Ипотечное кредитование в России, состояние, проблемы и перспективы развития

Так же важной частью оформления ипотеки является проверка платежеспособности должника. Специальные эксперты рассматривают вашу среднюю заработную плату, оценивают имеющиеся имущество, тип трудоустройства, членов семьи и их платежеспособность, наличие гарантов и поручителей. Таким образом определяются минимальная и максимальная суммы возможной ипотеки.

На текущий  момент ипотека – самый надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.⁹

 

2.2. Состояние рынка  ипотечного жилищного кредитования

в первом полугодии 2011 года

 

В первом полугодии 2011 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

– увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих  ипотечные жилищные кредиты. По состоянию  на 1 июля 2011 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2010 года увеличилось на 46 кредитных организаций и составило 634 участника, из них 496 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2011 года ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов;¹⁰

– дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2011 года кредитными организациями было предоставлено 195 576 ИЖК на общую сумму 268,9 млрд. рублей, или 11,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился и составил 1,37 млн. рублей против 1,24 млн. рублей в первом полугодии 2010 года. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2011 года увеличилось в 1,8 раза по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемом периоде продемонстрировал аналогичную динамику (Приложение 1 – рисунок 1);

– продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2011 года было выдано 194 277 рублевых кредитов на общую сумму 261,6 млрд. рублей против 1299 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,3 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 2,9 процентного пункта и достигла 97,3% (Приложение 1 – рисунок 2);

– дальнейшим снижением  ставок и сокращением сроков по кредитам, а также либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2010 года средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,3 процентного пункта, в иностранной валюте – на 1,5 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2011 года составила 12,2 и 9,6% соответственно (Приложение 1 – рисунок 3).

Просроченная задолженность  по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 12,1%, в иностранной валюте – на 5,9% и по состоянию на 1 июля 2011 года составила 25,0 и 17,3 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,3 процентного пункта – 2,3%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 3 процентных пункта, достигнув 11,5% (Приложение 1 – рисунок 4).

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес по-прежнему приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1 июля 2011 года составила 20,5 млрд. рублей, или 48,6% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившаяся в 2009 году, продолжает сохраняться и в первом полугодии 2011 года. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков остальных федеральных округов существенно не изменилась (Приложение 1 – рисунок 5).

В первом полугодии 2011 года досрочно погашено 100,3 млрд. рублей, или 37,3% от объема предоставленных ИЖК (в сопоставимом периоде 2010 года – 67,6 млрд. рублей, или 50,7%), из них кредитов, предоставленных в рублях, на сумму 87,9 млрд. рублей (Приложение 1 – рисунок 6). Доля досрочно погашенных ИЖК собственными средствами заемщиков составила 80%.

В первом полугодии 2011 года 145 кредитных организаций рефинансировали  ИЖК (права требования по ИЖК) путем  продаж их другим организациям на сумму 25,9 млрд. рублей (в сопоставимы период 2010 года – 131 кредитная организация на сумму 29,3 млрд. рублей). При этом с первого полугодия 2009 года наблюдается сокращение доли рефинансируемых ИЖК в объеме предоставленных ИЖК. В первом полугодии 2011 года доля рефинансированных ИЖК составила 9,6% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями (Приложение 1 – рисунок 7).

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи  их другим организациям выделяются специализированные организации – резиденты – 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года доля операций, совершенных специализированными организациями – резидентами, увеличилась на 32,6 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 42,3% – до 22,4 млрд. рублей. При этом если в первом полугодии 2010 года на долю специализированных организаций – нерезидентов приходилось 32,6% от общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК), то в первом полугодии 2011 года операции по рефинансированию ими не осуществлялись. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования не изменилась и составила 9,7%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления с 2010 года не участвуют в рефинансировании ИЖК (Приложение 1 – рисунок 8).

Таким образом, в первом полугодии 2011 года весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке.

 

 

 

 

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотеки.

Зарубежный  опыт ипотечного кредитования

3.1. Проблемы ипотечного  кредитования в России

 

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения  всегда был очень актуальным. Этому  способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения;
2. в общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье.¹¹

Специалистов рынка  ипотечного кредитования беспокоили проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.

В связи с этим интересны  выводы вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (далее – АБСЗ) Виктора Титова. По его словам ипотечное кредитование тормозили в первую очередь две причины. 

Первая — существенный разрыв между уровнем доходов  населения и стоимостью жилья. Даже 30%-ный первоначальный взнос для  большинства граждан России был  неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза.

Вторая причина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитывать на серьезное изменение  к лучшему в ипотечном кредитовании — отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.

Очень интересны результаты опроса общественного мнения, проведенного одним из агентств недвижимости. По его данным большинство (58%) граждан считают основной причиной неразвитости ипотеки в России слишком большую процентную ставку; 25,5% считают виновником широкое распространение системы «серых» зарплат, которые не позволяют людям подтвердить гражданам свой доход и получить необходимый официальный кредит, который они в силах возвратить; 12% считают, что сроки погашения очень малы. При этом 3% опрошенных уверено, что ипотека просто не нужна, а 1,5 % — считают, что в данной сфере все обстоит просто хорошо.

В 2005 г. делались прогнозы, что ипотека в России будет  развиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный  рынок, и наступит время, когда покупку  жилья без использования кредитного инструмента будет просто невозможно себе представить. 

Но разразившийся в 2008 г. финансовый кризис значительно  повлиял на рынок ипотеки России. В результате кризиса уменьшилась доля сделок с использованием ипотечных жилищных кредитов. Так, в 2008 г. она составила 14%, а в первом полугодии 2009 г. лишь 5%. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г.¹² Многие банки прекратили предоставлять ипотечные кредиты и свернули ипотечные программы. Те же банки, которые продолжили работать с ипотекой, значительно изменили (ужесточили) условия ипотечных программ. Существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки. И дальше эти условия будут изменяться семимильными шагами.

Если и раньше кредит был доступен весьма ограниченному  кругу лиц, то сейчас в условиях финансового кризиса получить его стало практически невозможно. На него можно рассчитывать только при наличии денежных средств на первоначальный взнос,  личная уверенность заемщика на стабильность собственных доходов.

В противном случае, по мнению специалистов в сфере кредитования, необходимо ждать, рассчитывая на то, что поддержку ипотечным программам как инструменту решения жилищных проблем граждан, будет оказывать государство. В связи с этим необходимо развитие системы рефинансирования ипотечных займов, а также их реструктуризации. 

 

3.2. Перспективы дальнейшего  развития ипотеки

 

Согласно стратегии  ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в  собственность для среднего класса.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 % семей.¹³ Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

– преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

– создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного  кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

– формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

– создание надежной и  эффективной инфраструктуры рынка  ипотечного жилищного кредитования;

– развитие ипотечного жилищного  кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

– учет региональных и  локальных особенностей развития рынка  жилья и ипотеки.

Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии  являются показатели, характеризующие:

– доступность ипотеки;

– распространение ипотечного жилищного кредитования;

– качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

– развитость вторичного рынка ипотеки.

Разработчики  стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно  стратегии, повышение доступности  ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

Достижение  плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих "аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего  рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования – меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

 

 

 

 

3.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.¹⁴