Обмен жилыми помещениями

      Такой обмен получил в практике название "родственного" или "внутрисемейного". Представляется, что такой обмен не исключается и новым жилищным законодательством. 
Главной предпосылкой заключения данного договора является получение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы которых обмен может оказать существенное влияние. Речь идет прежде всего о проживающих совместно с обменивающимися нанимателями членах их семьи (включая и временно отсутствующих, поскольку за ними также сохраняется право на жилое помещение). Если среди последних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства (даже при наличии у таких лиц законных представителей, например родителей). На совершение обмена необходимо также письменное согласие наймодателя. Другой предпосылкой обмена является наличие в пользовании у обменивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в получении жилья). 
Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при которых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не допускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда: 
- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; 
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 
- обмениваемое жилое помещение в установленном порядке признано непригодным для проживания; 
- жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию ("реконструкции") для использования в других целях; 
- жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой находящихся в нем жилых помещений; 
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном федеральным правительством. 
При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, причем его отказ в любом случае может быть обжалован в суде. 
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Так, в практике имеются случаи признания договоров обмена жилыми помещениями недействительными как совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, на нее согласно ч. 3 ст. 75 ЖК возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

2.3 Обмен  жилых помещений на праве собственности

Собственник жилого помещения с  письменного согласия сособственников  и всех совместного проживающих  с ним совершеннолетних членов семьи  вправе обменять принадлежащее ему  на праве собственности жилое  помещение с нанимателем жилья  в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, а также с членом ЖК (ЖСК), не являющимся собственником обмениваемого жилого помещения. Обмен принадлежащего на праве собственности жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Если в жилом помещении  проживают исключительно несовершеннолетние (в том числе временно отсутствующие), оставшиеся без попечения родителей, то такое жилое помещение обменивается их законными представителями с  разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними  возраста 14 лет обмен производится самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки  и попечительства. При обмене жилья, принадлежащего на праве общей совместной собственности нескольким собственникам, их правомочие на обмен жилого помещения в целом реализуется при условии согласия всех собственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

В случае обмена жилой площади, находящейся  в общей долевой собственности, согласия других собственников не требуется, каждый из них имеет право на обмен  принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая может быть выделена как изолированное жилое помещение. В противном случае обмен не допускается. Основанием, подтверждающим право собственности  на жилое помещение, является надлежаще  удостоверенный и зарегистрированный договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и т. д.), свидетельство  о праве на наследство по закону или по завещанию, а также свидетельство  о праве собственности, к которому прилагается договор передачи, зарегистрированный в установленном порядке. Письменное согласие на обмен .конкретного жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, либо консульским учреждением по месту нахождения временно отсутствующего. К нотариально удостоверенным письменным согласиям приравниваются:  
а) письменные согласия военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом; 
б) письменные согласия военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также доверенности paбочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения;    в) письменные согласия лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы;  
г) письменные согласия совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. При нахождении временно отсутствующего в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие должно быть заверено должностным лицом органов исполнительной власти. При совершении обмена представителем временно отсутствующего члена семьи полномочия на совершение обмена должны подтверждаться доверенностью, выданной на его имя в установленном порядке (при ненадлежащем оформленном согласии на конкретный обмен). Собственнику жилого помещения, получающему в результате обмена жилое помещение на условиях договора найма, выдается ордер установленного образца. Если единственный собственник жилого помещения обменивает свое жилье с одиноким нанимателем, членом ЖК (ЖСК), то у последнего возникает право собственности на все жилое помещение, получаемое по обмену. При обмене собственника с несколькими нанимателями, членами ЖК (ЖСК) право собственности у нанимателей, членов ЖК (ЖСК) на получаемое в результате обмена жилое помещение возникает в равных долях.''

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита  права собственника на жилую  недвижимость в российском законодательстве

Вопросы, возникающие в связи с правовым регулированием положения лишенных владения добросовестных приобретателей жилых помещений, бывших членов семьи  собственников жилых помещений, прав пользователей жилых помещений, перешедших в силу залога к банковским учреждениям, в настоящее время  весьма актуальны. Рынок недвижимости постоянно расширяется, его участниками  являются как граждане, так и юридические  лица. Однако по ряду вопросов законодательное  регулирование сделок с недвижимостью  до сих пор носит неполный либо нечеткий характер¹⁴. Зачастую такая нечеткость обусловлена интересами защиты слабой стороны в гражданском обороте - граждан, не являвшихся собственниками жилья и переставших быть членами семьи собственника, либо граждан, получивших кредит в банке под приобретение жилья на условиях ипотеки приобретаемого жилья и не имеющих возможности вернуть его. Недостатки законодательства часто восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций, которые могут противоречить друг другу и действующим нормативным и правовым актам. Кроме того, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

В связи  со всем вышесказанным наиболее актуальными  для граждан и инвесторов являются вопросы закрепления права собственности  на объекты недвижимости, защита этого  права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого  абсолютного права.

В последние  годы появлялись весьма радикальные  предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого  имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого  имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра  прав (ЕГРП). В таком случае приобретатель  имущества будет защищен от его  виндикации независимо от того, каким  путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. даже если это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности  записей в ЕГРП в России является дискуссионной.

Тем не менее  законодатель, стремясь преодолеть стойкую  тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти  воплотил данные идеи, приняв Федеральный  закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О  внесении изменений в ст. 223 ч.1 ГК РФ и ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁵. Этот Закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Согласно  Закону п. 2 ст. 223 "Момент возникновения  права собственности у приобретателя  по договору" ГК РФ дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим  добросовестному приобретателю  на праве собственности с момента  государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных  ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник  вправе истребовать такое имущество  от добросовестного приобретателя.

Таким образом, право на виндикационную защиту бывшего  владельца сохранено, но статус собственника добросовестного приобретателя  упрочивается записью в реестре  прав.

Кроме того, гл. V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁶ дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник  жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного  приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано  жилое помещение, имеет право  на разовую компенсацию за счет казны  РФ. Размер компенсации не может  превышать 1 млн. руб. Данные положения  применяются в случае, если государственная  регистрация права собственности  добросовестного приобретателя  на жилое помещение была проведена  после 1 января 2005 г. Порядок выплаты  должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.

Для предотвращения ущерба при утрате права собственности  из-за ошибок регистраторов Федеральным  законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ внесены  изменения в Закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"¹⁷. Так, если в ранее действовавшей редакции Закона о регистрации содержались отсылочные формулировки об ответственности: "...в соответствии с законодательством Российской Федерации", - то теперь Закон дополнен положением, по которому вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения государственными органами возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП сведений, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме. Прецедентов такой выплаты в общедоступных источниках не установлено.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ. В его содержании законодатель попытался урегулировать все актуальные вопросы регулирования правоотношений в жилищной сфере.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними. Раньше при отчуждении квартиры родителям, у которых имеются малолетние дети, обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства. Согласно ЖК РФ разрешение на обмен  квартиры необходимо будет получать только тем нанимателям социального  жилья, в семьях которых проживают  несовершеннолетние или недееспособные граждане. Во всех остальных случаях  собственники вправе самостоятельно принять  любое решение¹⁸.

3.2 Защита  прав граждан при признании  обмена недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания  и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам  социального найма, может быть признан  судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством  для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен  совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает  исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом  недействительным, переселяются в ранее  занимаемые ими жилые помещения.

В гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.