Особенности организации ипотечного кредита

В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были разработаны еще в августе 1993 г. Однако востребованными они стали только в 1997–1998 гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены от такого рода рисков.

Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде Гражданского Кодекса РФ – основного источника права по этому вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем:

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- признание права собственности и иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации;

- зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке;

- государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в «Единый государственный реестр прав»;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества;

- государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в «Едином государственном реестре прав», о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому страхование титула вообще и при ипотечных операциях, в частности, может быть в определенной мере оправданным только на период создания «Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.

4.      Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований

возникновения ипотеки:

1.      в силу закона;

2.      в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1.      Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков сиспользованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2.      Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3.      Продажа в кредит.

4.      Рента.

5.      Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Вывод.

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Поэтому семьям среднего достатка не имеющих возможность приобрести собственное жилье или другую недвижимость выгодней не причиняя заметный финансовый ущерб своей семье оформить ипотечный кредит.

Нормативно-правовые акты

    Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.

    Жилищный кодекс Российской Федерации.

    Семейный кодекс Российской Федерации.

    Гражданский процессуальный кодекс.

    Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ).

    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.

    Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.

    Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». —

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности».

    Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»

    Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №

    Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д)

                Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319.

Список использованной литературы

    Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам.

    Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.

    Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.

    Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.

    Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10

    Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).

    Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.

    Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05