Факторы развития рынка земли

     Невозможность получения кредитов и нарастающая волна банкротств отечественных агропроизводителей ставит под удар реализацию продовольственного потенциала государства.

     2.2. Проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения

     земля В данном подпункте будут рассмотрены проблемы рынка земли в России, а также пути решения этих проблем.

     В настоящее время земельный рынок  в России только формируется. Это  происходит в специфической институциональной  среде, определяемой правилами игры. Они складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах, и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений и заканчивая системой государственного права.

     В этот период для государства важно  обеспечить условия формирования такой  институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым снижая трансакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. В противном случае существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и ведущих тем самым к обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране.

     Законодательная база, определяющая формальные правила  игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста трансакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке. Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т. д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только формируются. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. Одновременно установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных лиц, приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка. Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом пока следует оценить как низкие.

     В связи с этим можно выделить основные цели и задачи системы государственного управления земельными ресурсами по формированию и развитию земельного рынка:

     Во-первых, обеспечение защиты прав на землю. Достижение этой цели предполагает решение задач  формирования законодательной базы, четко регламентирующей основания  и процедуры возникновения и прекращения права на землю (субъекты и объекты права, регистрация права, изъятие земель, возмещение убытков и т. д.); совершенствование системы судебной защиты прав и системы контроля над использованием земельных участков.

     Во-вторых, обеспечение развития рыночной инфраструктуры определяет задачи формирования кадастра объектов недвижимости, поддержку малого и среднего бизнеса, осуществляющего профессиональные услуги на рынке недвижимости, стимулирование участия банковского сектора в развитии земельного рынка, контроля над соблюдением антимонопольного законодательства и защиту свободы предпринимательской деятельности.

     В-третьих, развитие приватизационных процессов  и арендных отношений на землю. Задачами в данном случае являются совершенствование  организационного и методического обеспечения управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений и ценообразования), совершенствование организационных, методических, правовых механизмов приватизации земельных участков, развитие системы налогообложения, разграничение государственной земельной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность на землю. Решение этих задач уже осуществляется в рамках реализации современной земельной политики.

     За  последние годы уже принят ряд  ключевых нормативно-правовых актов, без которых было бы невозможно современное развитие земельных отношений: Земельный кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. 136-ФЗ), Градостроительный кодекс РФ (в ред. от 30 декабря 2001г. 196-ФЗ), Законы РФ от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. 78-Ф «О землеустройстве», от 17 июля 2001 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», от 10 января 2002 г. 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также ряд других нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципалитетами. Это можно признать важнейшим шагом в развитии земельных отношений в России. Однако множество вопросов осталось вне урегулирования современного земельного законодательства, что требует его дальнейшего совершенствования и доработки [7].

     Среди основных проблем можно выделить сложность понимания отдельных  правовых норм; излишнюю длительность процедуры оформления прав на объекты  недвижимости; разрыв правового пространства на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др.

     В соответствии с законодательством  для продажи, дарения, сдачи в  аренду или заключения другой сделки с земельным участком необходимо сначала заменить старые документы  о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органов Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровых и регистрационных палат, нотариальных контор, органов местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 6 месяцев и 15—20 тыс. рублей. Подобные трансакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли.

     Решение этой проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации  прав на земельные участки. До сих пор не решена задача разграничения земель по уровням собственности, что крайне затрудняет осуществление эффективного управления земельными ресурсами.

     Перспектива решения этой проблемы активно ведутся органами Роснедвижимости по формированию и развитию земельного кадастра. Направления создания и развития кадастра объектов недвижимости в РФ соответствуют передовому мировому опыту кадастровых систем. Как показывает международная практика, земельный кадастр играет одну из ключевых ролей в развитии земельного рынка, поскольку в развитых западных странах это не только информационная основа управления земельными ресурсами, база налогообложения, но и открытая система учета прав на объекты недвижимости, позволяет существенно снизить трансакционные издержки сделок на рынке недвижимости, предоставляя широким слоям населения качественную и многомерную информацию об объектах сделок.

     Конечно, создание такой информационной системы  обусловливает ужесточение требований к информации кадастра, ее достоверности, актуальности, доступности, достаточности и полноте охвата, что приводит к значительному увеличению трудозатрат и времени на реализацию. В то же время, как показывает мировая практика, усилия по созданию и развитию кадастров объектов недвижимости быстро окупаются, поскольку для стран с рыночной экономикой кадастр стал непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности.

     Итак, анализ проблем развития земельного рынка в России показывает, в данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

     Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

     Главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование  сельскохозяйственных земель, т.к. страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. Перспектива  разрешения этой проблемы, заключается  в поддержке наших фермеров, тогда будут потребляться свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, и еще одна перспектива, если поднять сельское хозяйство — из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место быть дефицит жилья. Люди будут оставаться в селах и работать, т.к. наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

     Перспектива решения коррупционных схем использования  земли, даст государству значительных бюджетных поступлений.

     Если  Россия существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в земельной сфере. То перспектива развития земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций, что тоже даст дополнительные бюджетные поступления в государство. А также это даст освоение земель, и развитость производственной инфраструктуры в сельской местности.

     Перспектива поддержки населения и развития у них доверия к государству, приведет привлечению капитала в сельское хозяйство и в другие секторы экономики, т.к. появиться уверенность в доходе на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. В свою очередь это даст платежеспособный спрос, который тоже даст дополнительные поступления в государственную казну. 
 
 
 

       Заключение

     В заключении необходимо отметить, что  земельный рынок, как рынок факторов производства будет востребован  всегда. Земля в силу своей ограниченности будет всегда приносить своему владельцу  прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание, что земля всегда будет стабильным источником дохода для своего владельца, уступая немного банковским вкладам, в случае, если деньги были вложены в банк, а не в землю.

     Описанные механизмы земельных отношений  дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

     После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств.

     Выход один: спроектировать и создать в  каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним  достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

     Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся  огромный потенциал российского  земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр.