Ипотечное кредитование в РК

     Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый  акцент на решение жилищных проблем  основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности  в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Таким образом, будет  обеспечено функционирование взаимно  дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем  граждан и способов социальной поддержки. 
 
 
 
 

     1.2 Сущность ипотеки  и ее функциональная роль в экономической

           системе 

     Ипотечное кредитование - это залог недвижимого  имущества при получении займа  в банке, дающее право кредитору  преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества.

     Ипотечный кредит  - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого  имущества, право собственности  на которое переходит на время  кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика [2].

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

     Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и  важнейшим механизмом улучшения  инвестиционного климата, регулирования  денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

     Не  случайно “новый курс” Рузвельта  начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так  было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием  ипотечного кредитования.

     Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

     Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции - все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны [5, с.49].

     Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности.

     Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье [9, с.54].

     Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности, и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны для банков, так как  при не возврате кредита банк реализует  залог и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

     Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает  разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [11, с.78].

     Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

1. вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
2. рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
3. денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
4. применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

     При этом ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов  населения в сочетании с другими  инструментами решения жилищной проблемы. Решение проблемы ипотечного кредитования будет иметь огромный положительный эффект в социальной и экономической сфере [12, с.7].

     Ипотечные кредиты выдаются гражданам Республики Казахстан под залог недвижимости на строительство или приобретение жилого дома, квартир, загородных домов, реконструкцию, капитальный ремонт. Предельная сумма и срок кредита устанавливаются в соответствии с решением кредитного комитета (от 6 месяцев до 20 лет). Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим источник дохода или наличии ликвидного залога.

     Для получения кредита заемщик обращается в банк с: заявление, паспорт, справка  № 3, справка с места работы о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, при необходимости копии учредительных документов юридического лица работодателя, документ, подтверждающий наличие иных доходов, поручительство третьего лица по возврату кредита, справка с места работы о среднемесячном доходе поручителя.

     Кредиты на покупку жилья предоставляются  в размере до 70% от стоимости жилья, а оставшиеся 30% оплачивается самостоятельно. Ставка вознаграждения по кредиту является плавающей и пересматривается каждые 6 месяцев в зависимости от изменения  индекса инфляции в годовом выражении. Выплаты в погашение кредита  не должны превышать 35% от размера чистого  ежемесячного дохода (за вычетом налогов). Кредит погашается ежемесячными равными  суммами, которые включают в себя вознаграждение и часть основного  долга. Ипотечный кредит предоставляется  только в тенге без привязки к  иностранной валюте. Заемщик имеет  право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру, индивидуальный дом с земельным участком. Одним  из условий является страхование  жилья, жизни и потери трудоспособности.

     После окончательного выбора приобретаемого жилья заключаются следующие  договора:

1. кредитный договор между заемщиком и банком;
2. договор купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом;
3. договор залога приобретаемого жилья (ипотечный);
4. договор страхования жилья;
5. договор страхования жизни и потери трудоспособности.

     В процессе оформления кредита вносится первоначальный взнос на спецсчет банка. После предоставления кредита, полная стоимость жилья перечисляется продавцу. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья.

     Минимальная сумма кредита составляет: 450 тыс.тенге - для приобретения жилья в г.Астана и г.Алматы; 300 тыс.тенге - для приобретения жилья в прочих регионах. Максимальная сумма кредита - 23 млн.тенге. Конечная ставка вознаграждения по кредитам определяется банками-партнерами Компании на основе котировочной ставки Компании. При этом банки имеют право произвольного определения собственной маржи, но не выше определенного предела [16, с.95].

     Ведущая роль в развитии ипотечного рынка  принадлежит банкам второго уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов, сосредоточенных, как правило в центре республики, по регионам, включая самые отдаленные, в соответствии с потребностями региона в ипотечных жилищных кредитах. Таким образом, один из основных принципов ипотечного кредитования - ипотека должна быть доступной для всех работающих казахстанцев.  
 

     1.3 Зарубежные модели системы ипотечного кредитования 
 

     Важным  и перспективным направлением и  подходом к созданию эффективного механизма  жилищного финансирования, позволяющим  обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение  жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы  ипотечного кредитования две модели:

     1) Европейская - предусматривает   в   большей   степени   поддержку   банков, осуществляющих  ипотечное кредитование. Инструментами  такой поддержки являются льготное  налогообложение, льготное кредитование  и др. В качестве основных институтов  выступают высококапитализированные  негосударственные организации.

     2) Американская - предусматривает формирование  при государственном участии  институтов, гарантирующих выпуски  организаторами ипотечных кредитов  облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в  США по объему лишь немногим  уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего  объема долговых ценных бумаг.  Кроме того, в США этот сектор  является одним из наиболее  динамично развивающихся. За последние  25 лет его доля удвоилась (в  1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%) [2, с.13].

     Рынок ипотечных облигаций в США  является не только одним из самых  крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а  также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно  кредиты на строительство и покупку  домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать  на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали  специально предназначенные для  этой цели институты (агентства) - Федеральная  Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная  национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

     Агентства приобрели индивидуальные кредиты  на средства, полученные по государственной  кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали  долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный  риск конкретного заемщика. Таким  образом, агентства выступили в  роли посредника между получателем  ипотечного кредита, организатором  ипотеки (банком) и инвестором. Процесс  превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

1. организаторов ипотечных кредитов;
2. инвесторов;
3. посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
4. посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

     Положительными  сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в  целом, формируют систему ипотечного кредитования [2, с.15].