Основы земельного рынка

Обобщая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы. Цена представляет собой свершившийся реальный факт, устанавливающий сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект в конкретных условиях рынка. А наиболее вероятная цена продажи объекта (или части имущественных прав на него) на открытом рынке в условиях конкуренции представляет собой рыночную стоимость. На графике это будет выглядеть следующим образом:

Изменение цен и стоимости с течением времени

Кривая представляет собой изменение рыночной стоимости объекта с течением времени, при этом она определяется как наиболее вероятная цена продажи объектов-аналогов. Зачастую определение «наиболее вероятной цены» сопряжено с многочисленными трудностями. По этой причине реальная цена сделки часто не совпадает со справедливой рыночной стоимостью.

Анализируя механизм рыночного ценообразования на землю, можно заключить, что существуют определенные закономерности установления равновесных цен в зависимости от того, насколько продолжителен рассматриваемый нами период. В экономической литературе анализ формирования рыночной цены обычно рассматривается в трех временных периодах, в которых параметры предложения имеют различную динамику. Соответственно этому различают мгновенное, кратковременное и длительное равновесие. Так, если рассматривать краткосрочный период, в течение которого устанавливается мгновенное или кратковременное равновесие, то предложение земли будет абсолютно неэластично в силу ее ограниченности. На рисунке величина предложения земли (S) в таком случае представляет собой вертикальную линию, так как в течение данного периода времени не представляется возможным вовлечь в рыночный оборот дополнительные массивы земель (Q). Как бы не изменялась цена земли (P), а следовательно, спрос на землю (D), предложение ее не изменится. Спрос же будет меняться в обратной зависимости от цены. Поэтому цена земли в краткосрочном периоде определяется спросом.

В долгосрочном периоде, в отличие от ситуации, описанной выше, анализ рыночной ситуации позволяет прогнозировать возможность вовлечения в рыночный оборот новых земельных массивов путем их освоения. При этом величина предложения становится более чувствительной к изменению уровня цен, а следовательно, более эластичной. На рисунке величина предложения в таком случае изображается в виде наклонной линии (S'). Это приводит к тому, что в механизме установления равновесной рыночной цены (Е) спрос и предложение будут участвовать одинаково.

Степень чувствительности спроса или предложения земли на рынке к изменению уровня цен на земельные участки (их эластичность) численно может быть выражена с помощью коэффициента эластичности. Коэффициент эластичности показывает, насколько изменится спрос на землю или предложение земли на рынке при изменении цены единицы земельной площади на один процент:

εD(S) = ,

где  εD(S) –  коэффициент эластичности спроса (предложения);

ΔD(S)  –  изменение объема спроса (предложения), %;

ΔР  –  изменение цены, %.

Считается, что спрос или предложение эластичны при εD(S) > 1, обладают единичной эластичностью при εD(S) = 1, неэластичны при εD(S) < 1, абсолютно эластичны при εD(S) → ∞ и абсолютно неэластичны при εD(S) → 0.

 [*]

Практическое применение расчет коэффициента эластичности находит при выполнении маркетинговых исследований земельного рынка. С его помощью представляется возможным предугадать объем продаж при соответствующем изменении уровня цен на земельные участки. Предварительно проводится сбор и систематизация исходной информации о рыночной конъюнктуре с целью определения вида функции спроса, что требует детального рассмотрения больших массивов исходных данных, использования статистических методов, экономико-математического моделирования и законов корреляционно-регрессионного анализа.

Не меньшую значимость также имеет определение эластичности спроса по доходу потенциальных покупателей, который может быть выражен с помощью коэффициента эластичности спроса по доходу:

εI = ,

где  εI –  коэффициент эластичности спроса по доходу;

ΔD  –  изменение объема спроса, %;

ΔI  –  изменение уровня доходов покупателей, %.

Эластичность спроса по доходу находится в обратной зависимости от степени насыщения потребности в земельных участках как товаре. Как правило, она слабо насыщена в бурно развивающихся населенных пунктах,  высокорентабельных сельскохозяйственных районах. Соответственно, значительная часть прироста дохода покупателей направляется на приобретение таких земельных участков. В результате спрос на землю может расти относительно быстрее, чем увеличение уровня доходов потенциальных покупателей в рассматриваемом регионе (εI > 1).

Земельная рента и ее разновидности

Различные экономические школы по-разному рассматривают сущность ренты (от лат. reddita – «отданная назад», «возвращенная»). Наиболее теоретически обоснованными являются трактовки неоклассической и марксистской школ.

Неоклассическая школа рассматривает дифференциальную ренту как доход, полученный в результате использования ресурсов с неэластичным предложением, благодаря более высокой производительности в ситуации ранжирования ресурсов, например, по плодородию земельных участков, их местоположению и др. В краткосрочном периоде в ситуации, когда цена на сельскохозяйственную продукцию и арендная плата за землю постоянны,  участок с наибольшей, по сравнению с другими, урожайностью соответственно будет характеризоваться наименьшими средними издержками и наибольшей производительностью труда на единицу площади. Следовательно, на таком участке образуется максимальная величина дифференциальной ренты.

