Особенности организации ипотечного кредита

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);

- распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;

- создание резервных фондов;

- страхование ипотечных кредитов.

              Процентный риск – возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

              Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и , следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

              Существенному снижению данного риска служит правильный расчет процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной процентной ставки.

              Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

4.2. Законодательная защита и инструменты управления рисками при осуществлении ипотечных операции.

Рисками можно и нужно управлять. Процесс управления рисками

включает определение видов рисков; количественную оценку, создание резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных вариантов минимизации вызванных ими потерь; формулирование политики по управлению рисками; осуществление провозглашенных мер, слежение за рисками, соблюдение заданных параметров. От эффективного управления рисками, их сбалансированного распределения между субъектами ипотечного кредитования зависят надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

              Методологической основой, которую реально можно использовать для

управление риском при осуществлении ипотечных операций может стать созданная на международном страховом рынке система «управление риском». Система включает четыре последовательных этапа.

              Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик),

воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям, сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об ипотеке они носят объективный и субъективный характер.

              Результатом анализа перечисленных и иных рисков является решение

залогодержателя или залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

              В целях обеспечения и реализации операций, связанных с

кредитованием на приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем, осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования, определенным образом регламентируемых на законодательном уровне Федеральным Законом «Об ипотеке» и Гражданским Кодексом РФ.

              Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1.      Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,

осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2.      При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании

заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3.      Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредитов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из

страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству

(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах

удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.

В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о

возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е. предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения – способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, т.е. по отношению к величине, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на

проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы.

Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества

повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием.

Как следует из положений закона, при заключении договора

страхования заемщик (страхователь) назначает кредитора (банк) выгодоприобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но если даже он этого не сделает, кредитор все равно не лишается своего законного права на удовлетворение требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые кредитор отвечает.

Несмотря на то, что при ипотеке (залоге недвижимости) вопросы

страхования регулируются на законодательном уровне, в ипотечных программах федерального и регионального уровней при изложении подходов к страхованию рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, имеются определенные различия.

Управление риском – это система мер, направленных на рациональное

сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь подходами к управлению рисками, необходимо провести классификацию рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию, и распределить их между субъектами, участвующими в ипотечных операциях, для того, чтобы равномерно распределить бремя финансовых расходов по защите от рисков. Сейчас в различных ипотечных программах, явно просматривается стремление кредиторов переложить риски в основном на плечи заемщиков, осуществляя защиту посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика. Снижению издержек будет способствовать распределение рисков на непосредственно связанные и не связанные с ипотекой.

Именно такая классификация рисков предусмотрена в отношении

лизинговых операций в Федеральном Законе от 29 ноября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге».

Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски.

1.      Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели),

недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом (поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором.

2.      Страхование предпринимательских (финансовых) рисков

осуществляется как по соглашению сторон договора лизинга, так и бех соглашения.

3.      Стороны, исполняющие обязанности страхователя и

выгодопотребителя, а также сроки страхования определяются договором лизинга.

4.      Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством

Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом.

Статья 22. Риски, не связанные со страхованием.

1.      Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов

имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

2.      Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга,

которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором лизинга;

3.      Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого

предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

              Необходимо ответить также, что обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и  процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является единственной и эффективной мерой в процессе управления риском.