Особенности правового регулирования и особенностей права землепользования граждан на земли в пределах населенных пунктов

Состав, содержание, порядок разработки плана зонирования территории определяются центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроения  и архитектуры. За нарушение требований, установленных планом зонирования территории, физические и юридические лица несут ответственность в соответствии с законом [ст.18п.6,12].

Детальный план территории уточняет положения  генерального плана населенного  пункта и определяет планировочную  организацию и развитие территории. В составе детального плана территории разрабатывается проект землеустройства относительно благоустройства территории для градостроительных нужд.[ст. 19 п.1, п.3, 12]

 

2. Регулирование застройки

 

Согласно статье 25 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» Режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, устанавливается в генеральных планах населенных пунктов, планах зонирования и детальных планах территорий. Режим застройки территорий, определенных для градостроительных потребностей, обязательный для учета при разработке землеустроительной документации[12].

Статья 26 регламентирует, что Застройка территорий осуществляется путем размещения объектов строительства. Субъекты градостроительства обязаны соблюдать градостроительные условия и ограничения при проектировании и строительстве объектов. Исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета принимает мероприятия по организации комплексной застройки территорий в соответствии с требованиям этого Закона. Право на застройку земельного участка реализуется его владельцем или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации[12].

Также существуют определенные технические условия (которые даются физическим или юридическим лицам), которые должны соответствовать законодательству, содержать достоверную информацию и обоснованные требования к объектам строительства, а также отвечать намерениям заявителя относительно застройки земельного участка [ст. 30 п.3, 12].

Для любого строительства разрабатывается  проектная документация в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроительства и архитектуры, с учетом требований градостроительной документации и исходных данных и соблюдением требований законодательства, государственных строительных норм, стандартов и правил и утверждается заказчиком [ст. 31 п. 1, 12].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ВИДЫ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЛЯХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

 

2.1 Право постоянного пользования на землях населенных пунктов.

 

Согласно  части первой статьи 92 Земельного Кодекс Украины «Право постоянного пользования земельным участком - это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока»[1]

Часть вторая статьи 92 определяет, что права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают[1]:

а) предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной и коммунальной собственности;

б) общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации;

в) религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности.

Право постоянного  пользования земельными участками  является специфическим вещным правом, оно характеризуется ограниченным субъектно-объектной составом, то есть объектом права собственности,  могут быть только земельные участки государственной или коммунальной собственности. Между тем, существующее сейчас право постоянного пользования других субъектов, возникшее до вступления в силу Земельного Кодекс Украины от 25 10.2001, сохраняется. Требование относительно переоформления такими субъектами права постоянного пользования на право собственности или право аренды, установленная п. 6 раздела Х «Переходные положения» Земельного Кодекс Украины[1], признанная решением Конституционного Суда Украины неконституционной. Хотя возможно приобретение права постоянного пользования субъектами, не предусмотренным ст. 92 Земельного Кодекс Украины, также в случае приобретения здания или сооружения в субъекта права постоянного пользования согласно ст. 120 Земельного Кодекс Украины[1].

Общие принципы деятельности общественных организаций  инвалидов предусмотрены Законом Украины «Об основах социальной защищенности инвалидов в Украине». Так согласно данному закону статье  14-1[9] предприятия и организации общественных организаций инвалидов имеют право на льготы и социальную защиту. Также в соответствии со статьей 30 органы местного самоуправления обеспечивают выделение земельных участков инвалидам с заболеваниями опорно-двигательного аппарата под строительство гаражей для автомобилей с ручным управлением вблизи места их проживания[9].

Правовой  статус религиозных организаций  Украины определяет Законом Украины «О свободе совести и религиозных организациях»[13]. Субъектами права постоянного пользования могут быть только религиозные организации, являющиеся юридическими лицами в ст. 14 ЗУ указан порядок регистрации уставов (положений) религиозных организаций. А в статье 17 указаны общие положения пользования религиозными организациями имуществом, являющимся собственностью государства, общественных организаций или граждан. Так в части шестой и седьмой указанно, что «религиозные организации имеют преимущественное право на передачу им культовых зданий с земельным участком, необходимым для обслуживания этих зданий. Пользование землей религиозные организации осуществляют в порядке, установленном Земельным Кодексом Украины и другими законодательными актами Украины. Земельные участки, предоставляемые религиозным организациям в постоянное пользование для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности, запрещается использовать для осуществления предпринимательской деятельности.[13]» Относительно момента возникновения права постоянного пользования земельными участками и их оформление указанно в статьях 125, 126 Земельного Кодекса[1].

