Основы земельного рынка

Залог недвижимого имущества (ипотека) – важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. Отличительной особенностью ипотеки является то, что недвижимость, обремененная ею, остается у залогодателя (должника) в его владении и пользовании, а не передается залогодержателю (кредитору).

6

Зачастую в ряде экономических изданий под ипотекой рассматривают также непосредственно сам кредит, полученный под залог недвижимости. Однако данная формулировка не соответствует современному российскому законодательству.

В соответствии со ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В случае общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Согласно статье 63 данного Закона не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

До принятия в феврале 2004г. поправок в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 63 запрещала также ипотеку земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

На рынке недвижимости земельные участки являются одним из самых надежных объектов залога, так как земля со временем не изнашивается, как другие объекты, а, напротив, при рациональном использовании ее стоимость постоянно возрастает. Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий и сооружений, практически невозможен без одновременного залога соответствующих прав на земельные участки, на которых они находятся. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Так, в соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека зданий, строений и сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо-приобретатель этого имущества приобретает также право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимости.

Особый порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок установлен для земель сельскохозяйственного назначения, – оно не допускается до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или переработанной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата (п. 3 ст. 68).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть также удостоверены закладной – именной ценной бумагой, удостоверяющей:

- права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства,

- а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В настоящее время с принятием 11 ноября 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» в России происходит формирование более сложной модели рынка ипотечных кредитов путем включения в оборот еще двух видов ипотечных ценных бумаг: ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием.

Кроме этого, разработаны программы ипотечного кредитования жилищного строительства для различных категорий граждан. Также проводится разработка специальных стандартов по земельной ипотеке, т.к. общий объем залоговых сделок с землей по-прежнему остается невысоким. Основными причинами этого являются:

        неразвитость рынка земли и ограниченность информации о рыночных ценах на землю;

        неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры ипотеки;

        от­сутствие опыта долгосрочного кредитования под залог земель у большинства российских банков. Привлеченные средства банков в основном формируется за счет краткосрочных обязательств, из-за чего выдача долгосрочных кредитов является крайне рискованной;

        низкий уровень доходов населения, не позволяющий воспользоваться ипотечным кредитом.

Между тем развитие новых экономических отноше­ний и предпринимательской инициативы объективно вызывают необходи­мость создания стабильной и активно функционирующей системы кредитова­ния под залог недвижимости. По суще­ству, ипотечный кредит сегодня является одной из немногих возможностей привлечения долго­срочных инвестиций в различные секторы экономики.

[*]