Ипотечное кредитование в России, состояние, проблемы и перспективы развития

Введение

 

Актуальность. Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд в  России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание.

По данным статистики, более 60% населения России нуждается  в улучшении жилищных условий. Одним  из вариантов разрешения квартирного  вопроса – получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья.

Настоятельная необходимость  жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство.

В последнее время  любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Аргументы противников  хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высокие ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России – в любой момент наступит кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из выше перечисленных пунктов – свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор  правительству не удавалось сделать  ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.¹

По мнению специалистов, если российские власти действительно  реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России. 

Во многих странах  мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века, в настоящее время ипотека является относительно новым понятием: большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании.

Актуальность проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения жилищной проблемы населения страны обосновала выбор  темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования, выявление основных проблем, связанных с ипотечным кредитованием в практике современной России и рассмотрение перспективы развития ипотечного кредитования.

Задачи курсовой работы:

1. изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования;
2. рассмотреть состояние ипотечного кредитования в России на современном этапе;
3. проанализировать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России;
4. рассмотреть зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в России: состояние, проблемы и перспективы дальнейшего его развития.

Предметом курсовой работы является исследование состояния и проблем ипотечного кредитования в России и анализ перспективы дальнейшего развития ипотеки.

Теоретическая основа. Следует отметить, что по вопросам ипотечного кредитования существует достаточное количество информации. Можно выделить таких авторов как: Афонина А.В., Зайнуллина С.Р., Колосова Т.Ю., Косарева Н.Б., Разумова И.А., Шевчук Д.А.

Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, приложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования

1.1. Возникновение и  развитие ипотеки

 

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.²

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia – сделка на доверии или доверительная сделка).

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности  в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

Таким образом, понятие «ипотека»  основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

 

1.2. Ипотека и ипотечное кредитование

 

В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.³ С точки зрения исполнения указанного конституционного принципа именно ипотека представляет собой доступный механизм возможности приобретения жилья. 

Термин «ипотека» означает:

1) залог недвижимого  имущества, находящегося в собственности  залогодателя (например, земельных  участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного  кредита; 

2) получение в кредитной  организации денежных средств  для приобретения в дальнейшем  объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В обоих случаях имеет  место залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита). 

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает  следующее: вы заключаете с выбранным  вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании —  когда по тому же договору вы передаете  в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные  в кредитном договоре проценты и  возвращаете заемные средства в  виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения  вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги. 

Это право предусмотрено  ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее  — ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. А в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться даже путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.⁴

Отдельно стоит вопрос о предмете ипотеки (т. е. о недвижимом имуществе, которое может быть заложено), ведь не под любую недвижимость можно получить ипотечный кредит.⁵ Имущество, которое может быть предметом ипотеки, подробно перечислено в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В основном это жилые дома, квартиры, земельные участки, дачи, гаражи.⁶

Не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.⁷ 

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживанию ипотечных кредитов.

 

 

 

 

Глава 2. Состояние  ипотечного кредитования в России на современном

этапе

2.1. Что такое «Ипотека» в наше время

 

Каждая необеспеченная жильём семья не раз размышляла о том, чтобы приобрести дом или квартиру в так называемую ипотеку. Сам термин «ипотека» появился ещё в древней Греции. Этим словом обозначали землю, которая служила залогом чего то.

В наше время ипотека – это также форма залога, при котором недвижимость остаётся за должником, а в случае не выполнения условий договора реализуется кредитором – человеком или организацией, предоставившей финансовые средства на приобретение того или иного имущества. В наше время ипотека предоставляется практически всеми крупными банковскими учреждениями и является одним из самых выгодных кредитов.

Важно также не путать ипотеку с ипотечным кредитом, так как в ипотеку вы берёте недвижимое имущество, оплачивая деньгами, а в ипотечный кредит – деньги, под залог имеющегося имущества.

Самой главной особенностью ипотеки является то, что она выдаётся на длительный срок и процент переплаты  достаточно низкий, по сравнению с  другими видами кредитования. Выплачивать  ипотечный кредит вы можете двумя  способами: либо ежемесячно равными платежами, либо начиная с максимума процентной ставки в начале и заканчивая минимумом в конце. В основном предлагают второй вид выплат, основываясь на то, что переплата якобы будет меньше. На самом-то деле разницы нет, вы выплачиваете одинаковую сумму ипотеки.⁸

Ипотека в России регулируется действующим законодательством  и подчиняется федеральным законам. Ипотека возникает в двух случаях: в силу закона и в силу договора. Ипотека в силу закона – ипотека, обусловленная наступлением определённых условий согласно закону, выкуп право собственности у одного владельца другим. Самые распространенные случаи такой ипотеки: строительство домов, квартир, зданий с использованием кредитных займов в банках или других организациях, покупка домов, квартир, зданий с использованием кредитных займов в банках или других организациях, рента помещений, продажа в кредит. Такую ипотеку ещё называют легализированной.

Договорная ипотека (ипотека в силу договора) – составляется на основании договора о залоге имущества. Ипотека в силу закона и в силу договора отличается только тем, что в силу закона она регистрируется автоматически, а в силу договора – по заявлению сторон. Предметом ипотеки может быть недвижимость, права, на которую оформлены согласно действующему законодательству. Подробный перечень можно увидеть в 5-ой статье Закона об ипотеке. В основном это: предприятия, здания, сооружения, земельные участки, жилые квартиры, дома, дачи, гаражи.