Отчет по производственной практике в ООО "Управдом" г. Ессентуки

с последующей  его закольцовкой с подземным  газопроводом Д=89 мм и строящимся 50 квартирным домом.

      От  места врезки № 1 газопровод прокладывается по стене дома над окнами первого этажа, а далее в траншее. Защита от атмосферной коррозии надземного газопровода выполняется масляной краской в 2 раза. Для защиты подземного газопровода от почвенной коррозии предусматривается весьма усиленная изоляция. Газопровод будет находиться в зоне действия катодной установки полностью восстановленного катодного заземления.

      Внутреннее  газоснабжение выполнено по типовому проекту № 132-015 с.13.89 и 132-016 с.13.89. Для  учета расхода газа в каждой квартире устанавливается бытовой счетчик.

      Электроснабжение  и электрооборудование.

      Электроснабжение. Электроснабжение с потребной мощностью 70 кВт предусмотрено от проектируемой трансформаторной подстанции. Годовое потребление электроэнергии – 118,7 тыс. кВт час. По степени надежности электроснабжения объект относится к потребителям 3 категории. Для взаимного резервирования от проектируемого ТП до вновь построенного дома проектом предусмотрено проложить кабельную линию в 2 нити. Установленная мощность электроприемников составляет – 84 кВт.

      Коэффициент мощности – 0,96.

Напряжение  питающей сети – 380/220 В с глухозаземленной нейтралью трансформатора.

      Площадочные линии – 0,4 кв выполняются двумя  взаимнорезервируемыми кабелями. К прокладке приняты кабели АВВГ-3*70+1*35 мм². Максимальная потеря напряжения в вводе составляет – 2,9%.

      Для обеспечение надежным электроснабжением потребителей в вводном устройстве предусмотрен перекидной рубильник  типа ППЦ-32 на н=250А. Для наружного освещения дворовой площадки проектируется установка светильников типа РКУ-01-250 с лампами ДРЛ-250. Управление наружным освещение осуществляется вручную выключателями.

      Учет  расходуемой электроэнергии на общие  домовые нужды осуществляется счетчиками типа ЦЭ-685М, установленными в вводнораспределительном устройстве – 0,4 кв.

      Учет  электроэнергии, расходуемой по квартирам, осуществляется счетчиками типа ЦЭ-6827, установленными в вводах на каждую квартиру. Для организации расчетного учета проектом предусмотрена установка автоматической системы коммерческого учета электроэнергии (АСКУЭ) и системы УСПД с каналами программного обеспечения для обработки данных от электросчетчиков. 

      Электрооборудование. Внутренние электропроводки выполнены по типовому проекту серии 132. В хозяйственных кладовых освещение выполнено на напряжении 36 В проводом ВВГ. Прокладка провода по стенам  с закреплением на скобах производится снаружи.

      Молниезащита. Согласно инструкции РД 4.21.122-87, здание молниезащитой не оборудуется.

      Заземление. Для защиты от поражения электрическим током вводно-распределительные устройства соединяются с заземляющим устройством, выполненным возле здания. Система заземления TN.C.S.

      Слаботочные устройства.

      Телефонизация. Наружные сети выполняются в двухверстной подземной канализации из цементных труб кабелем ТПП-100*2*0,4. Ввод в здание осуществляется из подземной канализации с прокладкой кабеля снаружи по стене на уровне 2^го-3^го этажа на скобах. Абонентская проводка выполняется отдельно по заявке абонентов после ввода дома в эксплуатацию. Количество и типы телефонных аппаратов в квартирах определяются жильцами.

      Радиофикация. Наружные сети выполняются совместно в одной траншее с телефонной линией кабелем МРМ-2*1,8 в отдельной асбоцементной трубе. Разводка радиосети выполняется снаружи здания через согласующие трансформаторы ТАМУ проводом ПТПЖ-2*1,2 скрыто по типовому проекту серии 132.

     Телевидение. Для телевизионного приема предусмотрена установка на крыше антенны типа АТКГ. Внутренняя проводка выполняется кабелем РК по типовому проекту серии 132. Количество и тип телевизионных приёмников будут определены жильцами.

 

     2. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ  ПРЕДПРИЯТИЕМ 

     Термин  «управляющая организация» достаточно новый для жилищно-коммунальной отрасли современной России. Управляющими организациями на сегодняшний день могут стать не только муниципальные  унитарные предприятия, но и частные  структуры в форме ОАО, ЗАО, ООО, и даже индивидуальнее предприниматели без образования юридического лица (ИП, ЧП, ПБЮП).