Так как  большинство государственных и  коммунальных организаций, а также  общественные организации инвалидов  Украины, их предприятий (объединений), учреждений и организаций и религиозных  организаций находятся на территории населенных пунктов, то данное право  является важной частью раскрытия сути данной работы.

 

2.2 Право аренды земельного участка на землях населенных пунктов.

 

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом «Об аренде земли», и другими нормативно-правовыми актами, принятыми согласно ним, а также договором аренды земли.

Согласно  статье 1 Закона Украины «Об аренде земли» Аренда земли - это основанное на договоре временное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.[8]

Статья 3[8] данного закона определяет земельные участки как объекты аренды,   которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделов, регулируются Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества"[14].

Арендодателями  земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности  которых находятся земельные  участки, или уполномоченные ими  лица в соответствии со статьей 4 ЗУ «Об аренде земли»[8]. Статья 5 ЗУ «Об аренде земли» определяет, что арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользование земельным участком. Арендаторами земельных участков могут быть[8]:

а) районные, областные, Киевская и Севастопольская  городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины  в пределах полномочий, определенных законом;

б) сельские, поселковые, городские, районные и областные  советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом;  

в) граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные  юридические лица, международные  объединения и организации, а  также иностранные государства.

Аренда  земельного участка может быть краткосрочной  – не больше 5 лет, и долгосрочной – не больше 50 лет (ст. 93 пункт 3 ЗКУ)[1].

Согласно  ст. 93 ЗК Украины дополнили положением о том, что право аренды земельного участка может отчуждаться, в  том числе продаваться на земельных  торгах, передаваться в залог, наследство, вноситься в уставной фонд собственником  земельного участка – на срок до 50 лет[1].

Для передачи в аренду земельного участка необходимо заключение договора аренды, но основания  для составления договора аренды существенно различаются  в зависимости от личности арендодателя. Согласно статье 13 ЗУ «Об аренде земли»: «договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства». Типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины[8].

Согласно  статье 124 ЗК Украины передача в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления или договора купли -  продажи права аренды земельного участка. Право аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности продается на земельных торгах, которые проводят в виде аукционов.[1] Передача в аренду земельных участков частной собственности осуществляется согласно договору аренды. Если право аренды отчуждалось, то основанием для заключения договора аренды может быть гражданско-правовой договор об отчуждении (ст. 124 ЗК Украины п.4)[1].

Статьей 15 ЗУ «Об аренде земли» определены условия  договора аренды земли, а также определены неотъемлемые части данного договора[8].

Аренда  земли жилой и общественной застройки  имеет свои особенности. К землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования. По решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления гражданам Украины могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земли для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах норм, определенных ЗКУ. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для вышеуказанных нужд по гражданско-правовым соглашениям (купле-продаже, дарению, мене, наследованию)[5].

Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам и гаражно-строительным кооперативам по решению органов  исполнительной власти или органов  местного самоуправления земельные  участки для жилого и гаражного  строительства передаются бесплатно  в собственность или предоставляются в аренду земли, кроме того, они могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым договорам. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление данными домами (ЖЭК, ЖЭО и др.). Поэтому, если приобретена в собственность квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры не должен в связи с этим оформлять право собственности на земельный участок или заключать договор аренды земли[5].

В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный  участок может передаваться бесплатно  в собственность или предоставляться  в пользование (аренду) объединению  собственников[ст.42 п.2, 1]. Таким образом, если квартиры в доме приватизированы, однако объединение собственников не создано, то у собственников квартир не возникает необходимости оформлять ни аренду земли ни в собственность, ни в аренду. Согласно статье 40 ЗКУ и статье 25 ЗУ «Об аренде земли» арендатор земельного участка имеет право по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законом порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения[8].