Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования (на примере Российской Федерации)

     3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

     4) оценка жилья – предмета ипотеки  с целью определения его рыночной  стоимости. После подбора квартиры  для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

     5) заключение договора купли –  продажи квартиры между заемщиком  и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

     Обеспечение кредита может быть оформлено:

     договором об ипотеке приобретенного жилого помещения  с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

     трехсторонним (смешанным) договором купли –  продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически  одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

     договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека  приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли – продажи;

     6) проведение расчетов с продавцом  жилого помещения. Заемщик осуществляет  оплату стоимости жилого помещения  по договору купли – продажи,  используя сумму первоначального  взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли – продажи;

     7) страхование предмета ипотеки,  жизни заемщика, а также по  возможности прав собственника  на приобретаемое жилое помещение.

     В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи  от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного  ипотечного кредита.

     В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем  делается соответствующая запись в  государственном реестре.

     В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

     1) земельные участки, за исключением  земельных участков;

     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические объекты.

     При правильной организации ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют  без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

     Система ипотечного кредитования включает два  направления:

     непосредственную  выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;

     продажу ипотечных кредитов на вторичном  рынке (ипотечных обязательств), которая  обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

     Первым  направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

     Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жилье обеспечивает ликвидность  капитала ипотечных банков, связывает  денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам  страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

     Ипотека – это долгосрочный кредит, который  выдается на приобретение жилья.

     Не  каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2007 г. почти равна ежемесячному платежу по кредиту.

     Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

     доступная ценовая политика;

     можно брать кредит семьей в несколько  поколений;

     относительно  небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;

     фиксированный процент выплат;

     Отрицательные аспекты:

     ограничение прав пользования недвижимостью  в момент выплат кредита;

     высокая процентная годовая ставка, чем при  потребительских кредитах. 
 
 

     1.2 Стратегия государства  в становлении  и развитии системы  ипотечного жилищного кредитования

     В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

     Ипотечное жилищное кредитование становится составной  частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в  государственной целевой программе  «Жилище» (июнь 1993 г.) – одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.

     Основными результатами данного этапа можно  назвать следующие:

     на  основе Конституции Российской Федерации  был принят ряд основополагающих законов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы;

     было  частично преодолено сокращение объемов  жилищного строительства;

     начал функционировать рынок жилья;

     произошли коренные изменения в структуре  источников финансирования жилищного  строительства.

     Несмотря  на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность – снижаться.

     В ходе практической реализации программы  «Жилище» выявилась необходимость  новых подходов к ряду проблем  жилищной реформы. Стало очевидным, что необходимо найти новые, высокоэффективные внебюджетные источники финансирования строительств жилья. В частности, возродить систему ипотечного кредитования жилищного строительства, которая уже давно доказала свою эффективность во многих странах, в том числе и в дореволюционной России.

     10 июня 1994 г. президент Российской Федерации подписал следующие указы:

     «О  жилищных кредитах» в целях «оказания  кредитно-финансовой поддержки населению  в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут  выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

     «О  выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое  лицо – заказчик при осуществлении  строительства жилых домов получал  право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций – жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

     Всего в течение 1993–1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов по регулированию жилищной сферы.

     В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.

     Был принят Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного кредитования;

     Правительством  Российской Федерации было создано  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) (1998 г.);

     Банковской  системой начали отрабатываться конкретные механизмы предоставления ипотечных кредитов;

     Произошли изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем  ориентации бюджетов на оказание поддержки  непосредственно гражданам в  форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

     В июне 1996 г. была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета.

     Программой  предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного  механизма, обеспечение доступности  жилья для граждан и осуществление строительства жилья с помощью привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов.

     Существенное  значение для совершенствования  правовых и методологических основ  ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования».