Оценка недвижимого имущества

определения  физического  износа  заключается  в  определении   затрат   на

воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ

элементов и здания в целом сразу  в  стоимостном  выражении,  что  является

более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета  физического

износа. Среди  недостатков, присущих данной  методике,  необходимо  отметить

обязательную  детализацию и точность расчета  затрат  на  проведение  ремонта

изношенных  элементов здания. Исходя из сумм  ранее  рассмотренных  основных

оценочных понятий, характеризующих общий  накопленный износ здания  с  точки

зрения  времени его эксплуатации, можно утверждать,  что  физический  износ,

эффективный возраст и срок экономической  жизни  находятся  в  определенном

соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

    [pic], где

    И (%) – износ в процентах,

    ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического

состояния элементов или здания в целом.

    ФЖ – типичный срок физической  жизни,

    ОСФЖ – оставшийся срок физической  жизни.

    При этом  физический  износ   может  рассчитываться  как   для  отдельных

элементов здания с последующим  суммированием  рассчитанных  обесценивании,

так и  для здания в целом. Иногда для  приближенных расчетов износа  эксперты

оценщики  могут  использовать   также   упрощенную   формулу,   учитывающую

взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

    [pic], где

    И (%) – износ в процентах

    ФЖ – типичный срок физической  жизни.

    Применение  данной  формулы   также  актуально  при   расчете  процентных

поправок  на износ в сравниваемых  объектах  (метод  сравнительных  продаж),

когда оценщику не  представляется  возможным  произвести  осмотр  выбранных

аналогов  для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный  таким образом процент износа  элементов  или  здания  в  целом

может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

    [pic], где

    И – износ в процентах,

    ВС – восстановительная стоимость.

    Как отмечалось ранее, физический  износ  подразделяют  на  устранимый  и

неустранимый  износ. Кроме того, на практике  элементы  сооружения,  имеющие

устраняемый и не устраняемый износ, делят  на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим  со  сроком  жизни  и  всего

   сооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок  жизни, чем все  сооружение

   в  целом),

    Рассмотрим устранимый физический  износ этих элементов.

    Устранимый физический  износ   короткоживущих  элементов.  Причиной  его

возникновения  является  естественное  изнашивание  элементов   здания   со

временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания

соответствующее обесцениванию, поскольку будущему  собственнику  необходимо

будет произвести «ранее отложений ремонт»,  чтобы  восстановить  нормальное

эксплуатационные  характеристики  сооружения.  Итак,  устранений  физический

износ в  денежном выражении определен как  «стоимость  отложенного  ремонта»,

т.е.   затрат   по   доведению   объекта   до   состояния,   эквивалентного

первоначальному.

    Устранимый  физический  износ   долгоживущих  элементов  в   стоимостном

выражении может  быть  определен  разумными  затратами  на  его  устранение

подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.

    Неустранимый физический  износ   короткоживущих  элементов  представляет

собой затраты  на восстановление  этих  быстроизнашивающихся  компонентов  и

определяется  разницей  между  восстановительной  стоимостью  и   величиной

устранимого износа, умноженной на соотношение  хронологического  возраста  и

срока физической жизни этих элементов.

    Неустранимый  физический  износ элементов с   долгим   сроком   жизни

определяется  разницей между восстановительной  стоимостью  всего  здания  и

суммы  устранимого  и  неустранимого  износа,  умноженной  на   соотношение

хронологического  возраста и срока физической жизни здания.

    Функциональный износ.

    Признаками  функционального   износа  в  оцениваемом   здании   являются

несоответствие  его  объемно-планировочного  и/или  конструктивного  решения

современным стандартам, включая  различное  оборудование,  необходимое  для

нормальной  эксплуатации  сооружения  в  соответствии  с  его  текущим  или

предполагаемым  использованием. В зависимости от  физической  возможности  и

экономической целесообразности устранения причин, вызвавших  функциональный

износ,  его  подразделяют  на  устранимый   и   неустранимый.   Стоимостным

выражением  функционального  износа  является  разница   между   стоимостью

воспроизводства и стоимостью замещения.

    Устранимый  функциональный  износ   обычно  определяется  затратами   на

необходимую реконструкцию, способствующую  более  эффективной  эксплуатации

объекта недвижимости.

    Он вызывается:

    V недостатками, требующими добавления  элементов,

    V недостатками, требующими замены или модернизации требующими замены или модернизации элементов,

    V сверхулучшением.

    К  недостаткам,  требующим   добавления,  относят  элементы   здания   и

оборудования, которых нет в существующем окружении и  без  которых  оно  не

может  соответствовать  современным  эксплуатационным   стандартам.   Износ

измеряется  стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

    К недостаткам, требующим замены  или  модернизации  элементов,  относят

позиции, которые еще  выполняют  свои  функции,  но  уже  не  соответствуют

современным  стандартам.  Износ  измеряется  как  стоимостью   существующих

элементов  с  учетом  их  физического  износа  минус   стоимость   возврата

материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость  монтажа

новых элементов.

    К  сверхулучшениям  относят   позиции  и  элементы  сооружения,  наличие

которых в настоящее  время  неадекватно  современным  требованиям  рыночных

стандартов.  Износ  измеряется  как  текущая  восстановительная   стоимость

позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость  демонтажа

и минус  ликвидационная стоимость демонтированных  элементов. Пример  расчета

функционального устранимого износа.

                                                                   Таблица 1

|Затраты  на необходимый ремонт и отделку  помещений под       |18000       |

|предполагаемое  использование (у.е.)                         |            |

|Затраты  на модернизацию, (у.е.)                             |12000       |

|систем  кондиционирования                                    |            |

|….                                                          |            |

|Затраты  на дополнение отсутствующих  элементов (у.е.)        |8000        |

|установка  охранной системы видеонаблюдения                  |            |

|….                                                          |            |

|Всего  устранимый функциональный износ  (у.е.)                |38000       | 

    Неустранимый функциональный износ  обычно вызывается устаревшим объемно-

планировочными  и/или конструктивными характеристиками  оцениваемых  зданий,

относительно  современных  стандартов  строительства.  В   зависимости   от

конкретной  ситуации стоимость неустранимого  функционального  износа  может

определятся двумя способами:

    V как капитализированная потеря  в арендной плате;

    V капитализацией избыточных  эксплуатационных  затрат,  необходимых  для

      содержания здания в надлежащем  порядке.

    Для определения необходимых   расчетных  показателей  (величин  арендных

ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные  данные

по сопоставимым аналогам. При  этом  отобранные  аналоги  не  должны  иметь

признаков выявленного у объекта оценки  неустранимого  физического  износа.

Кроме того, общий доход, приносимый  имущественным  комплексом  (зданием  и

землей) в  целом и выражающийся в арендной плате, необходимо  соответственно

разделить на две составляющие. Для выделения  части дохода, приходящегося на

здание, можно  использовать метод  инвестиционного  потока  для  здания  или

метод анализа  соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи

имущественного  комплекса.  Данный   подход   предпочтителен   для   оценки

неустранимого функционального износа  зданий,  отличающихся  нестандартными

архитектурными  решениями и в которых, тем  не менее, размер  арендной  платы

по современным  объектам-аналогам  в  отличие  от  величин  эксплуатационных

затрат.

    Внешний (экономический) износ  представляет собой обесценивание  объекта,