частой земельной собственности  следует обратить внимание, так как  они свидетельствуют о существовании  негативных моментов в содержании этой категории.

Так, противники введения частной  собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную  аренду с правом наследования. Главное  не в том, утверждали они, каким образом  земля закреплена, а как она  используется, предоставлена ли возможность  всем хозяйствующим на земле субъектам  самостоятельно определять структуру  производства, объемы и ассортимент  продукции, устанавливать цены, приобретать  на рынке средства производства и  так далее. К тому же нельзя не учитывать  того обстоятельства, что у российского  крестьянина сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями  в дореволюционные времена.

В числе аргументов противников  частной собственности на землю  в сельском хозяйстве были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической  дифференциации деревни, сдерживанию  научно-технического прогресса в  сельском хозяйстве, так как часть  средств, которая могла бы пойти  на инвестиции, должна отвлекаться  на приобретение земли.

Еще один важный аргумент - это  то, что монополия частной земельной  собственности поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая таким образом дань на все общество.

Частная собственность затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках тех, кто ее неэффективно использует.

Нельзя не учитывать и  того, что при частной собственности  и купле-продаже земли возникнут  спекуляция землей, отмывание "грязных  денег", а при высокой инфляции в России - инфляционный спрос на земельные участки.

Можно было бы и дальше продолжать аргументацию противников введения частной собственности на землю  в аграрном секторе, но даже эти аргументы  достаточно убедительно показывают возможность сохранения государственной  собственности на сельскохозяйственные земли и в новой капиталистической  экономической системе.

В дискуссии по вопросу  перехода земли в частную собственность  победили, как известно, сторонники введения частной собственности  и купли-продажи земли. В программе  земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина  низкой эффективности сельскохозяйственного  производства как раз заключается  в отсутствии частной собственности  на средства производства и прежде всего на землю.

Исходя из этого, основными  задачами реформы в сельском хозяйстве  были названы приватизация земли  и реорганизация колхозов и совхозов.

Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости (известный лозунг "Все поделить!"), а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками  сельскохозяйственных предприятий  на условные земельные паи, значительное количество паев получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что  работать на земле две последние  группы вряд ли смогут, что и произошло  на деле.

Результатом стало то, что  только 20% собственников земли реально  на ней работают, а 80% - всякое "социальное окружение".

Противники частной земельной  собственности оказались правы: "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции: лишь 2% крестьян вышло из колхозов и совхозов и образовало фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн. гектаров (48,3%), остальные земли используются сельхозпредприятиями без надлежащего юридического оформления.

Следует согласиться с Ю.Г. Жариковым в том, что начавшиеся в Российской Федерации процессы по передаче части государственных земель в частную собственность показывают, что частная собственность (во всяком случае, на современном этапе) является производной от государственной. Это выражается не только в формальной "передаче титула" от государства частным собственникам, но и в том, что вновь возникающее право частной собственности уступает по своему объему праву государственной собственности. Государственные органы определяют целевое назначение не только отдельных участков государственной земли. То же самое они делают и в отношении частных земель. Право государственной собственности на землю распространяется и на недра земли. Для частной собственности такое распространение ограничено, оно не затрагивает наиболее ценных видов полезных ископаемых.⁶

Практика в наши дни  показывает, что частная собственность  на землю нуждается в государственной  поддержке и в какой-то мере опеке, что связано в первую очередь  с экологическими последствиями  неправильной эксплуатации земли. Отечественный  и зарубежный опыт регулирования  частной собственности, безусловно, учитывается в земельном законодательстве.

  Глава III. Особенности земельных правоотношений в Российском праве

Земельное законодательство не устанавливает особых оснований  возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским  законодательством.

Права на земельные  участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ (право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного  пользования чужими земельными участками (сервитут), право аренды и право  безвозмездного срочного пользования) возникают на тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и иные гражданские права. В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу статьи 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Действие установленных  гражданским и земельным законодательством  правил предусматривает следующее  соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают  по основаниям и в соответствии с  принципами, определенными гражданским  законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным  законодательством, может быть ограничен  круг субъектов, которым земельные  участки предоставляются на основании  того или иного права.

Некоторые особенности  возникновения, равно как и реализации прав на земельные участки, могут  быть также установлены и лесным, водным законодательством, законодательством  о недрах в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит  тот или иной земельный участок.

Однако следует  заметить, что нормы, устанавливаемые  нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с  общими положениями земельного законодательства.

Кроме того, право  может возникнуть только на сформированный в соответствии с законодательством  о землеустройстве и земельном  кадастре земельный участок у  лиц, имеющих в соответствии с  федеральным законом право на приобретение на основе избранного правового  титула. Право на земельный участок  как на недвижимую вещь (гражданским  законодательством это установлено  на основании статьи 130 ГК РФ) может  возникнуть только после государственной  регистрации в соответствии со статьями 131, 164 ГК РФ и законом о государственной  регистрации.

В системе вещных прав основополагающим является право  собственности.

Право собственности - "центральный и важнейший  институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве  социально-экономический строй и  господствующие в нем общественные отношения.⁷

Статья 8 Конституции  РФ говорит о том, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается  и конкретизируется в статьях 35 - 36 Конституции РФ, закрепляющих правомочия собственника. Согласно статье 35 Конституции  РФ право частной собственности  охраняется законом, каждый вправе иметь  имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти  конституционные положения, Гражданский  кодекс РФ формулирует систему норм о праве собственности (ст. 209 - 306 ГК РФ), которые дополняются другими  федеральными законами и иными правовыми  актами. В Гражданском кодексе  РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в  осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить  в своих действиях требованиям  законодательства и не нарушать права  и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209 ГК РФ).

В статье 209 ГК РФ собственность определяется как  предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования.