Методологія оцінки потенціалу підприємства

2.   ресурсно-індексний метод – поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкта. Індекси вартості - це відношення поточних (прогнозних)  вартісних характеристик об’єкта до базових аналогів-ресурсів.

3.   базисно-індексний метод – перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригувальних коефіцієнтів

4.   базисно-компенсаційний метод –облік окремих елементів кошторису та визначення додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.

5.   метод аналогових об’єктів передбачає наявність значної бази даних щодо реалізованих проектів та їх кошторисів, а також потребує визначення причин та розміру відхилень планових значень від фактичних протягом порівнянного проміжку часу.

Визначивши  на підставі кошторисів суму витрат на створення об’єкта оцінки, слід оцінити суму нагромадженого зносу  різних видів, кожен з яких можна  або усунути, або ні. традиційно виділяють  наступні види зносу:

-     фізичний – рівень фізичного руйнування об’єкта (утрата ним первинних техніко-експлуатаційних характеристик), зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів у процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкта від фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.

-     функціональне старіння – невідповідність габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об’єкта сучасним вимогам відповідно до його реального чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об’єкта визначають методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.

-     технологічне старіння – наслідок науково-технічного прогресу в різних сферах, який забезпечує створення нових, прогресивніших, дешевших та економічних аналогічних об’єктів, що виявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки.

-     зовнішнє (економічне) старіння (знецінення) зумовлене зовнішніми негативними ринковими чинниками: зміни попиту та пропонування, сприятливі умови фінансування аналогічних проектів тощо. Для оцінки зовнішнього зносу використовують метод капіталізації втрат в орендній платі, метод парного продажу, метод економічного життєвого терміну. 

2.3. Результатна оцінка потенціалу підприємства

          Результатний  підхід базується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. Це базується на твердженні, що потенційний власник-користувач не заплатить за об’єкт більше, ніж він очікує отримати від його господарського використання, тобто виходить з позиції корисності певних можливостей об’єкта.

                Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта:

де NCF   - чистий приведений потік капіталу

CF⁺  -  приплив капіталу підприємства за i- й рік (період)

CF^-  -   відплив капіталу підприємства за i - й рік (період)

n - кількість  прогнозних періодів оцінки

F_mi   - дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для i–го періоду за попередньо встановленою ставкою дисконта щодо базового періоду

                Специфіка оцінювання окремих об’єктів виявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують методи.

Економічна  сутність шести функцій грошової одиниці

         Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. 

     Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки.

   У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах – очікування, заміщення та попиту і пропонування.

           Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

            Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1.   загальний коефіцієнт капіталізації

2.   коефіцієнт капіталізації власного капіталу

3.   коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

4.   коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації:

1.   за ставкою дисконту

2.   на підставі порівняльного продажу

3.   методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо.

4.   метод вирахування

5.   метод пов’язаних інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів.

6.   метод Елвуда

7.   метод фінансових показників схожих підприємств

8.   метод ринкового мультиплікатора.

9.   метод внутрішньої ставки дохідності.

             У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

               Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу) є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів - аналогів через закритий характер такої інформації.

         Метод підсумовування (кумулятивної побудови) розглядає визначення коефіцієнта капіталізації за наступною схемою:

           Норма (ставка) відшкодування капіталу (метод прямолінійного відшкодування (метод Рінга), метод повернення за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда), метод повернення капіталу за фактором фонду відшкодування та базовою ставкою дисконту (метод Хоскольда))

             Порядок урахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації, має суттєве значення і може бути поданий у такій послідовності:

1.Визначення безризикової ставки капіталізації – ця ставка береться за базову та визначається на рівні ставок за валютними операціями на європейських ринках капіталу, з урахуванням ризику країни. За умов нашої національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.

2. Компенсація за ризик об’єкта – відображає рівень ризику інвестування капіталу в конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.

3. Компенсація  за низьку ліквідність – відображає рівень ризику іммобілізації капіталу в конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення  вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.

4. Компенсація за інвестиційний менеджмент – відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який постає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестора-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів, необхідну для його компенсації.

5. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов – відображає прогнозовані зміни вартості об’єкта під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

            Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою має назву  методу Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за формулою:

де С_В – ставка відшкодування капіталу;    

n_В – період повернення (відшкодування) капіталу (в окремих випадках – обернена величина від результативності його використання).

           Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда) передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:

де F₃ – коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту  r  та тривалістю періоду n.

                Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу за без ризиковою ставкою дисконту та проміжок часу, за який очікується повернути інвестований капітал.

           Інші методи побудови коефіцієнта капіталізації передбачають ознайомлення з таблицею щодо ризику різних груп інвестицій, таблиця 4.3.

Таблиця 4.3.

Коефіцієнти капіталізації відповідно до окремих  груп інвестицій