Кадастровая и рыночная оценка земли

Методика кадастровой  оценки земель состоит из следующих  расчетных блоков:⁷

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:
• доступность различных центров тяготения (объектов);
• уровень развития транспортной инфраструктуры;
• уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
• уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
• состояние окружающей среды;
• историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
• инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования
5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера
6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок

Состав  разделов описания земельных участков

Раздел	Основное содержание
Чертеж земельных участков	Графическое описание земельных участков и их частей в объеме, необходимом  для внесения этих сведений в государственный  реестр земель кадастрового района
Описание границ	Текстовое описание положения на местности  всех образуемых при межевании участков границ, показанных на Чертеже земельных  участков в объеме, необходимом для  внесения этих сведения в государственный  реестр земель кадастрового района
Сведения о земельных участках	Описание характеристик земельных  участков в объеме, предусмотренном  для внесения этих сведения в государственный  реестр земель кадастрового района
Приложение	Расчет предельных (минимальных) размеров земельных участков, при которых  они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без  перевода в земли иной категории

 

2. Рыночная оценка земли

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:⁸

1)определение основных  вопросов оценки;

2)сбор, проверка и анализ  информации;

3)анализ наиболее эффективного  использования земельного участка;

4)расчет рыночной стоимости  на основе трех подходов к  оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование  полученных результатов;

5)подготовка отчета об  оценке.

При анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание  и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие  границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) характеристика сервитутов;

д) правила зонирования  и функционального использования;

е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические  и рекреационные; коммунальные, ограничения  по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению  и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные  с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении  к ним.

2. Физические характеристики  земельного участка.⁹

Описание размера и  формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает  какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и  анализирует, каким образом его  форма и размер влияют на стоимость  объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые  являются необычными для данного  района. Влияние размера и формы  оцениваемого участка варьируется  в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной  формы может быть пригодным для  дома отдыха, но непригодным для  осуществления некоторых видов  коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница —  это измеряемая в метрах сторона  участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает  влияние на стоимость и рассматривается  в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным  размером и соотношением фронтальной  границы и глубины. Оценщику следует  учитывать это обстоятельство в  ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных  размеров.

К типичным физическим характеристикам  земельного участка относятся:

а) размер (площадь);

б) форма (конфигурация);

в) топография (рельеф);

г) ландшафт;

д) инженерно-геологические  условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки  и т.п.).

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка  определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости  земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с  точки зрения «условно вакантного»  состояния земельного участка, так  и с учетом вариантов улучшения  характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка  или снос имеющихся объектов без  нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются  во внимание:

■ целевое назначение и  разрешенное использование;

■ преобладающие способы  землепользования в ближайшей окрестности  оцениваемого земельного участка;

■ текущее использование  земельного участка;

■ перспективы развития района, в котором расположен земельный  участок;

■ ожидаемые изменения  на рынке земли и иной недвижимости.

Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены  в виде письменного отчета об оценке.

Разные фирмы и оценочные  структуры применяют разные формы  отчетов, причем содержательная часть  этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может  существенно различаться.¹⁰ Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов. При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

■ своевременное составление  в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором;

■ отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также  приводятся иные сведения, которые  необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

■ если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка  й причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;

■ для проведения оценки земельных участков законодательством  Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы  отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);

■ отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

3.3 Проблемы в сфере кадастровой и рыночной оценки земли (на примере г. Москва)

Правительству Москвы удалось доказать привилегированное  расположение столичных земель: выкупать их в собственность сейчас могут  только промышленные предприятия и  по цене 20% от кадастровой стоимости (по России цена ниже —2,5% от кадастровой  стоимости).  
В начале 2000-х годов законодательство позволяло выкупать участки из расчета 30 ставок земельного налога. Позже решили рассчитывать выкупную цену с привязкой к кадастровой стоимости. Федеральные власти предлагали установить максимальную цену выкупа земли под приватизированными промпредприятиями по ставке 2,5% от кадастровой стоимости. Москва настаивала на том, что такой механизм вынудит город продавать участки за бесценок. В результате представители Минэкономразвития согласились с доводами и доказывали в Госдуме необходимость принятия закона в той редакции, которая предлагалась столичными властями. Теперь промпредприятия в Москве и Петербурге могут выкупать земли под производственными площадками за 20% кадастровой стоимости, в других регионах — за 2,5%. При этом законодатели четко прописали механизм, который не позволит промпредприятиям, оформившим участки в собственность, спекулировать землей. В случае перепрофилирования производства собственнику придется доплатить в бюджет 80% от кадастровой стоимости. Этот механизм будет действовать до 1 января 2010 года. В дальнейшем все земельные участки, оставшиеся в государственной собственности, будут продаваться по их кадастровой стоимости. 
За счет продажи земли в собственность в 2008-2009 годах в бюджет может поступить до 25 млрд руб. Однако при стабилизации положения на финансовых рынках не исключено, что итоговая сумма может увеличиться в полтора-два раза . 
Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития. А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как видите, цели оценок, а также их методическая база различаются. Вместе с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны. Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.