Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2

 
Таблица 4 Качественный анализ.

 
Таблица 5 Качественный анализ.

 
Таблица 6 Итоговый вариант.

 
 
Таким образом, исходя из проведенного нами анализа спроса и предложения  различного типа объектов недвижимости в данном районе, в котором располагается  оцениваемый объект, учитывая, что  здание является нежилым и в настоящее  время используются как офисное, мы пришли к выводу, что наилучшее  и наиболее эффективное использование  данного объекта недвижимости достигается  при эксплуатации его по текущему назначению, т.е. как офисного. 
                        5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 
 
5.1 Оценка стоимости объекта доходным подходом 
 
  Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.  
 
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух другихподходов основан на прогнозных данных. 
 
ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ ПРИ ДАННОМ ПОДХОДЕ: 
 
§      Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД). 
 
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:  
 
, 
 
Aст – средняя ставка аренды Объекта оценки, 
 
S – площадь Объекта оценки. 
 
§      Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода. 
 
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. 
 
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.  
 
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле: 
 
; 
 
К_НД – коэффициент недоиспользования; 
 
К_n – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов; 
 
n_c – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых; 
 
n_a – общее число арендных периодов в году. 
 
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (К_з), который определяется следующим образом: 
 
. 
 
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (К_н), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.  
 
Таким образом, коэффициент сбора платежей (К_с ) составит: 
 
. 
 
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:  
 
. 
 
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости. 
 
§      Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.  
 
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. 
 
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы: 
 
-        условно-постоянные; 
 
-        условно-переменные; 
 
-        расходы на замещение. 
 
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают: 
 
-        налог на имущество; 
 
-        страховые взносы (платежи по страхованию имущества); 
 
-        платежи за земельный участок; 
 
-        некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. 
 
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы: 
 
-        коммунальные; 
 
-        на текущие ремонтные работы; 
 
-        заработная плата обслуживающего персонала; 
 
-        налоги на заработную плату; 
 
-        на пожарную охрану и обеспечение безопасности; 
 
-        на рекламу и заключение арендных договоров; 
 
-        на консультации и юридическое обслуживание; 
 
-        на управление; 
 
-        прочие расходы. 
 
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят: 
 
-        кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы; 
 
-        санитарно-техническое оборудование и электроарматура; 
 
-        элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы. 
 
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.  
 
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом. 
 
§      Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки. 
 
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов: 
 
-        метод прямой капитализации доходов; 
 
-        метод капитализации по норме отдачи на капитал: 
 
-      метод капитализации по расчетным моделям; 
 
-      метод дисконтированных денежных потоков. 
 
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.    Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. 
 
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. 
 
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. 
 
Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. 
 
Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:  
 
метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. 
 
метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. 
 
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: 
 
-        Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих; 
 
-        Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
 
-        Потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
 
-        Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; 
 
-        Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию. 
 
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если: 
 
-        Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 
 
-        Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. 
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДА ДОХОДНОГО ПОДХОДА И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 
Учитывая, что Объект оценки требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости , можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).  
 
  
 
 
 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА 
 
 
 
 
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения. 
 
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м., в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв. м. умножается на площадь оцениваемого объектаВесь этот процесс отображен ниже. 
 
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА АНАЛОГОВ 
 
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки достигается при его использовании как офисного (в соответствии с предполагаемым договором аренды), поэтому в качестве аналогов мною были выбраны помещения, по назначению и использованию аналогичные оцениваемому. 
 
 Критериями отбора послужили следующие параметры: 
 
·      права; 
 
·      условия финансирования; 
 
·      рыночные условия (дата продажи); 
 
·      местоположение; 
 
·      функциональное назначение здания, в котором располагаются оцениваемые помещения; 
 
·      назначение помещений (в соответствии с ННЭИ); 
 
·      этаж/этажность; 
 
·      общая площадь; 
 
·      состояние здания и состояние/уровень отделки помещений; 
 
·      планировка помещений; 
 
·      перекрытия; 
 
·      наличие/отсутствие охраны; 
 
·      наличие/отсутствие организованной парковки; 
 
·      наличие/отсутствие отдельного входа в помещения (с улицы, со двора, через проходную); 
 
коммуникации и инженерные устройства (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, лифт, телефонные линии, кондиционирование). 
 
 
 
                                          Исходные данные об объектах –аналогах 
 
 
Таблица 7. 

 
 
 
 ОБЪЯСНЕНИЕ ВНОСИМЫХ ПОПРАВОК 
 
 
 
Корректировка на местоположение и наличие парковки является процентной, поэтому расчет ее производится на основе анализа парных продаж в таблице ниже: 
 
 
 
 
 

 
Расчет стоимости корректировки  на местоположение: 
 
Выбираем аналоги №1 и №3  П(доброе)=490/450 – 1= 0,08 = 8% 
 
                    аналоги №3 и №6  П(центр)1= 490/530 -1= -0,075 = 7,5%;  
 
                    аналоги №5 и №4 П(центр)2= 470/500-1=-0,06 = 6%,  поправку Центр-Октябрьский р-он               принимаем как среднее арифметическое между П(центр)1 и П(центр)2,  
 
                                                                   П(центр)=-(7,5+6)/2=-6,75% 
 
Расчет стоимости корректировки на наличие автостоянки: 
 
Выбираем аналоги №3 и №5  П=490/470 -1 = 0,043 = 4,3%   
 
 
 
ДЕЙСТВИТЕЛНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД. 
 
 
Действительный валовой доход рассчитывается как потенциальный валовой доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей. 
 
 
 
 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 
 
 
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3 %, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,083 =0,92. 
 
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0. 
 
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ 
 
 
Имеется выписка из бухгалтерского баланса точных данных об эксплуатации данного Объекта в связи с тем,  за последний год эксплуатационные расходы по содержанию здания составили  
 
 577 868.81руб. 
 
 
 
 
 
 
 
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД  
 
 
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу с учетом операционных расходов и резерва на замещение.  
 
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 
 
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. 
 
Базовая формула расчета имеет следующий вид: 
 
.Определение коэффициента капитализации 
 
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. 
 
Ставка дисконтирования включает в себя: 
 
§      безрисковую ставку; 
 
§      премию за различные виды рисков. 
 
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. 
 
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск: 
 
§      премия за риск инвестирования в объекты недвижимости; 
 
§      премия за низкую ликвидность; 
 
§      премия за инвестиционный менеджмент. 
 
Определение безрисковой ставки 
 
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. 
 
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: 
 
§      Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. 
 
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов. 
 
§       Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). 
 
Сложности при использовании ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США. 
 
§      Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). 
 
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки. 
 
§      Ставка рефинансирования ЦБ РФ. 
 
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке. 
 
§      Государственные облигации РФ. 
 
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. 
 
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. 
 
§      Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).  
 
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность. 
 
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности - депозит в надежном банке - Сбербанк, порядка 7,75-8,5% ( е ) выбираем 8%.(Интернет-источник - http://www.srb.ru/)  
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости 
 
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. 
 
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. 
 
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. 
 
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". 
 
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».     
 
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости 
 
                                                         Таблица 8.