Понятие оценочной деятельности

    Необходимо  заметить, что к этому времени  в губернских  земских  управах

появились  сильные  отделы  статистики,  материалами  которых   можно   было

пользоваться для  выработки оценочных норм.

    Следующим   отличием   нового   закона   стали   изменившиеся   условия

финансирования  оценочных работ.  Рассматривая  этот  вопрос  в  историческом

плане, можно сделать  вывод, что  выполнение  кадастровых  работ,  выполнение

масштабных работ  по  оценочной  статистике  и  непосредственное  выполнение

оценки  недвижимого   имущества   требуют   существенного   государственного

финансирования.  В  тех   государствах,   где   достаточное   финансирование

отсутствовало, результаты работ не позволяли  решать  проблемы  оперативного

создания системы  налогообложения недвижимости на основе оценки.

    В   соответствии  с   законом   1893   года   финансирование   оценочной

деятельности должно было вестись за счет земств. Но так  как средств  земским

органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет  существования

подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый  закон  1899  года

устанавливает объем  государственного финансирования  оценочных  работ  в  34

губерниях в  размере  1  миллиона  рублей  в  год.  Для  более  эффективного

стимулирования  работы  данная  сумма   рассматривается   как   долгосрочное

казенное  пособие  земствам,  которое  после  выполнения   оценочных   работ

остается  в  распоряжении  местного  губернского  земства.  Однако  ощутимый

эффект, по объективным  историческим причинам, бюджетное финансирование  дало

только в следующие  два года после принятия закона. 

  В) Методологические  основы оценки недвижимости 

    Более  чем тридцатилетний опыт русских  ученых по сбору,  статистическому

анализу  и  нормированию  данных,  необходимых  для   оценки   недвижимости,

позволил  сформулировать  достаточно  четкие  нормативные   инструкции   для

выполнения  практических  оценок.  Еще  раз  следует  заметить,  что  работы

основоположников  русской  оценочной  статистики  по  исследованию  земельных

угодий в Черниговской и Нижегородской губерниях,  городской  недвижимости  в

Харькове и Риге, концептуально заложили основы методологии  оценки,  которая

впоследствии расширялась, дополнялась и конкретизировалась.[5]

    Основные  концепции  оценочной  статистики,   как   науки,   призванной

обеспечивать  решение  задач  оценки  недвижимости,  были  сформулированы  в

следующем виде:

    • оценочная  статистика является  самостоятельной   наукой,  определяющей

степень доходности и ценности  недвижимого  имущества  для  данного  момента

времени в данной местности;

    •   изучаемая  оценочной  статистикой   ценность   недвижимости   должна

пониматься не как абстрактная величина, а как  продукт  общественного  труда,

увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны  и

отражающий текущую  экономическую ситуацию;

    • в  силу необходимости постоянного  отражения изменяющихся характеристик

общественно-экономического развития, оценочная статистика  должна  постоянно

развиваться в  изучении  факторов  доходности  и  ценности  недвижимости.  В

рамках основных концепций были разработаны  и  постоянно  совершенствовались

конкретные  методы  сбора  и  обработки   информации   для   целей   оценки,

позволяющие выработать методики оценки недвижимости.

    Современные   подходы  к  вопросам  оценки,  культивируемые  в  развитых

странах  рыночной  экономики,   практически   повторяют   в   своей   основе

концептуальные   положения,   заложенные   создателями   русской   оценочной

статистики. К началу  XX  века  методические  разработки  и  организационные

подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые  идеи и  опыт  развитых

стран того  времени,  позволили  добиться  в  вопросах  оценки  недвижимости

выдающихся  результатов,  зачастую  не  имеющих  аналогов  в  мире.   Анализ

исторических  фактов  позволяет  обоснованно  сделать  вывод  о   том,   что

стараниями своих  выдающихся ученых Россия,  с  точки  зрения  методологии  и

организации оценки недвижимости, была одной из ведущих  стран.

   В то же время, нельзя сказать, что оценка собственности,  как система,

работающая в  интересах государства, была совершенна.

