Кадастровая и рыночная оценка земли

Государственный земельный  кадастр, в соответствии со ст.12 ФЗ о  государственном земельном кадастре, содержит сведения о:земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном  кадастре в объеме, необходимом для  осуществления государственного управления земельными ресурсами. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. 

           Единый государственный реестр  земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.       В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.              Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст.14 ФЗ о государственном земельном кадастре).            Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст.15 ФЗ о государственном земельном кадастре).         Кадастровая карта (план)представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами) (ст.16 ФЗ о государственном земельном кадастре).                   Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.                 Производные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.                На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Оценка стоимости земли

 

2.1 Оценка стоимости земельных участков

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

Оценка земли  и земельных участков² предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права  аренды земельного участка. В таком  случае рыночная стоимость права  аренды земельного участка будет  являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для  оценки земельного участка (для его  рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие  коммуникаций, транспортная доступность  и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность  присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке  планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости  земли, при условии застройки  участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических  изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Как правило, когда заходит  речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного  времени.

Рыночная стоимость права  аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права  аренды также зависит от ожидаемой  величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени  при наиболее эффективном его  использовании.

При оценке земельного участка  в первую очередь учитываются  его местоположение, влияние внешних  факторов и конъюнктура рынка. Кроме  того, принимаются во внимание ожидаемая  величина, срок и вероятность получения  прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном  его использовании, без учета  доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности. 
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. 
Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. 
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

его целевое назначение и  разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

существующее использование  земельного участка.

Оценка земли  поселений³ (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли  сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных  участков в дачных кооперативах и  садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газ водоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

2.2.Перечень документов  необходимый для оценки земли

Перечень документов необходимый для оценки стоимости  земли 

1. Целевое назначение  земельного участка.

2. Заказчик, его  реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение  и расположение объекта оценки(окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование  земельного участка.

9. Физические характеристики  земельного участка (рельеф,площадь).

10. Наличие улучшений,  расположенных в границах земельного  участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы,  подтверждающие права на земельный  участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды  с приложениями и расчётом  арендной платы на текущий год.

12. План земельного  участка.

13. Информация о  наличии обременений, построек,сооружений, коммуникаций.

Прайс лист на услуги по оценке земельных участков:

Цена приведена в рублях,без учёта НДС.Конкретная цена и срок исполнения услуги зависит от цели оценки и наличия всей необходимой информационной документации об оцениваемом объекте.

Оцениваются:	Стоимость услуг, руб.	Примерный срок исполнения отчета
Земельные участки городского назначения
до 0,2 га	от 53 000	от 5 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 53 000	от 7 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 80 000	от 14 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 105 000	от 14 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 135 000	от 20 дней
свыше 10,0 га	от 160 000	от 25 дней
Сельхозугодия	от 35 000	от 7 дней
Лесные угодья	от 35 000	от 7 дней
Земельные участки иного назначения
до 0,2 га	от 17 500	от 3 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 22 000	от 3 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 40 000	от 5 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 53 000	от 7 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 66 000	от 10 дней
свыше 10,0 га	от 80 000	от 14 дней
Зеленые насаждения и благоустройства  территории	от 9 000	от 3 дней
Право аренды земельного участка	от 17 500	от 3 дней

 
Мера площади: 
1 га = 10 000 кв. м. = 100 соток

 

2.3 Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков⁴ — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к  дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости  земли доходным методом основаны на использовании следующей формулы:

 Стоимость  земли       =

   Доход

 

                                                    Ставка капитализации

При использовании  доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

-рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

-часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

-арендная плата для оценки земель поселений;

-доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой  доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку  как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.