      К достоинствам данного способа управления можно отнести:

      - собственникам не надо думать  и суетиться самим, всё придут  и сделают работники управляющей  компании.

      - серьёзная материальная база  организации позволяет выполнять  крупные работы;

      - если не устраивает управляющая  компания, то по истечении срока,  указанного в договоре (обычно  это год), имеется право её сменить.

     Существует  и ряд недостатков управления многоквартирными жилыми домами посредством управляющей компании:

     - отсутствие избираемого органа  самоуправления жителей, представляющего  и защищающего их интересы  в жилищной сфере;

     - практическая невозможность жильцам  повлиять на составление и  утверждение ежегодной сметы расходов на обслуживание домов, что затрудняет решение многих проблем в жилом комплексе;

     - если собственники не выбрали  форму управления домом, не  остановились на конкретной организации,  то за них это сделает мэрия. 

     Всего в Ессентуках насчитывается эксплуатационных организаций 4: «Управдом», «Жилищник», «Жилсервис», «Паритет».

      На  примере управляющей компании ООО  «Управдом» рассмотрим более подробнее  организационно- управленческую структуру  предприятия.

     

       

       

     

     

     

     

       

     

     

     

     

     

     

     

 

 

Рис.1 . Организационная структура управляющей компании ООО «Управдом» 

      В управляющей организации ООО «Управдом» имеются 43 штатных единиц  административного и технического персонала.

В управление компании находится 65 многоквартирных жилых домов,

расположенных в г.Ессентуки и станице Ессентукской. Площадь управления – 55445,72 кв.м.

     Размер  платы, установленный организацией «Управдом» за содержание и ремонт многоквартирных домов по г. Ессентуки  составляет 10 рублей за 1 кв.м общей  площади помещения в соответствии с договором.

      В соответствии с договором «Управдом»  обязуется оказывать услуги и  выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирных домах, а именно:

     -техническое  обслуживание (содержание) тепловой, водопроводной, электрической и канализационной внутридомовых сетей;

     -техническое  обслуживание (содержание) вентканалов,  дымоходов и строительных конструкций  здания;

     -уборку  придомовой территории;

     -еженедельную  сухую и влажную уборку подъездов;

     -дезинсекцию и дератизацию жилого здания;

     -начисление  и сбор платежей абонентов;

     -ремонт  подъездов;

     -текущий  ремонт конструктивных элементов  здания;

     -подготовка  к сезонной эксплуатации;

     Капитальный ремонт не входит в перечень предоставляемых  услуг компании.

     Отношения фирмы с подрядной организацией для проведения ремонтных работ и с МУП «Чистый город» на вывоз мусора, осуществляются на основе договоров.

 

      3. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

     3.1 Функции управления 

     Отправным моментом для определения объема и видов управленческих работ являются цели и задачи управления, которые обеспечивают  достижение эффективных результатов деятельности. Составной частью любого процесса управления вне зависимости от особенностей размера, назначения и формы собственности являются функции управления, среди которых выделяют планирование, организовывание, координацию, контроль и мотивацию.

     Планирование  – вид управленческой деятельности, связанный с составлением планов организации и  включающий в себя:

     -установку  целей и задач;

     -разработку стратегий, программ и планов для достижения целей;

     -определение  необходимых ресурсов и их  распределение по целям и задачам;

     -доведение  планов до тех, кто их должен  выполнять и кто несет ответственность  за их реализацию.

     Организовывание – формирование структуры организации, обеспечение всем необходимым предприятие – персоналом, материалами, оборудованием, зданиями, денежными средствами.

     Мотивация – это деятельность, имеющая целью  активизировать людей, работающих в  организации, побудить их эффективно трудиться для выполнения целей, поставленных в планах.

     Процесс мотивации включает:

     -установление  или оценка неудовлетворенных  потребностей;

     -формулировка  целей, направленных на удовлетворение  потребностей;

     -определение  действий, необходимых для удовлетворения потребностей.

     Рис.2. Взаимосвязь между функциями управления 

     Контроль  – это управленческая деятельность, задачей которой является количественная и качественная оценка и учет результатов  работы организации.

     Выделяют 2 основных направления контроля:

     -контроль  выполнения работ, намеченных  планом;

     -меры  по коррекции всех значительных  отклонений от плана.

     Главные инструменты выполнения этой функции  – наблюдение и анализ. Эффективно поставленный контроль должен иметь  стратегическую направленность, ориентироваться на результаты, быть своевременным и достаточно простым.

     Координация – это функция процесса управления, обеспечивающая бесперебойность и  непрерывность работы.

     Главная задача координирования – достижение согласованности в работе всех звеньев организации путем установления рациональных связей между ними.