Субъекты ипотечной системы кредитования в Казахстане

Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.

2.       Субъекты ипотечной системы кредитования

2.1. Субъекты ипотечной системы

       С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:

Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества.

Организации, обслуживающие этот оборот и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота.

Вопрос о законодательной базе ипотеки требует особого рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы хотелось бы остановиться.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы:

ипотечные банки;

ссудно-сберегательные учреждения;

регистрационные органы государственной власти;

риэлтерские компании;

страховые компании;

строительные фирмы;

инвесторы.

         Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.

К субъектам ипотечного кредитования относятся кредиторы - банки и иные кредитные организации. К основным функциям кредиторов автор относит выдачу ипотечных кредитов для приобретения жилья на основе платежеспособности и кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора ипотеки, обслуживание выданных кредитов, вне зависимости от секьюритизации прав требований по ним. Субъектами ипотечного кредитования являются также продавцы жилого помещения, заключающие договор купли-продажи жилья с заемщиком. В особую группу рассматриваемых видов субъектов ипотечных правоотношений выделены инвесторы, которые имеют практическую возможность вкладывать средства в строительство и приобретение недвижимости, в том числе через соответствующие ипотечные ценные бумаги.

Одна из наиболее распространенных форм кредитных отношений в экономике, объектом которых выступает процесс передачи в ссуду непосредственно денежных средств. Предоставляется исключительно банками, имеющими лицензию на осуществление подобных операций от центрального банка. В роли заемщика могут выступать только юридические лица, инструментом кредитных отношений является кредитный договор или кредитное соглашение. Доход по этой форме кредита поступает в виде ссудного процента или банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы на данный период и конкретных условий кредитования. Классифицируется по ряду базовых признаков.

2.2.             Категории потенциальных заемщиков.

Сельскохозяйственные ссуды — одна из наиболее распространенных разновидностей кредитных операций, определивших появление специализированной кредитной организации - Агропромбанка “Украина”. Характерной его особенностью является четко выраженный сезонных характер, обусловленный спецификой сельскохозяйственного производства.

Коммерческий ссуды, предоставляемые субъектам хозяйствования, функционирующим в сфере торговли и услуг. В основном они имеют срочный характер, удовлетворяя потребности в заемных ресурсах в части, не покрываемой коммерческим кредитом. Составляют основной объем кредитных операций российских банков.

Ссуды посредникам на фондовой бирже, предоставляемые банками брокерским, маклерским и дилерским фирмам, осуществляющим операции по купле-продаже ценных бумаг. Характерная особенность этих ссуд в зарубежной и российской практике — изначальная ориентированность на обслуживание не инвестиционных. а игровых (спекулятивных) операций на фондовом рынке.

Ипотечные ссуды владельцам недвижимости, предоставляемые как обычными, так и специализированными ипотечными банками. В современной зарубежной практике получили столь широкое распространение, что в некоторых источниках выделяются в качестве самостоятельной формы кредита. В отечественных условиях начали получать ограниченное распространение лишь с 1994 г., что связано с незавершенностью процесса приватизации и отсутствием законодательных актов, четко определяющих права собственности на основные виды недвижимости (прежде всего — на землю).

Межбанковские ссуды — одна из наиболее распространенных форм хозяйственного взаимодействия кредитных организаций. Текущая ставки по межбанковским кредитам является важнейшим фактором, определяющим учетную политику конкретного коммерческого банка по остальным видам выдаваемых им ссуд. Конкретная величина этой ставки прямо зависит от центрального бланка, являющегося активным участником и прямым координатором рынка межбанковских кредитов.

         3.1. Информация об Организации. Положение на рынке.              

АО «Ипотечная организация «Астана-финанс» (далее – «Организация»)            учреждена в

2005 году, осуществляет деятельность на основании лицензии.

Единственным акционером является АО «Астана-финанс», которое также является источником финансирования деятельности. Уставный капитал Организации составляет на 01.07.2010 г. - 10 000 000 000 (десять миллиардов) тенге.

Место нахождения – город Астана. Организация имеет восемь филиалов в следующих городах Казахстана: Алматы, Павлодар, Усть-Каменогорск, Караганда, Шымкент, Уральск, Актобе, Атырау.

Штат Организации составляет 150 человек: Головной офис – 80, филиалы г. Алматы – 11, Актобе - 10, Усть-Каменогорск – 6, Уральск – 7, Павлодар – 5, Караганда – 9, Шымкент – 15, Атырау – 7.

Организация является организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, являясь классической финансовой организацией, которой законом определен исчерпывающий перечень допустимых видов деятельности. Эта бизнес-модель предполагает наличие функций, дублирующих часть функций банков, существенно не отличаясь от них в этой области. Основным видом деятельности данного вида организаций является ипотечное кредитование. Закон допускает и дополнительные виды деятельности (факторинг, форфейтинг, лизинг, управление ипотечными займами, консалтинг, выпуск облигаций, обучение в области ипотечного кредитования).

                                                                 Таблица1                                                                

Данные ссудного портфеля ипотечных организаций за 2007 – 2010 гг. приводятся в таблице 1:

В совокупном ссудном портфеле ипотечных организаций доля стандартных кредитов составляет 86,1%, сомнительных – 6,3%, безнадежных – 7,6%. Ниже в диаграмме представлена динамика изменения качества совокупного ссудного портфеля ипотечных организаций за период 01.07.2009 – 01.06.2010 гг.:

В число продуктов Организации входит: жилищная ипотека (займы на приобретение, строительство/ремонт жилой недвижимости); потребительское кредитование (займы физическим лицам на приобретение товаров/услуг для личных нужд); бизнес-ипотека (займы ИП или юридическим лицам для коммерческих целей). Продукты продвигались путем размещения рекламы на радио и популярных СМИ. В 2005-2007г.г. АО «Астана-финанс» провела широкомасштабную рекламную Организацию. Информация о состоянии ссудного портфеля Организации приведена в Таблице 2 «Динамика изменения размера СП за периоды».

                                            Таблица 2

                 Динамика изменения размера СП за периоды

                                                    тыс. тенге                                                          

              По состоянию на 1 июля текущего года ссудный портфель Организации составил 14 424 789,15 тыс. тенге, уменьшившийся с начала 2010 года на 10,7% (16 160 496,83 тыс. тенге). Вместе с тем, удельный вес провизий в ссудном портфеле Организации снизился с начала года с 31,31% до 31,21%.

3.2. Доля организации среди ипотечных организаций Казахстана.

По состоянию на 1 июня 2010 года на финансовом рынке РК было зарегистрировано 6 ипотечных организаций. Совокупный ссудный портфель всех ипотечных организаций по состоянию на 01.06.10г. составил 82 596,137  млн. тенге (с учетом опциона), увеличившись на 20,8% с начала года. С начала года наблюдается рост стандартных и снижение классифицированных займов. Так, с начала года увеличилась доля стандартных кредитов с 72,5% до 86,1%., доля безнадежных займов  уменьшилась – с 10,7% до 7,6%, доля сомнительных кредитов уменьшилась с 16,8% до 6,3% (диаграмма 1).

Диаграмма 1

По состоянию на 01.06.10г. доля двух крупнейших ипотечных организаций в совокупном ссудном портфеле составила 99%, доля Организации – 17% (диаграмма 2).

Диаграмма 2

3.3.  Перспективы развития рынка ипотечного кредитования и Организации.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для финансовых институтов, так как при невозврате кредита финансовая организация реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер займов.