Оценка недвижимого имущества

обусловленное негативным по отношению к  объекту  оценки  влиянием  внешней

среды:   рыночной   ситуации,    изменения    окружающей    инфраструктуры,

законодательных решений в области  налогообложения  и  т.п.  Внешний  износ

недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве  случаев

является  неустранимым по причине неизменности  местоположения,  но  в  ряде

случаев может  «самоустраняться»  из-за  позитивного  изменения  окружающей

рыночной  среды. Для оценки  внешнего  износа  могут  применяться  следующие

методы:

- капитализации  потерь в арендной плате,

- сравнительных  продаж,

- срока  экономической жизни.

    Расчет внешнего износа методом  капитализации потерь  в  арендной  плате

производится  аналогично расчету функционального  неустранимого износа.

    Метод парных продаж основан  на анализе имеющейся ценовой  информации  по

недавно  проданным  аналогичным  объектам  (парным  продажам).   При   этом

предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга  только

выявленным  и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

    Метод срока  жизни  позволяет   рассчитать  неустранимый  внешний   износ

исходя  из резкого сокращения   оставшейся  экономической  жизни  здания  по

причине его скорого сноса. Причиной скорого  сноса, например, может являться

необходимость перепланировки и  расширение  транспортных  магистралей.  При

этом техническое  состояние сносимых зданий во многих случаях  позволяло  бы

их  эксплуатировать  в  течении  довольно  длительного   периода   времени.

Рассмотрим условный  пример  расчета  внешнего  износа,  отражающий  данную

ситуацию: оценке подлежит  здание,  ранее  выведенное  из  жилого  фонда  и

приспособленное   под   административные   нужды.   Здание   находится    в

муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным

БТИ  на  момент  оценки  составляет  40%.  Техническое  состояние   здания,

местоположение  и  развитая  инфраструктура  говорит  о  достаточно  высокой

коммерческой  привлекательности объекта со стороны  потенциальных инвесторов.

Однако  согласно плану перепланировки  по  указанным  выше  причинам  здание

подлежит  сносу по истечении двух лет с  момента оценки. При осмотре  объекта

экспертом были определены следующие показатели:

   1. Эффективный возраст оцениваемого  здания – 30 лет.

   2. Оставшийся срок экономической  жизни – 60 лет.

    Процент накопленного износа  без учета действия внешнего  фактора:

                                    [pic]

    Процент износа с учетом действия  внешнего фактора:

                                    [pic]

    Рассчитанный  в  данном  случае  накопленный  износ  в  93%  обусловлен

действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных

видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что  и  позволяет  считать

этот результат внешним износом.

    После  определения  восстановительной   стоимости,   а   также   расчета

совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В  заключении

хотелось  бы отметить, что  в  условиях  слаборазвитого  и  малоинтенсивного

рынка затрат подход  был  и  остается  одним  и  чуть  ли  не  единственным

применимым  в отечественной практике. 
 
 
 
 
 

                              Заключение. 

      Недвижимость-это наиболее фундаментальный,  основательный товар из всех

существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что

можно лишиться собственного недвижимого имущества  против своего желания.

Недвижимость  является одним из немногих товаров, стоимость которых может

возрастать  с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости

является  необходимость постоянного управления ею. 

      В основе процесса оценки недвижимости  лежат три основных метода: 

      -метод сравнения,

      -затратный метод,

      -метод капитализации доходов.

      Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым

имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане получают в

свое распоряжение. 

      Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его

потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и

выражается  в снижении стоимости под воздействием различных факторов со

временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта

недвижимости, выделяют следующие виды износа:

               . физический,

               . функциональный,

               . внешний,

               . устранимый, неустранимый 

      Основными факторами, негативно  влияющими на рынок недвижимости

являются:

       -политическая нестабильность, нестабильность  финансового сектора,

политика  властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке,

несовершенство  механизма лицензирования, несовершенство законодательства. 
 
 
 
 
 
 
 

                       Список используемой литературы. 
 

1. Н.Левадная  “Рынок недвижимости в Российской  Федерации” // Инвест курьер

; Москва; август 1996г. 

2. Д.Хамин,  Д.Юрков “Рынок недвижимости  глазами риэлторов”  // Экономика  и

жизнь ; № 3, 1997г. 

3. А.Лозебо  “О правах собственности на  недвижимое имущество”  //

Экономическая газета; № 4, 1996г. 

4. В.Кузьмин  “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г. 

5. “Основные  положения Государственной программы  приватизации

государственных и муниципальных предприятий  в Российской Федерации после 1

июля 1994 года”. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля

1994года). 

6. “Рынок  земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития”

// Земля  и недвижимость; декабрь 1994г. 

7. Н.Г.  Волочков «Справочник по недвижимости.».1996.