Отчет по производственной практике в ООО "Управдом" г. Ессентуки

     3.2 Цели и задачи управления многоквартирными жилыми домами 

     Основными целями управления многоквартирным  домом являются:

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
• решение вопросов пользования указанным имуществом;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

 

     

     

     

       
 
 
 
 

     

       
 
 
 

     Рис.3. Основные задачи управления многоквартирным  домом

 

     Для практической реализации поставленных целей и задач собственники помещений в многоквартирном доме должны осуществлять следующие функции по управлению многоквартирным домом:

     2. Технический контроль и планирование:

• планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
• технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
• иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

     3. Организация и обеспечение круглосуточного  аварийно-диспетчерского обслуживания  многоквартирного дома, включая  организацию работ по ликвидации  аварийных ситуаций и их последствий.

     4. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

• прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг,  связанных с управлением многоквартирным домом;
• работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом.

 

3.3Структура  технической эксплуатации и обслуживания объекта 

     Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного  содержания.

     Система технического обслуживания включает в  себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций.

     Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

     Санитарное  содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

     Задачи  эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказной работы конструкций здания; соблюдения нормальных санитарно-гигиенических условий и правильного использования инженерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.

     Техническое обслуживание зданий включает в себя работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке  инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем.

     Контроль технического состояния зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры подразделяются на общие и выборочные.

     При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении выборочных осмотрах подвергаются экспертизе отдельные конструкции.

     Внеплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью. 

     3.4 Способы управления жилыми многоквартирными  домами 

     Эффективное управление многоквартирными жилыми домами является одним из важнейших вопросов жилищно-коммунальной реформы. Качественное управление жилым домом призвано обеспечить надлежащее содержание общего имущества в доме, комфортное и безопасное проживание граждан. Жилищный кодекс предусматривает три вида управления многоквартирным жилым домом: управление жилым домом непосредственно собственниками, управление посредством ТСЖ, управление посредством управляющей компании.

     Раньше  напрямую с собственниками помещений  могли работать только государственные  или муниципальные службы заказчика. Частные управляющие организации должны были работать через ТСЖ, то есть в доме требовалось первоначально создать ТСЖ, а потом передавать управление в руки управляющей организации. Теперь же все управляющие организации любой организационно-правовой формы получили право заключать договоры управления как напрямую с собственниками помещений, так и через ТСЖ. Перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.

     Для сравнения способов управления (непосредственно  собственниками, правлением ТСЖ или  управляющей организацией)следует  обозначить три функции:

     1) непосредственно функция управления  домом (это планирование, организация  и контроль мероприятий, направленных на достижение цели управления домом — благоприятных и безопасных условий проживания граждан);

     2) функция надлежащего содержания  общего имущества дома (это планирование, организация и контроль мероприятий  по технической эксплуатации  общего имущества в доме);

     3) функция предоставления коммунальных  услуг (это планирование, организация  и контроль мероприятий по  обеспечению населения услугами  водоснабжения, водоотведения, отопления,  газоснабжения и электроснабжения).

     Существуют  два фактора, тормозящих процесс выбора способа управления- плохое состояние большого количества жилищного фонда и отношение самих граждан к этому вопросу.

     Теперь  рассмотрим подробнее способы управления жилыми многоквартирными домами. 

     3.5 Управление многоквартирными жилыми домами посредством ТСЖ 

      Администрация города поставила перед собой задачу улучшить состояние жилищного фонда, развивая альтернативный способ управления жилыми домами, через создание товариществ собственников жилья.

        На сегодняшний день в г. Ессентуки и станице Ессентукской создано 64 товарищества собственников жилья в обслуживании, которых находятся дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.

      Собственники домов, объединившиеся в товарищество, заинтересованы в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего недвижимого имущества, поэтому обеспечивают эффективное управление и обслуживание общего имущества. Известно, что дома, относящиеся к ТСЖ, находятся в лучшем состоянии и более качественно обслуживаются. Причина в том, что здесь жильцы самостоятельно нанимают рабочих, контролируют с помощью своего правления и ревизионной комиссии качество и выполнение работ. Управляющий проверяет – когда явился на работу сантехник, какие планы у электрика на ближайшие дни. Жильцы точно знают, кому и за что платят деньги. В доме чисто, красиво, уютно.

