Общие положения о Государственном кадастре недвижимости

Мониторинг  земель — составная часть мониторинга  за состоянием окружающей природной среды и входит в Единую государственную систему экологического мониторинга (ЕГСЭМ). Помимо мониторинга земель в ЕГСЭМ входит мониторинг состояния других природных объектов, осуществляемый различными федеральными министерствами и ведомствами. Общее руководство ЕГСЭМ выполняет МПР России .

Мониторинг  ведется на всей территории РФ по отношению  к любым земельным участкам независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования. Это  означает, что сотрудники государственной  службы мониторинга имеют право  проводить необходимые замеры и  обследования там и тогда, где  и когда это предусмотрено, а  собственники и землепользователи  не имеют права препятствовать этим действиям.

В содержание мониторинга входит выполнение наблюдений по нескольким направлениям. В процессе мониторинга изучаются процессы, связанные с изменением плодородия почв (опустынивание, развитие эрозии, потеря гумуса, заболачивание, засоление), зарастанием сельскохозяйственных земель сорняками и кустарником, загрязнением земель пестицидами, тяжелыми металлами и другими веществами. Наблюдение также ведется за процессами образования оврагов, оползней и другими природными явлениями, состоянием земель, занятых хозяйственными объектами, включая места захоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов .

Полученные  результаты накапливаются в архивах  и базах данных автоматизированной информационной системы, ежегодно обобщаются и используются для подготовки ежегодного Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ .

4. § 1. Понятие и содержание землеустройства

Землеустройство представляет собой комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и  организации рационального использования  земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации  рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных  участков для осуществления сельскохозяйственного  производства, а также по организации  территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Землеустроительные  мероприятия осуществляются по ходатайству  заинтересованных лиц либо по согласованию с ними. Однако в ряде предусмотренных  законом случаев проведение землеустройства  носит обязательный характер. Например: изменение границ земельных участков; выявление нарушенных или подверженных эрозии земель; рекультивация и консервация  нарушенных земель и др.

Правовыми основаниями  для проведения землеустройства  являются:

1) решения государственных  органов власти или органов  местного самоуправления;

2) договоры о проведении  землеустройства;

3) судебные решения  по земельным вопросам, связанные  чаще всего с земельными спорами.

Землеустроительные  действия включают в себя следующие  виды работ:

- изучение состояния  земель;

- планирование и  организацию рационального использования  земель;

- описание и установление  границ объектов землеустройства;

- внутрихозяйственное  землеустройство.

В связи со вступлением  в силу Федерального закона от 13 мая  2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" отменено понятие территориального землеустройства.

Под объектом землеустройства  понимаются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных  образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Из вышесказанного вытекает, что в рамках проведения землеустройства осуществляются мероприятия  по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ:

- субъектов Российской  Федерации;

- муниципальных образований;

- населенных пунктов;

- территориальных  зон;

- зон с особыми  условиями использования территорий. 

    . Государственный  контроль  за проведением землеустройства

    Постановлением  Правительства РФ от 29 декабря 2008г. N 1061 утверждено Положение о контроле за проведением землеустройства.

    Контроль  осуществляется в целях обеспечения  соблюдения организациями и гражданами при проведении землеустройства  требований законодательства Российской Федерации, а также утвержденных в установленном порядке технических  условий проведения землеустройства  и требований к нему.

    Контроль  проводится в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)".

    Контроль  осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (с 1 марта 2009г. - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии), а также внеплановых проверок.

    Внеплановые проверки проводятся для контроля за исполнением предписаний об устранении ранее выявленных нарушений при  проведении землеустройства, а также  в случае получения от органов  государственной власти, органов  местного самоуправления, организаций  и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии  признаков нарушения требований законодательства Российской Федерации  при проведении землеустройства, в  том числе при проведении описания местоположения и (или) установления на местности границ объектов землеустройства, на основании заявления лица, заинтересованного в проведении контроля.

    При проведении контроля могут выполняться  обследование объекта землеустройства  и выездные проверки, выполняемые  в отношении касающихся этого  объекта землеустроительных работ, осуществляемые по месту нахождения объекта землеустройства.

