Особенности правового регулирования и особенностей права землепользования граждан на земли в пределах населенных пунктов

Однако  в любом случае такое строительство  не должно противоречить цели использования  земельного участка: для нужд промышленности, транспорта и так далее, предусмотренной  условиями договора аренды земли.

Например, если земельный участок был предоставлен в аренду для размещения автостоянки, а арендатор спустя какое-то время  принял решение о строительстве  на арендованном участке жилого дома, то, прежде всего, следует внести изменения  в договор аренды земли об изменении  целевого назначения арендуемого земельного участка, зарегистрировать в установленном порядке, а потом решать вопросы, связанные со строительством. В противном случае за нарушение целевого использования земельного участка он может быть изъят у арендатора согласно статьям 23 и 28 Земельного Кодекса Украины[1].

 

2.3 Право суперфиции на землях населенных пунктов.

 

Согласно  части первой статьи 413 ГКУ[3], собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства, в частности промышленных и других сооружений и зданий (суперфиций). В части второй статьи 413 указано, что «право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи». А в части третьей говорится, что «право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке), внесены в уставный фонд, передано в залог». Часть четвертая определяет, что «право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок», но в соответствии с частью пятой «Срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет». Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им в соответствии с статьей 414. Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя. [3]

Исходя  из изложенного, можно определить, что  суперфицием является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным возмездно или безвозмездно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, на которое у последнего возникает право собственности[6].

Отнесение суперфиция к вещным правам предоставляет суперфицию абсолютную защиту его прав. В случае неправомерного нарушения вещные права на чужое имущество подлежат защите, однако действующим законодательством не установлены специальные средства их защиты. С определенными, присущими их природе, особенностями, вещные права на чужое имущество защищаются с использованием тех средств, с помощью которых защищается право собственности (петиторные средства защиты)[6].

Исходя  из изложенного, сторонами договора об установлении суперфиционного права являются собственник земельного участка и лицо, выразившее желание о предоставлении ему в долгосрочное (или бессрочное) пользование определенного земельного участка и с конкретной целью — для ведения строительства и эксплуатации зданий, которые будут им возведены в дальнейшем. Объектом суперфиционного права является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с правом приобрести в дальнейшем право собственности на них. Предоставленный земельный участок в пользование с целью застройки должен соответствовать целевому назначению земельного участка, которое осуществляется путем отнесения земель к той или иной категории на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

Из природы  отношений относительно установления суперфиция и реализации прав сторонами вытекает, что на собственнике земли лежат также следующие обязанности: предоставить обусловленный участок под застройку в сроки, определенные документом, служащим основанием установления суперфиция, не препятствовать землепользователю в осуществлении им полномочий относительно пользования участком и т.п.[6]

Часть 4 статьи 415 ГКУ[3] определяет, что землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также иные платежи, установленные законом.

Определение порядка реализации суперфициарием полномочий относительно распоряжения возведенным им зданием связано с признанием за ним права собственности на него. К другому лицу право собственности на здание (сооружение) переходит в соответствии с положениями Гражданского Кодекса. При этом личность суперфициария как такового значения для существования самого права не имеет, так как следующий собственник здания полностью заменяет собой прежнего собственника во всех отношениях по поводу реализации суперфиционного права. Право собственности на возведенное здание (сооружение) и право пользования земельным участком при реализации суперфиция — это связанные между собой вещные права, которые не могут быть отчуждены отдельно одно от другого[6].

Право пользования  земельным участком для застройки  прекращается вследствие[ст. 416 п.1, 3]:

— объединения  в одном лице собственника земельного участка и землепользователя (например, при выкупе объекта);

— истечения  срока права пользования;

— отказа землепользователя от права пользования;

— неиспользования  земельного участка для застройки  на протяжении трех лет подряд.

Право пользования  земельным участком для застройки  может быть прекращено по решению  суда в иных случаях, установленных  законом[ст. 416 п.2, 3].

Таким образом, право собственности землепользователя  на возведенные им на чужом участке  здания в случае прекращения суперфиция сохраняется лишь в том случае, когда имеется наличие соответствующего соглашения сторон, либо же признания судом за суперфициарием права собственности на земельный участок, на котором оно возведено, или продления судом на новый срок права пользования земельным участком, то есть возобновления суперфиция. В других случаях при прекращении суперфиция право собственности суперфициария на возведенные им сооружения также прекращается, и они или подлежат сносу силами суперфициария, или право собственности на них переходит к собственнику участка.[6]

 

2.4 Право концессии на землях населенных пунктов

 

Согласно  статье 1 Закона Украины «О концессиях»[7], концессия это «предоставление в целях удовлетворения общественных потребностей уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления на основании концессионного договора на платной и срочной основе юридическому или физическому лицу (субъекту предпринимательской деятельности) права на создание (строительство) и (или) управление (эксплуатацию) объекта концессии (срочное платное владение), при условии взятия субъектом предпринимательской деятельности (концессионером) на себя обязательств по созданию (строительству) и (или) управлению (эксплуатации) объектом концессии, имущественной ответственности и возможного предпринимательского риска». Перечень объектов концессии приведен в статье 3 Закона и не содержит упоминания о возможности концессии земельных участков. Зато, часть 5 статьи 3 ЗУ «О концессиях» предусматривает «Если для осуществления концессионной деятельности необходимы земельные участки, они предоставляются в пользование концессионеру на условиях аренды на срок действия концессионного договора, в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины»[7].

