Кадастровая и рыночная оценка земли

Сегодня ни город, ни федеральные структуры не конфликтуют  по поводу разграничения земель. На данный момент в Москве в государственной  собственности РФ и города Москвы находятся около 4200 участков, из которых  около 1500 находятся в собственности  федерации, остальные — в собственности  города. Общая площадь этих участков — около 8 тыс. га, из них РФ принадлежит 5,386 тыс. га, Москве — 2,501 тыс. га. Остальные  участки относятся к землям, государственная  собственность на которые не разграничена. Теперь федеральные структуры, использующие расположенные в Москве земельные  участки, находящиеся в собственности  РФ, могут распоряжаться ими по своему усмотрению с согласия Росимущества.          В соответствии с главой 31 Налогового кодекса земельный налог исчисляется в процентах от кадастровой стоимости. При этом ставка налога зависит от разрешенного использования земельного участка. Например, в Москве для владельцев квартир, собственных домов и пользователей автостоянок налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Возьмем для примера 60-квартирный дом в пределах Садового кольца с оформленным в собственность жильцов участком 0,12 га. В этом случае общие платежи по налогу составят около 120 тыс. руб. в год, или 2000 руб. на квартиру. Для владельцев машиномест в гаражах и на автостоянках налог будет составлять порядка 600 руб. за машиноместо (гараж) площадью 25 кв. м. Для дачников и владельцев земель сельхозиспользования налог оплачивается по ставке 0,3%, а для всех остальных землепользователей — 1,5% от кадастровой стоимости. От налогов полностью освобождены социальные структуры, физкультурно-оздоровительные комплексы, органы юстиции, общественные организации инвалидов, организации, использующие труд инвалидов, резиденты особых экономических зон, госучреждения Москвы. За четыре года рост поступлений в городской бюджет от земельного налога вырос с 550 млн до более чем 2 млрд руб.

 Освоение промышленных зон в городе Москве не началось. Во-первых, для такого освоения к настоящему времени создана необходимая правовая база. Основанием для формирования промышленных зон в Москве стал городской закон "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы". Постановлением "О территориях промышленных зон города Москвы" в 2006 году утверждена схема размещения 35 промышленных зон общей площадью более 2,5 тыс. га. В 2008 году правительство Москвы утвердило формирование еще 174 промышленных зон, в том числе 125 — в границах 60 бывших производственных зон и 49 — вне границ производственных зон. При этом общая площадь промышленных зон составляет 7,9 тыс. га. По расчетам специалистов, площадь сформированных промзон позволит динамично развивать промышленность и науку в Москве до 2030 года. Во-вторых, в соответствии с комплексной программой промышленной деятельности в городе Москве на 2007-2009 годы готовятся региональные нормативы градостроительного проектирования на территориях промзон.

Сейчас в Москве сформировано не четыре, а более 200 промышленных зон. Для этих зон установлены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, которые не могут быть изменены иначе, как по решению правительства Москвы. Это обеспечивает существование и развитие в границах таких зон только промышленных предприятий, организаций науки и инфраструктуры, обеспечивающей их основную деятельность. И если объекты, используемые арендаторами, отвечают разрешенному использованию, то никаких препятствий для заключения договоров аренды на новый срок не просматривается.  

 

 

Заключение

 

В данной работе было рассмотрено  следующее:

-понятие земельного кадастра;

- оценка стоимости земельных участков

- доходный подход к  оценке земельных участков (метод  прямой капитализации, капитализация  доходов по периодам, техника  остатка дохода для земли);

- сравнительный подход  к оценке земельных участков (метод  сравнения продаж (способы типичного  участка  и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный подход к  оценке земельных участков (метод  изъятия, метод определения затрат  на освоение, оценка по затратам  на инфраструктуру).

-кадастровая и рыночная оценка земель

Каждый из рассмотренных  выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники  для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки  данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно  получить как у владельцев оцениваемой  собственности, так и из публичных  отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании  достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность  потенциального пользователя, а также  возможную низкую эффективность  использования данного участка  земли, результаты расчетов по приведенным  выше методам оценки земли могут  и не совпадать.

Резюмируя вышесказанное, можно  констатировать, что в настоящее  в российской Федерации происходит модернизация системы кадастрового учета земельных участков. Современное  понятие земельного кадастра - как  в России, так и во многих странах  мира, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной  для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных  сведений о единых объектах недвижимости. Мировая практика показывает, что  земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без  их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а  также развитие инвестиционного  процесса. Актуальными направлениями  по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков, являются:

- продолжение работ по  разработке и принятию нормативно-правовой  базы, в том числе обеспечивающей  введение в действие норм и  правил создания и ведения  государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового  учета, а также развитие института  налоговой оценки объектов недвижимости;

- реализация переходных  процессов по переносу информационных  ресурсов из ранее созданных  кадастров и реестров в базы  данных государственного кадастра  недвижимости.

- создание инфраструктуры  государственного кадастрового  учета, включая организационное  развитие системы и внедрение  на территории Российской Федерации  автоматизированной информационной  системы государственного кадастра  недвижимости;

- осуществление мероприятий  по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.