    В случае выявления в ходе контроля нарушения земельного законодательства и требований охраны и использования  земель полученные копии документов и материалов, а также копия акта передаются соответствующему государственному инспектору по использованию и охране земель. 
 

5. Государственная регистрация прав  на землю и сделок с ней

5.1. Общие положения 

Государственная регистрация  прав на землю и сделок с ней  представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования  зарегистрированного права на земельный  участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой  государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной  регистрации).

Наряду с государственной  регистрацией прав на земельный участок  подлежат государственной регистрации  также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.

Государственная регистрация  прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной  регистрации права. Государственная  регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Государственная регистрация  прав на землю осуществляется путем  внесения соответствующих записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для  государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного  органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и  т.п.) и кадастровый паспорт, которые  прикладываются к заявлению правообладателя.

Права на земельные  участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной  регистрации, признаны юридически действительными  и перерегистрации не требуют  до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако с принятием  действующего Земельного кодекса, установившего  принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных  на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем  при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.

Принцип единства судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости предполагает создание земельно-имущественного комплекса как объекта правоотношений, совершение гражданско-правовых операций с которыми требует формирования этого объекта и постановки его  на государственный кадастровый  учет для последующей государственной  регистрации права на него или  совершения сделок с ним. В этом и  заключается сложность возникшего положения. Дело в том, что формирование каждого из объектов, входящих в  земельно-имущественный комплекс, имеет  свою специфику, связанную с дореформенными условиями создания этих объектов. Это особенно относится к садово-огородным  и дачным участкам, а также земельным  участкам, предоставленным для индивидуального  и приусадебного строительства  в населенных пунктах.

В связи с тем что возведение строений и сооружений на указанных земельных участках осуществлялось, как правило, без специальных разрешений, повсеместно допускались нарушения противопожарных, санитарных, архитектурно-строительных и иных градостроительных требований.

Поэтому формирование объектов недвижимости с соблюдением ныне действующих требований было бы мероприятием малореальным.

Ситуация с формированием  и кадастровым учетом земельных  участков оказалась еще более  сложной. Например, садово-огородные  и дачные участки в составе  некоммерческих объединений отводились нередко методом землеуказаний, без технико-инструментального закрепления границ на местности и оформления соответствующей технической и картографической документации. То же следует сказать и в отношении территориальной организации земель общего пользования этих объединений (улицы, переулки, санитарные зоны, места складирования строительных материалов, удобрений и т.п.).

В лучшем случае, да и то далеко не всегда, эти требования соблюдались лишь в отношении  внешних границ всего садоводческого, огороднического или дачного  объединения.

Кроме того, в процессе использования садово-огородных, дачных и иных участков их границы зачастую изменялись за счет земель общего пользования  или в результате внутриквартальной  перепланировки.

Нередки случаи, когда  при оформлении правоустанавливающих документов не указывался вид права, на котором земельный участок  был предоставлен, или это право  трудно было установить.

В соответствии с  гражданским законодательством  споры, возникающие в сфере земельно-имущественных  отношений, должны разрешаться в  судебном порядке. В то же время, учитывая массовый характер правонарушений подобного рода, судебный порядок признания прав не в состоянии был обеспечить легализацию прав граждан на земельно-имущественную недвижимость. В результате граждане - собственники объектов недвижимости не в состоянии были реализовать свои права на совершение сделок с ними.

В связи с этими  обстоятельствами возникла необходимость  в особом, упрощенном порядке проведения процедуры формирования, государственного кадастрового учета и государственной  регистрации прав на объекты недвижимости (включая земельные участки), который  и был установлен Федеральным  законом "О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации по вопросу  оформления в упрощенном порядке  прав граждан на отдельные объекты  недвижимого имущества" от 30 июля 2006 г. (Закон о "дачной амнистии").

Порядок государственной  регистрации  прав на землю и сделок с ней 

С 1 марта 2009 года государственная  регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной  регистрационной службы.