    К основным  причинам,  сдерживающим  на  взгляд  современников  успешное

завершение работ  по оценке недвижимого имущества  для целей  налогообложения,

относились причины  систематического и не систематического характера.

    Причины  несистематического характера включали  общественно-политические

события начала XX века — крестьянские волнения в  ряде  губерний  в  1901  —

1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 — 1906  годов

и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера  можно  было

принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.

    Причины  систематического характера сдерживали развитие оценочного  дела

в целом и представляют с исторической точки зрения больший  интерес. К  таким

причинам можно  отнести:

    •   отсутствие   единого   планирования   оценочной   деятельности    и

централизованного финансирования;

    • отсутствие специального государственного органа и его  исполнительной

вертикали для  руководства оценкой;

    • неадекватная  структура губернских и уездных  оценочных комиссий;

    • отсутствие  единообразия в методических  подходах к оценке;

    • конфликты  оценочных комиссий с земствами;

    • неправильное  распределение исполнителей оценки  по видам работ;

    • не  заинтересованность земств в  оценке недвижимости. 

       Г) Опыт рыночной оценки объектов  недвижимости 

    С начала  первой Мировой войны и до  конца 1980-х годов развитие  оценки

недвижимости в  рамках естественного совершенствования  уже  достигнутого  на

1914 год уровня  было остановлено. И только  в начале 1990-х годов, с  началом

процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась  реальная

потребность в  решении проблем оценки стоимости  недвижимости.

    Современный  российский рынок недвижимости  начал формироваться  примерно

в 1991 г. Именно с  этого периода стал  накапливаться  опыт  рыночной  оценки

объектов  недвижимости.  Попытки  оценить  недвижимость  с  учетом  рыночных

факторов были предприняты  Правительством  Москвы,  что  нашло  отражение  в

соответствующих  документах   Правительства   Москвы,   а   также   частными

риэлторскими  и  оценочными  фирмами.  Несмотря  на  то,  что  в московских

нормативных документах  имелись  методики  оценки  недвижимости  в  рыночных

условиях, они, к  сожалению, не вполне  отвечали  современным  требованиям  и

международным стандартам. Так, одна из методик учитывала  средне  аукционную

цену продажи 1 кв. м в  предыдущем  месяце,  но  не  учитывала  качественные

различия в предлагаемом на продажу жилье.  Другая  методика  ориентировалась

только на балансовую стоимость помещения, приведенную  к современному  уровню

цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.[6]

    В наибольшей  степени рыночным требованиям  отвечала методика  основанная

на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку  оценки

к  размеру  стоимости  1  кв.  м  нового  строительства  на  дату  оценки  и

использовании большого  количества  поправочных  коэффициентов,  учитывающих

влияние на стоимость  оцениваемого здания (сооружения) основных  качественных

параметров.[7] Такой  подход представляется наиболее перспективным,  так  как

может быть распространен  и на другие объекты недвижимости, включая  квартиры

и  комнаты,  но  требует   более   глубокого   обоснования   значений   этих

коэффициентов на  основе  соответствующих  статистических  и/или  экспертных

методов. И это  тем  более  актуально,  поскольку  в  настоящее  время  рынок

городских квартир  и комнат -  наиболее  массовый  и  развитый  сектор  рынка

недвижимости в  России.  Более  того,  в  стране  сложилась  соответствующая

законодательная  база,  основу  которой  составляет  Закон  "О  приватизации

жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и  дополнениями  от

23 декабря 1992г.[8] В Москве около 2  миллионов   квартир  уже  находятся   в

собственности граждан  и сотни тысяч из них поменяли своих  владельцев  путем

купли-продажи, т.е. этот вид  недвижимости  превратился  в  товар  массового

спроса. В этих условиях сформировалась средняя  рыночная  стоимость  квартир

и, естественно, возникла потребность в  разработке  методик,  пригодных  для

массовой оценки стоимости квартир.

    В первую  очередь такие методики стали разрабатывать риэлторские  фирмы,

ведущие активные операции на квартирном рынке.