Ипотечное кредитование в РК

     Вместе  с тем, наряду со странами Европы и  США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. В ее основе лежит западное ноу-хау - двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные  для ипотеки, и имеют возможность  давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - ценные специальные ипотечные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых  происходит подпитка банков-кредиторов. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья [2, С.15].

     Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс  полного завершения строительства  дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о  намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными условиями кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

     Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

     В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные  осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого  акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой  банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность  применения европейской или американской моделей.

     Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению  жилищной проблемы, что немаловажно  с точки зрения социальной политики. Мировой опыт свидетельствует о  том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом. 
 
 
 
 
 
 

     2. Ипотека и перспективы ее развития в

         Казахстане 
 

     2.1 Порядок предоставления ипотечного кредита 
 

     В Казахстане с 2001 года происходят процессы формирования основ и развитие отечественной  модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.

     Первый  уровень представляют первичные  кредиторы в лице коммерческих банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты.

     Предоставление  гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального  взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 - 10 лет [14, С.68].

     Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

     В  зависимости  от  объекта   кредитования,   кредитной   политики   и  организационной структуры каждый банк  определяет   технологию ипотечного   кредитования.   При   многовариантности   различных   элементов организации  процесса  кредитования,  можно выделить пять  основных  этапов  технологии  выдачи  и погашения ипотечного кредита:

1. предварительное рассмотрение заявки  на  кредит  и собеседование  с предполагаемым заемщиком;
2. андеррайтинг;
3. принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
4. оформление кредитного договора и договора о залоге;
5. сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

     На  первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита, предлагает заполнить анкету по которой  может сделать вывод о рисках, связанных с выдачей данного  кредита.

     На  втором этапе оценивается потенциальная возможность заемщика вернуть кредит и оценивается степень его обеспечения. Результаты анализа используются для дальнейших определений суммы кредита, первоначального взноса и сроков погашения.

     На  третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, получены а процессе андеррайтинга и принимает решение о выдаче либо отказе в кредите.

     На  четвертом этапе банк заключает договор заемщика по которому оговариваются права и обязанности сторон:

1. сумма кредита и размер банковского процента;
2. порядок и сроки выдачи кредита;
3. система использования обеспечения;
4. процедура расторжения договора.

     На  пятом этапе осуществляется сопровождение  кредита, которое включает:

1. выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре;
2. контроль за целевым использованием кредита  в  период  строительства или реконструкции объектов кредитования;
3. наблюдение  за  сохранностью  и  состоянием  залога,  принятого   в обеспечение кредита;
4. контроль за регулярными, в соответствии с ранее  согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

     При нарушении сроков погашения кредита  и  уплаты  процентов  банки  в отдельных случаях предоставляют  отсрочки  для  выполнения  заемщиком  своих обязательств с начислением  за период  пользования  отсроченной  ссуды  более высокого процента. При нарушении повторных сроков  погашения  кредита  ссуда перечисляется  на  счет  просроченных  ссуд,  и   начинаются   операции   по реализации залога [14, с.73].

     Второй  уровень представляет рефинансирующая организация, осуществляющая выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК).

     Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных  кредитов.

     КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи  КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9,6%.

     В системе ипотечного кредитования с  участием КИК работают 8 банков и 2 организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как Народный Банк Казахстана, Банк «Каспийский», «Астана – Финанс», Банк «ЦентрКредит», АТФ Банк, «БТА- Ипотека», Нурбанк, Наурыз Банк Казахстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, ЦеснаБанк, которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляют ипотечное кредитование жилищного строительства.

     Напрямую  ипотечные займы АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» выдает на определенные цели, в соответствии с таблицей 2.1 [20]. 

     Таблица 2.1

     Рыночная  программа АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания».

     Немаловажную  роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система  гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов направлена на создание благоприятных  условий для повышения доступности  ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между  банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты.

     В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов - (далее - КФГИК) [18].

     Важным  также является развитие системы  строительных сбережений в Казахстане, которая представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений , в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории РК.

     Данная  система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена  для категории граждан, не имеющих  достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении  ипотечных кредитов в банках второго  уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношении  между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК - вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

     Участниками системы строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательные банки, вкладчики этих банков и государство, осуществляющее начисление и выплату  премий по вкладам в жилищные строительные сберегательные банки. Для внедрения  системы жилищных строительных сбережений в 2000 году был принят Закон РК «О жилищных строительных сбережениях». Правительством Республики Казахстан  в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100-процентным участием государства  в уставном капитале (далее –  ЖССБ).

     За  период деятельности ЖССБ с уставным капиталом 1,5 млрд. тенге с 29 сентября 2003 года привлечено более 1,05 тыс. вкладчиков. Общая договорная сумма по жилищным строительным сбережениям, привлеченным ЖССБ составляет около 900 млн. тенге [17].

     Тарифные  программы ЖССБ:

1. Бастау

Ориентировочный срок накопления — 3—3 года 6 месяцев. 
Ставка вознаграждения по вкладам — 2% годовых. 
Годовая эффективная ставка вознаграждения по вкладам – до 12,7%.  
Ставка вознаграждения по жилищному займу — 5% годовых. 
Годовая эффективная вознаграждения по жилищному займу – до 5,3%. 
Срок предоставления жилищного займа  — до 6 лет.