Нельзя сказать, что к  настоящему времени завершены работы по созданию земельного кадастра (как  в техническом, так и законодательном  плане), еще многое предстоит сделать. Но сам факт того, что работы постоянно  ведутся, готовятся новые программы, совершенствуется действующее законодательство, говорят о том, что российский законодатель на правильном пути по построению цивилизованного рынка недвижимости, закреплению и гарантированию прав собственности на недвижимое имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

1. Конституция Российской  Федерации. – М.,1993.

2. Земельный кодекс Российской  Федерации – М.,2000.

3. Федеральный закон от 2.02.2000 г. «О государственном земельном  кадастре».

4. Федеральный закон №  7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей  природной среды».

5. Федеральный закон №  181-ФЗ от 17.07.1999 г. «Об основах  охраны труда в Российской  Федерации».

6. Постановление Правительства  Российской Федерации от 18.07.2000г.  «Вопросы Федеральной службы  земельного кадастра России».

7. Федеральная целевая  программа «Создание автоматизированной  системы ведения государственного  земельного кадастра и государственного  учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)»: Постановление Правительства  Российской Федерации от 25.10.2000г.

8. Постановление Правительства  Российской Федерации от 11.01.2001г.  «Об утверждении Положения о  Федеральной службе земельного  кадастра России».

9. Постановление Правительства  Российской Федерации от 6.09.2000г.  «Об утверждении Правил кадастрового  деления территории Российской  Федерации и Правил присвоения  кадастровых номеров земельным  участкам».

10. Постановление Правительства  Российской Федерации от 2.12.2000г.  «Об утверждении правил представления  сведений государственного земельного  кадастра».

11. Приказ Федеральной  службы земельного кадастра России  от 14.05.2001г. «О кадастровом делении  территории Российской Федерации».

12. Приказ Федеральной  службы земельного кадастра России  от 15.06.2001г. «Об утверждении документов  государственного земельного кадастра».

13. Приказ Федеральной  службы земельного кадастра России  от 15.06.2001г. «Порядок ведения государственного  реестра земель района».

14. Бабенко В.А., Тарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. СПб: Питер, 2003. - 320с.

15. Варламов А.А., Гавриленко  В.А., Гальченко С.А. Научные основы  земельного кадастра. Учеб. пособие. – М.: ГУЗ, 2000. – 104с.

16. Варламов А.А. Земельный  кадастр. Теоретические основы  государственного земельного кадастра. – М.: Колос, 2003 – 833с.

17. Ведение государственного  земельного кадастра средствами  ПК ЕГРЗ-Т: Учебник / Под ред. Г.Д. Высокинской; - Филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» по ЮФО, 2005. – 435 с.

18. Земельный кадастр.  Теория, методика, практика / Под ред. А.А. Варламова. – М.: ГУЗ, 2000. – 568с.

19. Комов И.В. Земельные отношения и земельная реформа в России // Земля России. – 1993 - с 1-7.

20. Определение категорий  зданий и помещений по пожаровзрывоопасности: Методические указания к практической работе – Ростов н/ д: РИЦ РГСУ, 2002.

21. Организационно-хозяйственные  аспекты использования и оценки  земель / Под ред. А.С. Чешева. – Ростов н/Д, СКНЦ ВШ,1998. – 192с.

22. Организация кадастрового  учета земель в России: Справочное  пособие - Федеральная служба  земельного кадастра России, 2002. - 300 с.

23. Охрана окружающей среды  в строительстве: Учеб. для студ. вузов / Журавлев В.П., Серпокрылов Н.С., Пушенко С.Л. – М.: АСВ, 1995. – 328с.

24. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр - Учебник для вузов. – М.: Приор, 2000. – 368с.

25. Башоров В.А. Совершенствование механизма управления земельными ресурсами // Земельный вестник России. – 2003. – №1.- с. 1-5.

 

¹ Земельное право: Учебник / С.А. Боголюбов, Е. А. Галиновская; Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.

² Закон РФ от 10.07.2000 г. “О государственном земельном кадастре”, Федеральный кадастровый центр земля

³ Закон РФ от 10.07.2000 г. “О государственном земельном кадастре”, Федеральный кадастровый центр земля

⁴ Закон РФ от 23.05.01 г. О землеустройстве, Федеральный кадастровый центр земля

⁵ Указ Президента РФ от 16.12.93 г. № 2162 “Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы”, Федеральный кадастровый центр земля /

⁶ Закон РФ от 23.05.01 г. О землеустройстве, Федеральный кадастровый центр земля

⁷ Земельное право России. Учебник для юрид. ВУЗов.- Ерофеев Б.В. – М., ООО «Профобразование»,2002.

⁸ Кузнецова Н.В. Экологическое право: Учебное пособие. – М.: Юриспруденция, 2000.

⁹ Закон РФ от 21.07.97 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Федеральный кадастровый центр земля 

¹⁰ Бринчук М.М. Экологическое право (право окружающей среды): Учебник для высших юридических учебных заведений. – М.: Юристъ, 1998