Особенности организации ипотечного кредита

2.      Ипотечные кредитные институты

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.

Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями являются:

- Ссудно-сберегательные ассоциации;

- Ипотечные банки;

- Страховые компании;

- Пенсионные фонды;

- Инвестиционные компании;

- Коммерческие банки.

Ссудно-сберегательные ассоциации – специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.

Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.

Ипотечные банки – кредитные учреждения, в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.

Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.

Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.

Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов – они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т. д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.

Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40 % всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать «длинные деньги».

Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6–7 %) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) – все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.

В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25 % недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость – вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.

В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.

Инвестиционные компании (фонды) – организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний – акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций – от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.

Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т. д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т. д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное – более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов – владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15 %. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.

3.      Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

- системы регистрации оборота недвижимого имущества;

- страховых организаций (компаний);

- организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы законодательной власти; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему; службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспечения ипотеки; научно-исследовательские организации; специализированные печатные издания.

Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке определенными органами.

Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

- жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;

- недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);

- ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая – отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства – погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);

- чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений – ипотечных долгов и т.д… Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущие и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие);

- ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

              Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.

              Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы: обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная база; существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков; разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.

              Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Развитие системы ипотечного кредитования в стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

4.      Риски ипотечного кредитования.

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование

подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков – обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими – основа ипотечного менеджмента.

4.1.           Классификация рисков ипотечного кредитования.

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются

следующие виды рисков:

- кредитный риск;

- процентный риск;

- риск ликвидности.

              Кредитный риск – риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

              Снижению кредитного риска способствует:

- правильная оценка стоимости недвижимости, кредитоспособности заемщиков;

- эффективное функционирование механизма «обращения взыскания»;

- надежная система регистрации имущественных прав;