Основы земельного рынка

Закон установил право преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъектом РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, – органом местного самоуправления) по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Усложнение процедуры продажи обусловлено особой ролью сельскохозяйственных земель, имеющих приоритет в использовании, и введено законодателем в целях сохранения целевого использования земель и недопущения земельных спекуляций. Кроме того, закон ограничил размер общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, а также обязал привести ранее заключенные договоры аренды земельных долей в соответствие с Гражданским кодексом РФ, т.е. выделить земельные участки на местности, поставить их на государственный кадастровый учет и провести регистрацию прав на землю в ЕГРП. С 2003 по 2006 гг. в текст федерального закона 6 раз вносились изменения и дополнения, главным образом корректирующие процесс выдела земельных участков в счет земельных долей на землях бывших колхозов и совхозов. Также были внесены изменения и в федеральный закон  «О землеустройстве» от 18.06.2001г.

Кроме этого, законодателем был принят еще ряд нормативно-правовых актов, затрагивающих сферу земельных отношений, в частности, новые Жилищный, Градостроительный, Лесной, Водный кодексы РФ, федеральные законы «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001г., «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г., «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006г., «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г., «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» от 23.11.2007г. В настоящее время, исходя из имеющейся на сегодня правоприменительной практики по заключению сделок с земельными участками, проводится разработка законопроектов, направленных на увеличение объемов оборота земель и капиталоемкости рынка недвижимости России. Кроме этого, проводятся работы по созданию автоматизированной системы единого кадастра объектов недвижимости, включая земельные участки.

Структура земельного оборота и основные виды сделок с землей

В настоящее время действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. Участие земли как объекта имущественных прав в различных видах гражданско-правовых сделок представляет собой гражданский оборот земель.

При этом сделками, согласно Гражданскому кодексу РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка может быть совершена устно, если для нее законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за исключением случаев, предусмотренных законом. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты. Кроме этого  регистрации подлежат права аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, возникающие из договоров, заключенных на срок 1 год и более, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение в случаях, установленных законом, формы сделки, а также требования о государственной регистрации влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, отдавать его другим лицам в пользование и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 266-267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения землей (землевладелец), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Гражданское законодательство предоставляет довольно широкие права землевладельцу по распоряжению своим земельным участком. Согласно п.1 ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако данная норма была отменена п. 2 ст. 21 нового ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается распоряжение земельным участком лицом, которое им обладает на титуле пожизненного наследуемого владения.

Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ не вправе распоряжаться ими. И хотя в соответствии со ст. 270 ГК РФ землепользователь вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, норма этой статьи не применяется в настоящее время, поскольку противоречит принятому позже ЗК РФ. Т.к. землепользователи не обладают правом собственности на земельный участок, они не могут иметь в собственности, в частности, обособленные водные объекты; не имеют права на получение стоимости участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд. Также не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Среди многообразия гражданско-правовых сделок с землей к категории рыночных можно отнести куплю-продажу, аренду, а также продажу прав аренды земельного участка. Отличительной особенностью данной категории сделок является возможность выявления при их совершении основных рыночных элементов – спроса, предложения и формируемой на основе их взаимодействия цены. Кроме этого, с земельным рынком тесным образом связаны такие виды сделок как мена и залог земельных участков, в которых существенную роль играет обоснованное определение рыночной стоимости земли.

Купля-продажа земель

Законодательное обеспечение купли-продажи земель в России осуществлялось постепенно и первоначально охватывало не все виды использования земель (см. §1). В структуре сделок купли-продажи можно выделить две составляющие: 1) продажа государственных и муниципальных земель; 2) купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами. Первая характеризует состояние первичного рынка земли, на котором происходит  переход ее из государственной или муниципальной собственности в частную. Вторая – состояние вторичного земельного рынка, на котором происходит купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами между собой (также возможен возврат земель в государственную или муниципальную собственность, например, при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В соответствии с п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ являются недействительными условия договора купли-продажи, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Кроме этого, собственник земельного участка, на котором располагаются иные объекты недвижимости, может продать по своему усмотрению только земельный участок, не продавая при этом сами объекты недвижимости. В этом случае за ним (продавцом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи земельного участка. Если условия не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 Гражданского Кодекса РФ).

При приобретении прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, основной формой заключения договоров, в соответствии с действующим законодательством, являются торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Правила организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002г. Также применяются отдельные нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ.

В системе рыночных сделок с землей купля-продажа занимает особое место, т.к. именно в данной категории сделок и происходит установление реальной рыночной стоимости земель. Какие бы универсальные методы расчета ни применял оценщик, последнее слово все равно остается за рынком, который либо подтвердит, либо опровергнет полученные результаты. Кроме того, нормальное функционирование рынка купли-продажи земель является непременным условием осуществления залоговых операций с землей, т.к. кредитор должен быть уверен в своей возможности в любое время продать земельный участок в случае несвоевременного возврата кредита. Важным является также взаимодействие рынка купли-продажи и аренды земли. Складывающийся на первом уровень цен является определяющим условием при принятии решения о покупке либо аренде земельного участка: чем выше уровень, тем бóльшее число участников рынка будут вынуждены воспользоваться арендой земли.

Аренда земельных участков

Аренда является наиболее распространенной организационно-правовой формой использования земель во многих странах мира. В России арендные отношения приобретают в последнее время интенсивное развитие, т.к. платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении прежних отношений собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве. Арендная плата при этом представляет собой форму экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя и арендатора) по распределению вновь созданной  стоимости  в процессе использования арендованного земельного участка.

Арендные платежи за землю значительно дифференцируются в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом арендная плата за земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

В настоящее время существуют два основных способа установления размеров арендной платы за землю:

1) рыночный, например:

по фактическим сделкам аренды участков и их аналогов;

по результатам конкурсов и аукционов;

в зависимости от эффективности деятельности предпринимателя-арендатора;

2) нормативно-расчетный, например:

на основе учета издержек по содержанию земельного участка;

определение доли стоимости аренды в общей стоимости имущественного комплекса;

согласно учету нормативного уровня доходов по инвестициям и вкладам;

на основе нормативных показателей, таких как ставка земельного налога, кадастровая стоимость земельного участка;

по затратам на содержание и восстановление (реновацию) арендуемого имущества с учетом (или без) стоимости нового строительства  на земельном участке объекта-аналога;

по результатам коммерческой деятельности с привязкой арендной ставки к величине полученного арендатором дохода.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (за исключением арендаторов - резидентов особых экономических зон) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Фактически происходит продажа прав аренды, что получило значительное распространение в последние годы.

Помимо продажи права аренды арендатор (за исключением арендаторов-резидентов особых экономических зон) также может с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях (за исключением субаренды и передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, действующая нормативно-правовая база предусматривает достаточно широкий диапазон возможных прав арендатора земельного участка, которые были значительно укреплены с принятием нового Земельного кодекса РФ. Это обстоятельство и объясняет большую популярность аренды земель на современном этапе.

Залог земельных участков

и развитие системы ипотечного кредитования