Способы обеспечения возвратности кредита

При этом под суммой обеспечения понимается:

• для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на РЦБ) — так называемая справедливая стоимость (рыночная цена) залога, которую банк определяет на постоянной основе, но не реже 1 раза в квартал;
• для ценных бумаг, котируемых организатором торговли на РЦБ, — рыночная стоимость ценных бумаг, определяемая в соответствии с нормативным актом ЦБ РФ о порядке расчета размера рыночных рисков (Положение от 24 сентября 1999 г. № 89);
• для собственных долговых ценных бумаг банка — сумма обязательств, предусмотренная в ценных бумагах и отраженная на соответствующих счетах бухгалтерского учета.

Обеспечение в виде залога, даже когда оно  формально имеется, вообще не принимается  в расчет, если:

1) в момент  возникновения необходимости реализации  залоговых прав у банка отсутствует  юридическая возможность их реализации  и/или он не предпринимает фактических  действий для их реализации;

2) возникают  основания для суждения о невозможности  реализовать залог без существенных  потерь стоимости;

3) финансовое  положение лица, чьи обязательства  приняты в качестве залога, не  может быть оценено как хорошее  и/или имеются признаки его  ухудшения (за исключением случая, когда предметом залога являются  собственные долговые ценные  бумаги банка-кредитора);

4) предмет  залога обременен обязательствами  по иным договорам залогодателя  с третьими лицами;

5) в процессе  обслуживания ссуды возникают  обстоятельства, ограничивающие права  залогодержателя, существенно препятствующие  их реализации (в частности, при реализации предмета залога);

6) имеются  иные обстоятельства, которые могут  существенно препятствовать реализации  банком залоговых прав. Степень  существенности таких обстоятельств определяется на основании так называемого профессионального суждения.

При истечении 180 дней с момента возникновения  оснований для обращения взыскания  на залог обеспечение учитывается  только частично:

• в течение срока до 270 календарных дней сумма обеспечения принимается в размере не более 70% от текущей оценки его стоимости;
• в течение срока свыше 270 дней до 365 дней сумма обеспечения принимается в размере не более 50% от текущей оценки его стоимости.

По истечении 365 дней с указанного момента обеспечение  вообще перестает приниматься в  расчет.

В любом  случае обеспечение, если оно имеется, должно отвечать ряду требований, на которые  в первую очередь должны обращать внимание работники банков. В документах Банка России названы фактически два требования: достаточность и  ликвидность обеспечения. Этот подход представляется недостаточно комплексным  и к тому же связан с определенными  трудностями.

Согласно указанным документам, качество обеспечения определяется рыночной стоимостью предметов залога и степенью их ликвидности. Значит, кредитный работник должен найти эту рыночную стоимость (на момент оценки риска кредитной сделки, но также с учетом перспектив соответствующего рынка), оценить уровень ликвидности предметов залога и сделать вывод о том, к какой категории обеспеченности следует отнести данный кредит. Но ни в одном документе ЦБ не раскрывается, как именно оценивать ликвидность предметов залога. Таким образом, анализ ликвидности предметов залога может быть достаточно субъективным.

Оценка  ликвидности обеспечения во многом зависит не только от ликвидности  принимаемого актива, но и от способности  банка быстро и с наименьшими  потерями реализовать его. Это очень  важно, поскольку при невозврате кредита банк понесет дополнительные потери, в том числе связанные  с перефинансированием не возвращенного  ему кредита, а при ликвидном  залоге этот период может быть существенно  сокращен.

Определение цены заложенного имущества —  очень важный момент процесса кредитования. При сложившейся практике кредитования встречаются случаи, когда установленная  сторонами стоимость предмета залога при обращении взыскания на него может быть пересмотрена (например, в сторону ее увеличения в связи  с увеличением рыночной стоимости  предмета). Однако при переоценке предмета залога следует принять вариант, при котором не будут ущемлены права кредитора и кредит не перейдет в более низкую категорию качества.

Таким образом, существенными критериями оценки качества обеспечения кредитов можно считать  также степень контроля банка  над залогом (поручительством и  т.д.) и приемлемость (для банка) вида обеспечения. Следовательно: анализ обеспечения  кредитов должен проводиться с учетом по меньшей мере четырех критериев  — ликвидности, достаточности, степени  контроля банком предмета залога, его  приемлемости (по содержанию и правовому  оформлению), а использование любого вида обеспечения связано с большими или меньшими рисками. В этой связи  снижения риска невозврата кредитов целесообразно добиваться путем  комплексного применения вторичных  источников обеспечения.

Ипотечный кредит – это  долгосрочная ссуда, предоставленная  банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое  использование этого кредита.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

Процесс ипотечного кредитования можно  представить в двух видах:

• кредитование строительства жилья;
• долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Кредиты на строительство жилья  являются краткосрочными и представляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу  ценных бумаг.

