Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования (на примере Российской Федерации)

     Но  просрочка может расти и в  случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.

     Таким образом, хотя прогноз рынка ипотечного кредитования не очень нас радует. Однако будем надеяться, что благодаря поддержке со стороны государства, рынок ипотечного кредитования стабилизируется и станет более доступной для широких слоев населения. 

     3. Система рефинансирования  ипотечных кредитов

     3.1 Федеральное агентство  по ипотечному  жилищному кредитованию

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является центральным элементом системы ипотечного кредитования.

     ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в октябре 1997 года в форме открытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.08.96 №1010.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный  опыт создания и работы структуры-аналога  в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является Правительство РФ. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

     В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства

     Непосредственной  целью Агентства являются:

     создание  единых стандартов ипотечного жилищного  кредитования;

     обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения  на всей территории России;

     создание  возможности рефинансирования для  ипотечных кредиторов;

     создание  вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

     формирование  рынка ипотечных ценных бумаг.

     Основной  целью деятельности Агентства является создание условий для развития массового  кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения  долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

     Деятельность  Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы  России, обеспечив, таким образом, возможность  рационального перераспределения  привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

     Основными функциями Агентства являются:

     1) определение стандартов и правил  ипотечного кредитования:

     разработка  и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

     оценка  качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

     проведение  экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

     осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

     анализ  деятельности банков, продающих кредиты;

     2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

     покупка ипотечных кредитов;

     выпуск  и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

     выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

     3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

     оказание  технической помощи кредиторам в  области организации ипотечного кредитования;

     осуществление разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

     проведение  семинаров, учебных курсов;

     оказание  консультативной помощи;

     оказание  технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

     Создание  федеральной системы ИЖК можно  рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому  система ИЖК развита во всех странах  с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

     В целях формирования платёжеспособного  спроса на жильё со стороны населения  Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

     Стандарты разработаны Агентством на основании  анализа и обобщения российского  и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

     Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая  Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

     На  основании Стандартов уже сегодня  сформирован и в более чем  половине регионов Российской Федерации  работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

     На  сегодняшний день количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, агентство дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

     На  рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

     Двухуровневая система заключается в том, что  есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как  обычный кредитор и выдают кредиты  людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал  ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

     Таким образом, двухуровневая система  эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

     Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

     Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового  рынка, и на это необходимо, как  минимум, обратить внимание.

     В свою очередь, Агентство для обеспечения  сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2007 год.

     При обеспечении комплексного подхода  система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

     До  начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

     Рыночная  система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной  систему государственного жилищного  обеспечения.

     В России законодательная база – основа рыночной системы – продолжает нести  отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

     На  сегодняшний день рынок жилищного  кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке – избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.

     Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

     Все-таки кризис будет длиться не вечно  и ипотечное жилищное кредитование в результате достигнутой экономической  стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ готово будет войти в новую фазу – фазу интенсивного развития. Основная задача государства – максимально способствовать этому процессу.

     Существующая  государственная система жилищного  обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

     - предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

     - предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

     - стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

     - предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

     - покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;