Оценка недвижимого имущества

с рыночными  аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90

процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся

рынок земли  и недвижимости.

      Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Может

использоваться  лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от

произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не

расходуема, а затратный метод применяется  для оценки искусственных

объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли

складывается  со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля

оценивается отдельно другими методами.

      В последнее время спрос на  услуги оценщиков и их профессиональную

подготовку  в России стал интенсивно расти. Это  обусловлено и недавними

событиями в финансовой сфере, когда попытки  создания механизма кредитования

через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на

липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в

залог при  выдаче кредита, потери практически  невозможны. Таким образом,

рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами

экономики в целом.

      Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес  к таким

операциям. И все они нуждаются в квалифицированной  оценке недвижимости,

проводящие  страхование по реальной стоимости  объектов недвижимости.

      Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во

всем мире основой системы местного налогообложения  служит налог на

недвижимость, за счет этого налога формируется  около 70 процентов местного

бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных

стоимостей  возможен переход к такой системе  налогообложения, которая бы

стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем

пополнение  местных бюджетов. Этим объясняется  и безусловный интерес к

оценке, проявляемый  со стороны местных администраций.

      Стоимость услуг по профессиональной  оценке сильно различается   в

зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности  работ и, разумеется,

от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно

стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой

оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда  не привязывается к его

стоимости. 

                  Глава 3. Расчет выявленных видов  износа. 

    Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости,  его

потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и

выражается  в снижении стоимости  под  воздействием  различных  факторов  со

временем. По мере эксплуатации  объекта  постепенно  ухудшаются  параметры,

характеризующие конструктивную надежность зданий и  сооружений, а  также  их

функциональное  соответствие текущему и, тем более, будущему  использованию,

связанных  с  жизнедеятельностью  человека.  Кроме   того,   на   стоимость

недвижимости  в не меньшей степени  оказывают  влияние  и  внешние  факторы,

обусловленные  изменением  рыночной  среды,   положением   ограничений   на

определенное  использование зданий  и  т.д.  Износ  (И)  обычно  измеряют  в

процентах, а стоимостным выражением износа является  обесценивание (О).  В

зависимости  от  причин,  вызывающих  обесценивание  объекта  недвижимости,

выделяют  следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

    Для  каждого  вида  износа  характерно  его  подразделение:  устранимым

износом  называют  износ,  устранение   которого   физически   возможно   и

экономически  целесообразно. При этом экономическая  целесообразность состоит

в том, что  производимые затраты на устранение того или  иного  вида  износа

должны  способствовать повышению стоимости объекта в  целом.  При  выявлении

всех обозначенных видов износа говорят об общем  накопленном износе  объекта

недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ  представляет  собой

разницу между восстановленной  стоимостью  и  рыночной  ценой  оцениваемого

объекта. Исходя из сути данных определений,  можно  утверждать,  что  общий

накопленный износ является, прежде всего, функцией времени  жизни  объекта.

Учитывая  это обстоятельство, рассмотрим суть  основных  оценочных  понятий,

характеризующих этот показатель.

    Физическая жизнь  здания  (ФЖ)  –  определяется  периодом  эксплуатации

здания, в  течении  которого  состояние  несущих  конструктивных  элементов

здания  соответствует  определенным  критериям  (конструктивная  надежность,

физическая  долговечность  и   т.п.).   Срок   физической   жизни   объекта

закладывается при строительстве и зависит  от группы  капитальности  здания.

Физическая  жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    Хронологический возраст (ХВ) –  это период  времени,  прошедший  со  дня

ввода объекта  в эксплуатацию до даты оценки.

    Экономическая  жизнь  (ЭЖ)  –  определяется  временем  эксплуатации,  в

течение  которого  объект  приносит  доход.  В  этот  период   производимые

улучшения вносят вклад в стоимость  объекта.  Экономическая  жизнь  объекта

заканчивается,  когда  эксплуатация  объекта  не  может   принести   доход,

обозначенный  соответствующей ставкой  по  сопоставимым  объектам  в  данном

сегменте  рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не  вносят

вклад в  стоимость объекта вследствие его  общего износа.

    Эффективный возраст (ЭВ)  –   определяется  на  основе  хронологического

возраста  здания с учетом его технического состояния и сложившихся  на  дату

оценки  экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого  объекта.

В зависимости  от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может

отличаться  от хронологического возраста в большую  или  меньшую  сторону.  В

случае  нормальной эксплуатации здания  эффективный  возраст,  как  правило,

равен хронологическому.

    Оставшийся срок экономической  жизни  (ОСЭЖ)  здания  составляет  период

времени от даты оценки до окончания его  экономической жизни.

    Износ в оценочной практике  необходимо отличать по смыслу  от  подобного

термина  – амортизации.  Оценочный износ является  одним   из   основных

параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость  объекта

оценки  на конкретную дату.

    Физический  износ  представляет  собой  постепенную  утрату  изначально

заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств  объекта  под

воздействием  природно-климатических  факторов,  а  также  жизнедеятельности

человека. Выделяют следующие методы расчета  физического износа зданий:

  - нормативный  (для жилых зданий),

  - стоимостной,

  - метод  срока жизни.

    Нормативный  метод  физического   износа   предполагает   использование

различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного  уровня.

В  качестве  примера  таких  инструкций  можно  назвать   «Правила   оценки

физического износа жилых зданий»  ВНС  53-86  Госгражданстроя,  применяемые

Бюро технической  инвентаризации в целях  оценки  физического  износа  жилых

зданий  при технической инвентаризации,  планировании  капитального  ремонта

жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных

правилах  дана характеристика физического  износа  различных  конструктивных

элементов зданий и их оценка. Физический износ  здания следует определять по

формуле

    [pic], где

    Fф – физический износ здания, %,

    Fi – физический износ i-го конструктивного  элемента, %

    Li – коэффициент, соответствующий  доле восстановительной стоимости  i-го

конструктивного элемента в общей восстановительной  стоимости здания,

    n – количество конструктивных элементов в здании.

    Доли восстановительной стоимости   отдельных  конструкций,  элементов   и

систем  в общей восстановительной стоимости  здания (%) обычно  принимают  по

укрупненным   показателям   восстановительной   стоимости   жилых   зданий,

утвержденных  в  установленном  порядке,  а  для  конструкций,  элементов  и

систем, не имеющих  утвержденных  показателей,  по  их  сметной  стоимости.

Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике, т.к.

ей присущи  следующие недостатки:

- по причине  своей «нормативности» изначально  не  может  учесть  нетипичные

   условия  эксплуатации объекта,

- трудоемкость  применения по причине необходимой  детализации конструктивных

   элементов  здания,

- невозможность  измерения функционального и внешнего износа,

- субъективность  удельного взвешивания конструктивных  элементов.

    Стоимостной метод определения  физического износа. Физический  износ  на

момент  его оценки выражается соотношением стоимости объективно  необходимых

ремонтных мероприятий,  устраняющих  повреждение  конструкций,  систем  или

здания  в целом, и их восстановительной  стоимости. Суть стоимостного  метода