Кредит на строительство жилья  предоставляется в пределах, предусмотренных  проектно-сметной документацией  и договорами подряда на осуществление  строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача строительного  кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда  выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости законченных этапов строительно-монтажных  работ.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов  кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.

Предметом залога могут быть:

• земельный участок под строительство, собственность заемщика;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В  связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает  четкое законодательное закрепление  возможности лишения заемщика права  на заложенное имущество и выселения  из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания  залогодатель и проживающие с  ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого  периода.

Залоговое имущество подлежит страхованию  залогодателем от рисков утраты и  повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком –  кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Поручительство третьих лиц.  Эта важнейшая форма обеспечения кредита, при которой имущественную ответственность несет за заемщика третье лицо.

Обычно кредиты под гарантии и поручительства выдаются для крупных и средних клиентов, которым доверяют. Это дает банкам возможность иметь двух дебиторов по своим требованиям. Правовые отношения кредитора и должника становятся основными, а кредитора и поручителя - дополнительными обязательствами. Кредит в этом случае оформляется двумя договорами:

1) договор о предоставлении кредита. 

2) договор о поручительстве, который  может быть заменен банковским  гарантийным письмом. 

Поручительство - это договор с односторонним обязательством, посредством которого поручитель берет на себя обязательство перед кредитором оплатить при необходимости задолженность заемщика. Это приемлемо, если поручитель обладает безупречной платежеспособностью. Если заёмщик оказывается неплатежеспособным, поручителю следует погасить существующую задолженность. Поручительство применяется при взаимоотношении банка, как с юридическим, так и с физическими лицами. Обычно кредитор согласен принять только поручительство от солидных фирм, государственных органов или физических лиц с безукоризненной платежеспособностью. Банк отказывается от поручительства, если в случае неплатежеспособности должника, ожидается, что исполнение судебного приговора не принесет компенсацию за кредит плюс издержки по суду.

Для составления поручительства необходимо письменное заявление поручителя, где  указывается должник и сумма  обязательств. Оформляется договор  между банком и поручителем в  соответствии с которым последний  обязуется гасить кредитору задолженность  заемщика в течении определенного  времени, может быть указана максимальная сумма, которую гарантирует погашать поручитель, но обычно поручительство охватывает всю сумму кредита. Если должник не может оплатить долг, его оплачивает поручитель, к которому после осуществления платежа  переходит требование к должнику, и он сам начинает выступать в  роли кредитора.

Поручитель  отвечает перед кредитором в том  же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должников, если иное не предусмотрено договором поручительства, то есть объем ответственности поручителя равен объему ответственности заемщика. Но в договоре может быть установлена ограниченная ответственность поручителя путем определения суммы поручительства.

Существует 3 вида:

а) поручительство за поручителя, которое  вступает в силу, когда первый поручитель не может удовлетворить требования кредитора (оно называется «последующим поручительством»);

б) возвратное поручительство, когда  основной поручитель получает деньги от другого поручителя, давшего гарантии за дебитора;

в) поручительство по потерям, когда  поручитель дает гарантии не на всю  сумму, а только на ее часть.

Поручительство оформляется через  нотариуса и отражает юридическую  ответственность предприятия за другое лицо в случае неуплаты им своего долга.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора, по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты кредитов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

По исполнению поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику и передать права, обеспечивающие это требование.

Должник, исполнивший обязательство, обеспеченное поручительством, обязан незамедлительно известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора необоснованно полученное либо предъявить регрессивное требование к должнику. В последнем случае должник вправе взыскать с кредитора лишь необоснованно полученное.

«Гарантия» отличается от поручительства тем, что не является актом, дополняющим основную сделку. Гарантия - это обязательство гаранта выплатить определенную сумму при наступлении гарантийного случая. В банковской практике часто заемщик должен предоставить обязательство по гарантии возврата средств от другого банка, то есть выдавший гарантию банк обязуется при наступлении гарантийного случая выплатить определенную сумму. Кроме банков, в качестве объектов гарантированного обязательства могут выступать и страховые компании, реже сами предприятия-заемщики, которые перед получением ссуды должны формировать в банке депозит в определенный сумме, который и служит гарантией своевременного погашения кредита. Если гарантии предоставляют финансово-устойчивые организации, источником гарантии служат собственные средства этой организации. Гарантии могут предоставлять и финансово-устойчивые предприятия, с которыми заемщик имеет производственные связи. В этих случаях необходима информация о кредитоспособности предприятия-гаранта.

При гарантии претензии заемщика к  кредитору не учитываются, поэтому  предпочитают гарантию, а не поручительство, особенно если в гарантию включен  пункт по «первому требованию», то есть вносится гарантированная сумма по первому требованию кредитного учреждения. Гарантии предоставляются в виде специального документа - гарантийного письма.