Ипотечное кредитование в РФ

 
Глава 2. Ипотечное  кредитование в Сбербанке РФ. 
 
2.1. Программы ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ 
Предоставление кредитов физическим лицам является одним из приоритетных направлений деятельности Сибирского банка Сбербанка России в области кредитования. 
 
Сибирский банк Сбербанка России предлагает сегодня две жилищные кредитные программы. 
 
1. «Жилищные кредиты», включающие в себя три вида кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+»; 
 
2. «Молодая семья». 
 
С 10.02.2006 Сбербанком России жилищное кредитование осуществляется на срок до 20 лет. При определении возможной суммы кредита теперь могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги(-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода. 
 
По «Кредиту на недвижимость» предполагается предоставление денежных средств на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости под различные виды обеспечения — такие, как поручительство платежеспособных физических лиц; поручительство предприятия-работодателя; залог имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику или третьим лицам (родственникам, знакомым и др.). По данному виду кредитования залог приобретаемого за счет кредитных ресурсов объекта недвижимости не предусматривается. 
 
После получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить отчет о целевом использовании заемных средств (предоставить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимости) в течение шести месяцев с даты получения кредита. Если кредит предоставлен на строительство объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства и т. п., в том числе в случае реконструкции старого жилого фонда), то срок предоставления отчета может быть увеличен до трех лет. 
 
Другой вид жилищных кредитов — «Ипотечный кредит» — предоставляется на приобретение и строительство объектов недвижимости. В данном случае в залог обязательно принимается кредитуемый объект недвижимости (либо совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости), в качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруги (или супруга) заемщика и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости. 
 
По кредиту «Ипотечный+» денежные средства предоставляются также на приобретение и строительство объекта недвижимости, строящегося или уже построенного застройщиком-юридическим лицом, с использованием в строительстве кредитных ресурсов, полученных у Сбербанка России. В качестве залога по данному виду кредита принимается такое же обеспечение, как и по «Ипотечному кредиту», а на период строительства оформляется залог имущественных прав на строящийся объект недвижимости. 
 
Сумма кредита зачисляется на счет заемщика, открытый в банке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика на расчетный счет застройщика. 
 
По «Жилищным кредитам» банк может предоставить кредит до 90% стоимости объекта недвижимости, то есть заемщику достаточно иметь всего 10% собственных средств. 
 
По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный+» устанавливается дифференцированная процентная ставка, уменьшающаяся после оформления ипотеки в пользу банка. Это означает, что изначально кредит предоставляется под одну ставку (16% годовых по «Ипотечному кредиту» и 15% годовых по кредиту «Ипотечный+»), а после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости процентная ставка, по заявлению заемщика, снижается на один процентный пункт и составляет 15% годовых по «Ипотечному кредиту» и 14% годовых по кредиту «Ипотечный+». 
 
По заявлению заемщика по «Жилищным кредитам» банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на два года с даты заключения кредитного договора. 
 
Одним из способов решения жилищного вопроса молодых семей вопроса являются кредиты на приобретение, строительство недвижимости «Молодая семья», предоставляемые семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста, либо неполным семьям (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста. 
 
Отличительной особенностью кредита «Молодая семья» является возможность использования при определении размера кредита доходов как супругов-членов молодой семьи, так и их родителей. То есть фактически число созаемщиков может достигать шести человек, что позволяет получать кредиты в большем объеме, чем при стандартных условиях. Поэтому кредит по программе «Молодая семья» могут получить и студенты, живущие на стипендию, при условии, что их родители будут оказывать им материальную поддержку при осуществлении расчетов по кредиту. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных «Кредиту на недвижимость». 
 
Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте на срок до 20 лет. При этом по желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка: 
 
- в погашении основного долга на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года. При этом срок кредитования может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки; 
 
- в погашении основного долга при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора — не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. 
 
Общее время отсрочки по уплате основного долга может составить до пяти лет (таким образом, реальный срок кредитования может составить 25 лет). 
 
Необходимый объем собственных средств по данному виду кредита составляет для молодой семьи с ребенком (детьми) всего 5% от стоимости приобретаемого жилья, при отсутствии детей — 10% стоимости. 
 
Данное направление кредитования очень перспективно. Учитывая спрос на жилье, рост заработной платы населения, а также изменения, которые с февраля внесены в условия жилищного кредитования населения Сбербанком России, позволяющие существенно увеличить суммы предоставляемых кредитов, планируется в 2010 году увеличить вложения в жилищное кредитование в три раза. Для этого, помимо стандартного кредитования населения на жилищные цели, планируется развивать индивидуальные программы жилищного кредитования с заинтересованными организациями на взаимовыгодных условиях. 
 
Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам представлены в табл. 7. 
Таблица 1 - Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам

 
 
 
* Единовременный тариф за ведение  ссудного счета, уплачиваемый  при получении кредита (его  размер на сегодняшний день  составляет 2% от суммы кредита,  но не может превышать 15 тыс.  руб.) 
 
