Оценка недвижимости

 

Таблица 2 – Расчет физического  износа объекта оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Кол-во участков с разным износом, шт.	Расчетные удельные веса элементов, %	Физический износ по результатам  осмотра, %	Средневзвешенное значение физического  износа, %
Фундаменты	4	1	4	30	1,2
Стены, перегородки	16	1	16	25	4
Покрытия и перекрытие	18	1	18	15	2,7
Кровля,крыша	12	1	12	10	1,2
Полы	7	1	7	20	1,4
Проемы	10	1	10	20	2
Отделочные работы	8	1	8	30	2,4
Сантехн. и электрические устройства	16	1	16	35	5,6
Прочие работы	2	1	2	20	0,4
					21%

 

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются  полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф × 1,25, где: Иэ – экономический показатель износа; Иф – физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

 

Таблица 3 – Расчет стоимости  квадратного метра объекта оценки

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи  за 1м2		36×750= 27000	33×730= 24090	38×740= 28120	39×700= 27300	37×760= 28120
Права собственности		0	0	0	+5	0
Условия финансирования		0	-3	-5	0	-6
Состояние рынка		+10	0	0	+5	+10
Местоположение		0	+8	+15	-15	0
Физические характеристики		-15	0	-5	0	0
Экономические характеристики		0	0	0	0	0
Дополнительные компоненты стоимости		0	0	0	+5	0
Общая корректировка		-5%	+5%	+5%	0	+4%
Скорректированная цена		27000×0,95 =25650	24090×1,05 =25295	28120×1,05 =29526	27300×1= 27300	28120×1,04 =29245
Весовые коэффициенты	0,2	0,2	0,2	0.2	0,2	0,2
Итоговая стоимость	27403 за 1 м2

 

 

 

Таблица 4 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, р./кв.м	27000	24090	28120	27300	28120
Годовая арендная ставка, р./кв.м	9000	8760	8880	8400	9120
Коэффициент недоиспользования и  неплатежей, К1, %	10%-0,9	10%-0.9	15%-0,85	15%-0,85	10%-0,9
Коэффициент операционных расходов, К2, %	25-0,75	25-0,75	25-0,75	25-0,75	25-0,75
Ставка капитализации СК, %	9000*0,9* 0,75/27000 =0,225	8700*0,9* 0,75/24090 =0,245	8780*0,85* 0,75/28120 =0,2	8400*0,85* 0,75/27300 =0,196	9120*0,9* 0,75/28120 =0,219
СК средняя, %	0,22

СК = Арендная ставка×12×(1 –  К₁)×(1 – К₂)/С

0,225+0,245+0,2+0,196+0,219/5=0,22

 

Расчет стоимости  земельного участка:

 

1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,  

2)  ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;

3) ЧОДздан.=Сздан. × СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;

4) СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

5) Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

 

 

 

1. Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

4004234/0,205=19532848

    2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;

9209603-5205368=4004234

2. ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;

236607670×,22=5205368

3. СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

0,22-1/68=0,205=20,5%

4. Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

100-1,252×6% /1 = 68%

 

 

 

 

Таблица 5 – Расчет итоговой величины рыночной стоимости 

Согласование результатов
Подход:	Стоимость	Весовой коэффициент
затратный, р.:	43193621	0,33
сравнительный, р.	41104500	0,33
доходный, р.	41861831	0,33
Итоговая величина рыночной стоимости, р.                         42000000

 

 

Рыночная стоимость объекта  составила на 01.11 2012 г.

 

 

 

_________________________________________________________________________________

(прописью)

 

 

Отчет составил: _______________________________________________________________