Факторы развития рынка земли

     Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

     1) Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования.

     Дифференциальная  рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков.

     Наличие дифференциальной ренты II рода указывает  на то, что в сельском хозяйстве  происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий [8; с 54]. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования

     2) Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

     3) В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

     Таким образом, в сельском хозяйстве, как  и в других отраслях, капиталисты-предприниматели  получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты [1; с 97].

     4) Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях.

     Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

     5) Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

     При государственной собственности  на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства.

     Итак, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.

     Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции.

     Итак, рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в  жизни и деятельности любого общества.

     Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.  

2. Развитие рынка земли в России

     В данной главе будут рассмотрены  этапы земельной реформы и  формы законодательной базы. А  также будут рассмотрены проблемы рынка земли в России и перспективы  их разрешения.

     2.1. Этапы земельной реформы и формы законодательной базы

     В данном подпункте будут рассмотрены этапы земельной реформы и формы законодательной базы.

     Прошло  более пяти лет с того времени, когда в Российской Федерации  началось осуществление на базе общих  экономических реформ земельной  реформы. Для этого была создана  соответствующая правовая основа (база) - совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной реформы основывается на нормах Конституции Российской Федерации. В развитии этой правовой основы следует различать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации, и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской Федерации.

     Первый  этап характеризуется острейшей борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, форм хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились неоднократные поправки, принимались новые акты.

     Второй  этап, наоборот, характеризуется серьезной  инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом. В указанную выше совокупность актов входят законы и другие законодательные акты (кодексы и постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

     Различают три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о специальных земельно-правовых актах. Так, за период с 1990 г. по настоящее  время было принято (из числа наиболее важных) более 25 законов, более 30 указов Президента Российской Федерации, более 40 постановлений Правительства Российской Федерации.

     Во-вторых, естественно, земельная реформа  осуществляется на основе общего, так  называемого экономического, гражданского, рыночного законодательства: о приватизации; о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности; о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности; о банкротстве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие положения, естественно, распространяются и на регулирование земельных и аграрных отношений. Это регулирование осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование земельно-аграрных отношений, главным образом организации и деятельности субъектов аграрного и всего агропромышленного сектора.

     В-третьих, поскольку земельная реформа  неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы  находят свое место и в аграрно-правовых актах: например, в законах о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке. Таких актов (законов, указов, постановлений Правительства) за время реформ было принято также немало (тоже из числа наиболее важных актов): более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов.

     Таким образом, правовая основа земельной  реформы как совокупность правовых актов представляет собой весьма серьезную правовую основу не только в количественном, но и в качественном отношении. Причем правовые акты разных уровней стали приниматься в самом начале реформы - сначала 1990 г., и по мере развития реформ, общественных отношений и необходимости улучшения их регулирования происходило принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа действующих актов. В отдельных актах были проблемы, противоречия, другие недостатки, но они регулярно устранялись. Следовательно, правовая основа систематически укреплялась, “догоняла” практику, жизнь, общественные отношения. Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же правовых актах о земельной реформе. С соответствии с законодательством земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал до конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

     Цель  и суть земельной реформы заключается  в следующих основных направлениях: - переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению); - приватизация земли; - децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм собственности на землю: - частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц); - государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные формы права собственности. Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования; право аренды. Возникла, таким образом, множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель. Она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.

     На  основе данной множественности форм собственности и других прав на землю  должны появиться и развиваться  различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий: - государственные; - кооперативные; - муниципальные; - частные - индивидуальные, юридических и физических лиц крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества товарищества, объединения и др. Такие формы появились и развиваются, но конечной цели реформ - подъема сельского хозяйства не видно, оно находится в глубоком кризисе.

     Не  правы только те, кто “бросается”  в одну сторону - либо предлагает ликвидировать  колхозы и совхозы и ограничиться только крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, необдуманно заявляя, что они через 2-3 года “накормят” Россию. Правильный подход заключался и заключается в том, чтобы параллельно, рядом друг с другом развивались многие организационно-правовые формы сельхозпредприятий. Например, возникнет 1-1,5 млн. хороших, крепких фермерских хозяйств, но наряду с ними будут крепкие государственные, казенные, акционерные, кооперативные хозяйства. Но в ходе реформы в земельном строе изменения произошли, а сельское хозяйство, производство оказались в упадке.

     Итак, в современных условиях переходной экономики и реформирования земельных  отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определяется нестабильностью  и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. При всём уважении к концепции реформирования форм собственности на землю, в том числе и сельскохозяйственного назначения, стоит отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Плюс ко всему накладывает свой отпечаток разразившийся финансовый экономический кризис в нашей и других странах.