      Учитывая, что штат специалистов ТСЖ нанимается преимущественно из числа его  жильцов (для достижения оперативности  и качества выполнения заявок), имеющих  необходимую квалификацию, решается и вопрос создания новых рабочих  мест, то есть проблема безработицы в конкретном доме.

      При образовании ТСЖ создаётся юридическое  лицо со своим банковским счётом. Собственники жилья  через правление, распоряжаются  своими деньгами. Законом не запрещается  приватизировать землю вокруг дома.

      Для получения выгоды, ТСЖ вправе сдавать в аренду пустующие помещения, придомовую территорию в аренду или принять предложение какой-нибудь компании и повесить на здании рекламный щит, а прибыль использовать на нужды всего дома.

     ТСЖ вправе создать накопительный фонд, средства из которого пойдут на капитальный ремонт дома. Ревизионная комиссия, которая также выбирается на общем собрании, проводит проверки расходуемых средств.

     В устав ТСЖ можно вносить изменения  и исправления, не нарушающие установленный законом порядок.

      В настоящее время ТСЖ становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам. Несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг, существует ряд проблем, затрудняющих создание и деятельность жилищных товариществ:

      - отсутствует механизм государственной  регистрации кондоминиума, предусмотренный  в Федеральном законе Закон Российской Федерации от 24.12.92 г. N 4218-1 "Об основах Федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона №9-ФЗ);

      - высокая стоимость оформления  товариществ и регистрации недвижимого  имущества в кондоминиумах в  едином государственном реестре;

      - отсутствует финансово-организационный  механизм распределения и перевода  бюджетных дотаций (на эксплуатацию  жилья, его текущий и капитальный  ремонт, отдельные виды коммунальных  услуг и др.) непосредственно на  счет ТСЖ;

      - при создании ТСЖ квартплата в доме повышается. За счёт того, что на жителей лежатся дополнительные расходы в виде зарплаты председателю, правлению, бухгалтеру. Также необходимо уплачивать обязательные членские взносы;

      - не осуществляется бюджетное  финансирование возмещения стоимости текущего содержания жилья до уровня муниципального жилищного фонда.

      - отсутствует единая схема налогообложения  и бухгалтерского учета в ТСЖ;

      - учитывая состояние жилого фонда, создавать ТСЖ в доме, который разменял уже не один десяток лет, накладно, ведь ремонт, причём зачастую капитальный, придётся делать за счёт собственников;

      - мнение членов ТСЖ, оказавшихся в меньшинстве, остальных не интересует. Решив на общем собрании, что в дому нужны дорогостоящие изыски – пластиковые окна, декоративные растения и т.д., собственники будут платить независимо от того, есть у них финансовая возможность или нет. Материальные затруднения в расчёт не принимаются. Нет возможности возместить расходы - по суду арестуют имущество неплательщика. ТСЖ может столкнуться ещё с одной проблемой: с жильцами, которые не желают приватизировать квартиры. В данной ситуации товарищество организуется лишь из имеющихся собственников. В случае если человек не является собственником жилья, то он не участвует в общих собраниях жильцов. Однако решения собраний распространяются и на него тоже, поэтому он будет нести расходы, наравне с остальными, лишь за капитальный ремонт платить городу. Если учесть, что проживать по социальному найму остались практически пенсионеры, то есть малоимущие, то членам ТСЖ придётся оплачивать свои идеи самостоятельно;

      - возникают проблемы во взаимоотношениях  с предприятиями - поставщиками  коммунальных услуг, являющимися  естественными монополистами;

      -  расчёт за коммунальные услуги  идёт со всего дома, то есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключают всех, на дом ставится общий счётчик потребления воды (горячей, холодной), газа, электроэнергии, тепла (хотя поквартирные счётчики при этом остаются);

      - как юридическое лицо со своим счётом ТСЖ может обанкротиться, и здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома;

      - плохо информируется население  о реализации прав и обязанностей  по содержанию и эксплуатации  приватизированного жилищного фонда, недостаточна информация обо  всех положительных примерах деятельности ТСЖ и преимуществах самоуправления, поэтому низка его активность в создании товариществ;