По-иному рассматривает природу ренты марксистская школа. Количественно земельная рента, согласно этим взглядам, представляет избыточную прибавочную стоимость, которую присваивает земельный собственник за предоставление во владение и использование принадлежащей ему земли. В отличие от других сфер материального производства, избыточный доход в земледелии приобретает фиксированный долговременный характер и выступает в форме дифференциальной ренты. Причина образования дифференциальной ренты – монополия на землю как объект хозяйства, условие – различия в качестве земельных участков, источник – прибавочный труд земледельца.

Различают дифференциальную ренту I и II. Дифференциальная рента I связана с более высоким естественным плодородием и удобным местоположением участков земли по отношению к рынкам сбыта. Более производительный труд на таких участках создает условия для образования избыточного чистого дохода, который в виде дифференциальной ренты I присваивает арендодатель земли.

Иной процесс образования дифференциальной ренты II, который в отличие от описанного выше, связанного с экстенсивным ведением земледелия, предполагает интенсивный характер агрикультуры. Это выражается в дополнительных вложениях капитала (труда и средств) на единицу земельной площади, которая обеспечивает более высокую производительность труда. По сравнению с ценой продукции, полученной от наименее производительных затрат, дополнительные, более эффективные затраты обеспечивают сверхприбыль, которая образует дифференциальную ренту II.

В отличие от дифференциальной ренты I, которая не является результатом более высокого качества работы арендатора, образование дифференциальной ренты II – итог индивидуальных усилий субъекта хозяйствования, поэтому она им и присваивается. Вместе с тем, характер присвоения дифференциальной ренты II связан со сроками аренды. При краткосрочной аренде земельный собственник может улавливать часть ренты II, поскольку последствия дополнительного вложения капитала будут сказываться ряд лет. Это обусловливает вопрос о границах рационализации земледелия, поскольку арендатору невыгодно в этих условиях заботиться об улучшении почвенного плодородия.

Если существует дефицит свободных площадей, то худшие земельные участки также могут сдаваться в аренду. Следовательно, и здесь должен возникать некий излишек над средней прибылью, который присваивает владелец. Такая форма арендной платы представляет собой абсолютную земельную ренту.

Кроме названных выше форм земельной ренты, существует еще одна – монопольная рента. Ее уплачивает потребитель редких по качеству сельскохозяйственных продуктов, которые производятся на землях с исключительными природными условиями, т.к. цена на эти продукты определяется высоким спросом и ограниченным предложением.

Вышеописанные разновидности земельной ренты приведены в следующей итоговой таблице:

Классификация земельной ренты

Взаимосвязь цены земли и земельной ренты

Существование закономерной связи между ценой земли и земельной рентой было выявлено еще К.Марксом при анализе земельных отношений в Англии. Он отметил, что в этой стране покупная цена земли исчисляется по известному числу годовых доходов, получаемых земельным собственником. Фактически покупается рента за несколько лет вперед. Поэтому цену земли К. Маркс назвал капитализированной рентой. Чем выше рента, тем дороже земля. С другой стороны, цена земли зависит от величины процента, который банк платит по вкладам, ибо при продаже земли ее собственник будет (при прочих равных условиях) исходить из суммы, которая при вложении ее в банк даст доход, равный ренте. Таким образом, спрос на землю и соответственно цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна размеру ссудного процента. Данную закономерность можно выразить следующей формулой:

,

где PL – цена земли; R – рента; S – норма ссудного процента (коэффициент капитализации).

Правовое обеспечение земельного рынка России на современном этапе

Регулирование сферы рыночных земельных отношений на современном этапе тесным образом связано с развитием земельного законодательства. Основные правовые нормы, обеспечивающие оборот земельных участков, заложены в положениях действующего в настоящее время нового Земельного кодекса РФ, вступившего в силу 30 октября 2001г. В его основу был положен разработанный в Минэкономразвития России и одобренный Правительством РФ законопроект, предусматривающий узаконение земельной реформы, ее концептуальных положений, в том числе равноправных форм собственности на землю.

Новый Земельный кодекс РФ создал правовую базу, которая карди­нальным образом изменила экономические усло­вия деятельности многих участников земельного рынка. Земля стала рассматриваться не только как пространственный базис, но и как объект права собственности, обладающий рыночной стоимостью и приносящий доход его владельцу. Сам текст Земельного кодекса с момента его принятия неоднократно корректировался. Так, с 2003 по 2006 гг. в кодекс 15 раз вносились изменения и дополнения, уточняющие отдельные виды земельно-правовых отношений и порядок предоставления земель. В частности, в 2004г. были внесены поправки, направленные на развитие ипотеки и жилищного строительства.

27 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения», устанавливающий некоторые особенности пользования и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения. Действие данного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ).