Обмен жилыми помещениями

Однако  для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи  между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает  его. Например, в гражданском праве  причинная связь означает связь  между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора  невыгодными последствиями.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение  получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в  обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может  обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и  т.п.

Новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у  каждой стороны с момента государственной  регистрации по месту нахождения жилья.

Как разновидность  способа защиты прав граждан при  обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает  возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются  заслуживающие внимания доводы и  законные интересы лиц, проживающих  в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые  должны учитываться судом по таким  делам, следует понимать наличие  обстоятельств, препятствующих им в  силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым  в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где  проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для  отказа в удовлетворении иска, поскольку  при распаде семьи, повлекшем  необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой¹⁹.

Следует отметить, что при  защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности  Жилищного законодательства, но и  гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании  заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязуется  передать принадлежащее ему жилое  помещение другому лицу, которое  в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся  у него во владении и пользовании  также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как  двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен  жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так  и в разных населенных пунктах  на территории РФ. Эта возможность  помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать  семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть  города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать  причину, и спрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

2. Обмен не возможен между нанимателем жилого помещения и собственником. В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Вместе с тем законодателю следует вернуться к признанию такой возможности. Так как это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Думается, что данное положение необоснованно забыто.

3. Договор обмена в этом случае должен подлежать государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся бы основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

4. И в заключение несколько слов о гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

5. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

Достаточно отметить, что наиболее эффективными и действенными мерами защиты права на неприкосновенность жилища являются пресечение, прекращение или изменение соответствующего правоотношения, а также признание (в необходимых случаях) оспариваемого права. Естественно, возможно предъявление требования о компенсации морального вреда, так как право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным, нарушение его причиняет, как правило, нравственные страдания морально-потерпевшему (ст. 151 ГК РФ).

6. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

7. В связи с принятием Жилищного кодекса, необходимо принятие и новой Инструкции о порядке обмена жилых помещений. В данной Инструкции, руководствуясь Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимо отразить особый порядок обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками жилья.

8. Запретить обмен при недостаточности площади гражданам. 18м².

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ., принят 14.11.2002 г. по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 16.05.2008] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21 июля 1997 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
9. О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, от 27 декабря 2002 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 52 (часть 1). – Ст. 5140.
10. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, от 30 марта 1999 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1999. – № 14. – Ст. 1650.
11. О пожарной безопасности [Текст]: [Федеральный закон № 69-ФЗ, от 21 декабря 1994 г. по состоянию на 18.10.2007] // СЗ РФ. – 1994. – № 35. – Ст. 3649.
12. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 15.
13. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 43.

 

Специальная и учебная литература

14. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1948. – 264 с.
15. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера [Текст] // Закон. – 2008. – № 2. – С. 15.
16. Аскназий С.И. Советское жилищное право. [Текст] – М., Юридическая литература. 1940. – 642 с.
17. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. – 612 с.
18. Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 2. – С. 19.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] – М., Статут. 2005. – 678 с.
20. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] – М., ГроссМедиа. 2006. – 684 с.
21. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 4. – С. 8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ СЗ СССР. – 1928. – № 6. – Ст. 49.

² Потяркин Д. Замена жилого помещения [Текст] // Законность. – 2007. – № 7. – С. 20.

³ Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР [Текст] // Советское право. – 1983. – № 4. – С. 64.

⁴ Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. [Текст] – М., Юридическая литература. 1958. – С. 77; Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1962. – С. 5.

⁵ СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

⁶ Ведомости ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.

⁷ Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. – № 3. – Ст. 99.

⁸ СЗ РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702.

⁹ СЗ РФ. – 2002. – № 52 (часть 1). – Ст. 5140.

¹⁰ СЗ РФ. – 1994. – № 35. – Ст. 3649.

¹¹ СЗ РФ. – 2005. – № 36. – Ст. 3706.

¹² См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 64. См., например: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 145; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 144; Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210; Кичихин А.И., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 263.

¹³ Подробнее об этом договоре см. § 1 гл. 44 настоящего тома учебника.

¹⁴ Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. – 2007. – № 3. – С. 23.

¹⁵ СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 43.