Ипотечное кредитование в РФ

СПБГУАП                                             10-й факультет (заочное отделение)  
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По предмету: Финансы предприятия

На тему: «Ипотечное кредитование в РФ»

Студентка 4 курса        шифр 08/3725

Шарпаева Ольга  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург 2012

      Содержание 
Введение…………………………………………………………………………………....3 
 
Глава 1.  Ипотечное кредитование………………...………………………………………    

1.1.    История становления ипотеки в России……………………………………..…..5

   1.2.    Понятие и особенности ипотечного кредита……………………………………7 
 
   1.3.    Механизмы ипотечного кредитования…………………………..........................9 
 
   1.4.    Агентство по ипотечному кредитованию………………………………….…...12 
 
Глава 2. Анализ ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ….... 
           

2.1. Программы  ипотечного кредитования Сибирского банка  Сбербанка РФ…………………………………………………………………………………………...15 
 
 2.2.    Анализ кредитного портфеля Сибирского Банка Сбербанка РФ……………….19 
 
Глава 3.  Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России………………………………………………………………………………….. 
 
   3.1.  Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе………………24 
 
   3.2. Необходимость и перспективы развития ипотечного  кредитования  в России………………………………………………………………………………………..25 
 
Заключение………………………………………………………………………………….29

Список литературы………………………………………………………………………….31 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Ипотечное кредитование – это предоставление частным  лицам долгосрочных кредитов на покупку  жилья под залог самого приобретаемого жилья.  Для того, чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий.  Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога.  Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что.  Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Рассмотрим сначала  ситуацию с обеспечением ипотечного кредита.  Как уже было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая квартира.  Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь  возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать.  Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантированна Законом об ипотеке1.  В нем сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что «такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.» (ст. 78).

Понятно, что  это положение не работает.  Вынудить заемщика и членов его семьи подписать  такое обязательство до выдачи кредита  не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство  от вновь вселяемых людей?  А  если заемщик на суде скажет, что  его действительно вынудили подписать  какую-то бумажку, но жить ему негде?  Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище?  Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу  никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный  фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов.  Однако если такое жилье  не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными  и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто.  В развитых странах с большим  опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные  выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода.  В таблице приведена сумма  ежемесячных выплат в зависимости  от ставки процента и сроков при  кредите в 25 тысяч долларов.  Там  же указана требуемая величина доходов  для этих же условий.  Сегодня  наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет.  Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране.  В основном это квалифицированные  профессионалы – сотрудники иностранных  фирм и высшие менеджеры крупных  компаний.  Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.  При этом непонятно, надо ли проявлять  на государственном уровне такую  заботу о формировании ипотечных  систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема – наличие средств.  Принципиально все ипотечные  системы делятся на три большие  группы в зависимости от того, какие  средства используются на предоставление кредитов.  Одна из них, условно назовем  ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных  кредитов те же средства, что и для  всех прочих кредитов, то есть преимущественно  средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании  для ипотечного кредитования средств  институциональных инвесторов –  прежде всего пенсионных фондов и  компаний по страхованию жизни.

Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) – использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня  в России не может существовать ни одна из этих систем.  Посмотрим почему.

Расчет необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита

1. История становления ипотеки в России.
2.  
    
   Понятие «Ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.  
    
   В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.  
    
   Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.  
    
   В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.  
    
   В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.  
    
   На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").  
    
   Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.  
    
   Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.  
    
   В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.  
    
   На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. 
   

1.2.  Понятие и особенности ипотечного кредита. 
 
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. 
 
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. 
 
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты: 
 
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. 
 
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. 
 
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 
 
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. 
 
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. 
 
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом: 
 
 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; 
 
• функция обеспечения возврата заемных средств; 
 
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; 
 
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.  
 
Особенности применения ипотечного кредита. 
 
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита: 
 
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). 
 
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. 
 
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. 
 
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. 
 
2. Длительность срока предоставления кредита. 
 
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 
 
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер. 
 
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие: 
 
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья; 
 
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период; 
 
 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. 
 
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. 
 
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
1.3.  Механизмы ипотечного кредитования. 
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом. 
 
Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. 
 
Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. 
 
В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.  
 
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.  
 
Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных. 
 
Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги. 
 
Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья. 
 
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья. 
 
1.         Схема кредитования с оформлением Договора залога. 
 
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 
 
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). 
 
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий 
 
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; 
 
б)   проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). 
 
2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы. 
 
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения. 
 
Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. 
 
Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. 
 
Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. 
 
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. 
 
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной. 
 
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций. 
 
Данная схема заключается в следующем: 
 
1.                    Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку; 
 
2.                    Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически); 
 
3.                    На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.; 
 
4.                    Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю; 
 
5.                    Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации. 
1.4.  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию 
Непосредственной целью Агентства являются: 
 
·        создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; 
 
·        обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России; 
 
·        создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; 
 
·        создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой; 
 
·        формирование рынка ипотечных ценных бумаг. 
 
Согласно принятой концепции, повышению доступности ипотечных кредитов для населения и активизации банков как первичных кредиторов будет способствовать развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее – УСР ИЖК). УСР ИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. 
 
В целях формирования УСР ИЖК Агентством разработаны стандарты двухуровневой системы ипотечного кредитования, предусматривающие рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. 
 
Разработанные АИЖК и внедренные в практику «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов» обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В соответствии с этими стандартами в настоящее время выдаются кредиты в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации в рамках программы, реализуемой АИЖК. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рынка ипотечных кредитов и играет первостепенную роль для становления и обеспечения финансовой устойчивости УСР ИЖК. 
 
Основными характеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать: 
 
·        доступность для большинства банков – первичных кредиторов; 
 
·        внедрение бизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране; 
 
·        высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка; 
 
·        низкие транзакционные издержки; 
 
·        развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК. 
 
Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование. 
 
Основной задачей АИЖК в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов. 
 
В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка (банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка). 
 
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора – АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. Данный подход обеспечивает развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства. В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов – участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. 
 
Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора, – необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования. При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном  из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. 
 
Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального регионального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования. 
 
Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. 
 
Необходимо отметить, что в достижении максимального эффекта от реализации такого инструмента привлечения и вложения средств большую роль играют такие факторы, как прозрачность стандартов андеррайтинга, процедур предоставления кредита, оптимизация издержек по осуществлению всего ипотечного процесса, стандартизация и автоматизация механизма выдачи и обслуживания кредитов. Все это в последующем повлияет на качество сформированных кредитных пулов, издержки по их обслуживанию и, следовательно, на стоимость и объемы привлекаемых посредством секьюритизации ресурсов, что, в свою очередь, приведет к удешевлению кредитов и большей доступности жилья для основной массы граждан.