* Плата за рассмотрение кредитной заявки (300 руб.), которая также уплачивается заемщиком единожды при получении кредита 
 
* В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту (от остатка ссудной задолженности). Погашение кредита возможно досрочно в любых объемах (плата за досрочное погашение не взимается) 
 
* Тарифы страхования залога устанавливаются страховыми компаниями, отобранными по итогам тендера, проведенного Сбербанком России на участие в страховании залогового имущества 
 
Одним из существенных недостатков ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ являются высокие процентные ставки. 
 
Это можно рассмотреть на условном примере. 
 
К примеру, в Сибирском Банке Сбербанка РФ берется ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % “годовых”. Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет. Простой расчету платежей долгосрочного кредита физических лиц представлен в табл. 2. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 2 – Расчет платежей долгосрочного кредита  физических лиц

 
 
 
Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный  кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это - 83 % от стоимости  приобретенной квартиры. Ежемесячная  сумма платежа в счет погашения  ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная  оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США (2900,04+4638,7). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ - 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). 
 
Кроме того в примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя. 
 
В итоге, ипотечный кредит обойдется заемщику в 13-15% “годовых”. Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб. Следовательно, ипотечный кредит лучше брать в рублях, хотя процентная ставка по рублевому кредиту по ипотеке значительно выше, но ведь инфляция со временем частично снизит расходы заемщика. А вот куда пойдет курс доллара за 15 лет, трудно предсказать. 
 
И все-таки, ипотечный кредит Сбербанка России, – это дорогое удовольствие. Ипотечный кредит по таким ставкам больше подойдет тем, кто имеет одно- или двухкомнатную квартиру, а хочет купить двух или трехкомнатную. Для большинства населения страны, сегодня ипотечный кредит, взятый в Сбербанке России без субсидий государства по процентам, реален только на покупку “одной комнаты”. 
 
Таким образом, можно сделать следующие выводы. 
 
Сибирский Банк Сбербанка РФ предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят. 
 
 
 
 
 
 

2.2 Анализ ипотечного  портфеля Сибирского  Банка Сбербанка  РФ 
Объем ипотечного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.08 составлял 30,6 млрд. руб., на 01.01.09 – 45,2 млрд. руб., на 01.01.10 – 74,5 млрд. руб. За 2010 год объем кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ увеличился на 47,7%, за 2008 год – на 64,8 % (табл. 3 и рис. 1). 
Таблица 3 – Динамика ипотечного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ

 
 
 
Остаток срочной ссудной задолженности  физических лиц Сибирского банка  Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.08 составлял 7,1 млрд. руб., на 01.01.09 – 14,6 млрд. руб., на 01.01.10 – 27,1 млрд. руб. (рис. 2) 

Рисунок 1 Динамика кредитного портфеля Сибирского Банка  Сбербанка РФ 
 

 
Рисунок 2 - Остаток срочной ссудной  задолженности физических лиц Сибирского банка Сбербанка РФ 
Остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным жителям Новосибирской, Кемеровской и Томской областей, превысил 27 млрд. руб. Кредитный портфель по кредитам физическим лицам вырос за 2010 год почти на 12,5 млрд. руб. Доля Сибирского банка на рынке кредитования населения по трем регионам на 01.10.2010 составила 57,74%, превысив данный показатель на 01.01.2010 в целом по обслуживаемому региону на 3,45 процентных пункта.[1] В 2010 году Сибирский банк значительно увеличил количество точек кредитования населения — с 92 (01.01.2010) до 146 (01.01.2011).  
 
Анализируя ипотечный портфель банка можно также отметить, что в 2004 году удельный вес просроченных ссуд составлял 1,45 %, в 2010году – 1,65 % (табл. 4). 
Таблица 4 – Удельный вес просроченных ссуд в структуре ипотечного портфеля Сибирского банка Сбербанка РФ

 
 
 
Сибирский банк Сбербанка России предлагает 16 видов кредитных продуктов целевой  и нецелевой группы. Два наиболее популярных кредитных продукта — кредиты на цели личного потребления и жилищные кредиты. Их доля в суммарном кредитном портфеле физических лиц по состоянию на 01.01.2010 составила 95,5%. 
 
В 2009 году, как видно из рис.2 доля жилищных кредитов, предоставляемых Сибирским банком Сбербанка РФ значительно увеличилась. 
 
Наибольший вес в структуре жилищных кредитов Сибирского Банка Сбербанка РФ занимают Ипотечные кредиты. 
 
Безусловно, процентные ставки данного вида кредитования на современном этапе еще высоки, ипотечное кредитование доступно лишь людям с доходами не ниже среднего уровня, кроме того, в настоящее время много недоработок в данной области кредитования, как в банковских технология кредитования, так и с законодательной точки зрения. Однако стоит отметить, что данный вид кредитования постоянно развивается, условия его улучшаются и это значит, что с каждым годом благодаря ипотечному кредитованию решить свои жилищные проблемы сможет все большее количество граждан. 
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Проблемы ипотечного  кредитования в  РФ на современном  этапе 
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки: 
 
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет). 
 
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов). 
 
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину. 
 
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.  
 
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.