В ЗКУ  статья 94 определяет право концессионера  на земельный участок и закрепляет, что «Для осуществления концессионной  деятельности концессионеру предоставляются  в аренду земельные участки в  порядке, установленном настоящим  Кодексом. Виды хозяйственной деятельности, для которых могут предоставляться  земельные участки в концессию, определяются законом»[1]. Для более детального право концессии рассматривается в ЗУ «О концессиях», однако, существует  несогласованность земельного и концессионного законодательства, что выражается в разрыве между процедурами предоставления земельного участка в аренду и предоставление объекта в концессию. Так часто вместо концессии земельный участок дают в аренду.

Часть 2 статьи 94 ЗКУ предусматривает возможность  предоставления земельных участков в концессию, однако, лишь в случаях, оговоренных законом. На сегодня  закон таких случаев не устанавливает, и действует общее правило  части 1 статьи 94 ЗКУ[1]. Аналогичное правила закреплено и в части 5 статьи 3 ЗУ «О концессиях»[7].

Таким образом, на сегодня концессия не является отдельным видом права землепользования, так как она не доделана и не хватает нормативной базы. В случаи усовершенствования данного права, у него есть большой потенциал получить широкое распространение на территории населенных пунктов, что дополнило бы бюджет данных сел, поселков, городов и возможно заодно обустроило и преобразовало в лучшую сторону населенные пункты нашей страны.

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

Случай 1[с. 33, 10]

 

Члены сельскохозяйственных предприятий Хмельницкой и Тернопольской областей обратились за консультацией: «Главные управления Госкомзема Хмельницкой и Тернопольской областей настаивают на переоформлении договоров аренды земли в случае реорганизации частных предприятий-арендаторов путем их присоединения к другим предприятиям, ссылаясь при этом на пункт «в» статьи 141 Земельного кодекса Украины. Правомерны их требования? Необходимо ли переоформлять договор аренды земельного участка в случае реорганизации предприятия-арендатора путем присоединения его к другому предприятию?»[10]

Решение

Согласно части четвертой статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли» «Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или разрыва договора, если другое не предусмотрено договором аренды земли.».

Относительно оснований для прекращения права пользования земельными участками, определенных Земельным кодексом Украины, то согласно пункту «в» части первой статьи 141 ЗКУ таким основанием является «прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций.» Здесь указаны все лица, которые согласно статье 92 этого же ЗКУ могут получить земельные участки в постоянное пользование, на всех остальных юридических и физических лиц действие пункта «в» статьи 141не распространяется.

Следовательно если в договорах аренды земельных участков, заключенных предприятием, которое было реорганизовано путем присоединения, слияния, разделения, преобразования и прекратило свою деятельность, предусмотрено, что реорганизация такого юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, а уставом юридического лица, которое образовалось, определено ее как правопреемника реорганизованного предприятия, а также не изменила форму собственности на государственную, коммунальную, не стало религиозной организацией, то договор аренды земли продолжает действовать до истечения срока, на который он заключен, а права и обязанности арендатора переходят согласно предприятию-правопреемника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Случай 2[с. 51, 15]

 

Отдел Госкомзема (Донецкая область) требует у государственного предприятия ООО «Геоинформ» заключить договор сервитута до получения предприятием государственного акта на право постоянного пользования земельным участком. И утверждает, что при составлении проекта землеустройства по отводу земельного участка в постоянное пользование государственному предприятию, возникает необходимость установления на этом земельном участке земельного сервитута. Дать разъяснение о правомерности таких требований отдела Госкомзема.[15]

Решение

В соответствии с статьей 100 ЗКУ «1. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (личный сервитут). 2. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.» и статьи 402 Гражданского кодекса Украины «1. Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других естественных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом. 2. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут).»

Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Согласно статьи 126 ЗКУ «право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.»

Согласно статье 125 ЗКУ «право собственности на земельный участок и право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.» Таким образом, до выдачи государственного акта на право постоянного пользования земельным участком, государственное предприятие еще не является законным пользователем земельного участка, а, следовательно, не имеет права на заключение договора сервитута. Вместе с тем, при необходимости в решении органа местного самоуправления или органа исполнительной власти о передаче такому предприятию земельного участка в постоянное пользование может быть указано требование о заключении такого договора сервитута, но только после выдачи ему государственного акта на право постоянного пользования. Кроме того требование о установлении сервитута имеет не собственник (пользователь) земельного участка, на котором такой сервитут должен устанавливаться, а лицо, заинтересованное в его установлении, из-за недостатков своего участка.