Оценка недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Марта 2013 в 11:10, курсовая работа

Краткое описание

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
исследовать теоретическую основу оценки рыночной недвижимости;
дать характеристику объекту оценки и его окружению;
обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;
дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Содержание работы

Введение………………………………………………………………...…..…..2
1 Основы оценки недвижимости………………………………………..….....4
1.1 Сравнительный подход в оценке недвижимости…………...…....8
1.2 Затратный подход в оценке недвижимости……………………...10
1.3 Доходный подход в оценке недвижимости…………….........….13
2 Принципы оценки недвижимости………………………………................16
Заключение…………………………………………………………..…...........21
Список использованных источников………………………………….….....23
Приложение А: Оценка рыночной стоимости торгового
помещения ………………………… …………………………..…....….….....24
Приложение Б: Оценка рыночной стоимости офисного
помещения… .……………………………………………………...………….28

Скачать целиком (153.18 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Содержимое работы - 1 файл

МОЙ КУРСОВИК ОЦЕНКА.docx

— 166.42 Кб (Скачать файл)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

         В курсовой работе были рассмотрены основные понятия недвижимости и ее правовая характеристика, а также проведена оценка рыночной стоимости офисных помещений.

        В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Сравнительный подход особенно полезен  тогда, когда существует активный рынок  сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать  достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти  данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия  продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для  определения варианта наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных  расходах строителей на местном рынке  и т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все три подхода связаны  между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов  информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода  являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов  капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает  перед оценщиком различную перспективу. На совершенном рынке все три  подхода должны привести к одной  и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся  в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что цель курсовой работы достигнута, тема раскрыта.

 

 

 

 

Список  используемых источников

1.И.В. Мжельская  «Оценка доходной недвижимости»,Н. 2002,с.132

2.http://www.cfin.ru/appraisal/realty/profitable_realestate_valuation.shtml

3.http://www.ref.by/refs/alike/22588.html

4.http://www.cfin.ru/appraisal/realty/expenditure_realestate_valuation.shtml

5.http://www.cons-s.ru/service/estate

6.http://www.shortrent.ru/article/67/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение А : Оценка рыночной стоимости торгового помещения

 

Таблица 1 – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Общие сведения

Площадь земельного участка, га (1.5×Sзастройки)                                                                               600м2

Ставка налога на земельный участок, р./м2  (земельный налог 1,45%)                           7200×0,0145=104

Общая площадь помещений, м2                                                                                                                400м3

Строительный объем, м3                                                                                                                           240м3

Количество этажей                                                                                                                                       5

Затратный подход

Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р.                                                27,8×1,4=39

Восстановительная стоимость объекта  в 1969 г., р.                                                                  39×240=9360

Восстановительная стоимость в  ценах 1984 г. (К=1,20), р.                                                9360×1,20=11232

Индекс цен на СМР на дату оценки, ед.                                                                Индекс цен по НСО = 75

Восстановительная стоимость в  ценах на дату оценки, р.                                                11232×75=842400

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные  инженерные сети                  842400×15%=126360

Восстановительная стоимость с  учетом НДС (К=1,18), р.                         (842400+12360) ×1.18=1143136

Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.:                                                                          340200+215575=555775

 

электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)

Объем:                                                             30кВт×11340=340200

 

теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.) 

                                                                 0,25Гкал8×6200=215575

Прибыль инвестора, %                                                                                                                                 15%

Восстановительная стоимость, р.                                                        1,15× (1143136,8+555775)=1953748

Физический износ (К=1,25), %   Физ. выражение:                                                                    27,05×1,25=34

Функциональное устаревание, %.                                                                                                                 нет

Внешнее устаревание, %  

Накопленный износ, %                                                                                                                                    34

Стоимость улучшений, р.                                                                                      1953748× (1-0,33)=1309011

Стоимость земли, р.                                                                                                                                1309011

Стоимость, р.                                                                                                   1309011+16673628=17982639

 

Сравнительный подход

Стоимость, р./м2  

Средняя:    48589

Затраты нулевого периода             объект используется в соответствии с ЛНЭИ

Стоимость, р.                                             31138×400=12455200

 

Доходный подход

Арендная ставка, р./м2                                                                                                                                   880

Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т. р.       880×12×400=4224000

Потери, %                                                                                                                                                          15

Действительный валовой доход (ДВД), т. р.                                                             4224000×0.85=3590400

Операционные расходы, т. р. в том  числе:                                                                                             193529

 

налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости)                                     1309011×0,022=28798

 

налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости)              7200*600*0,0145=62640

 

страхование (0,5 % от восст. стоимости)                                                           1953748 ×0,005=9769

 

управление (2% от ДВД)                                                                                       3590400×0,02=71808

 

резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.)                                       1953748 ×0,0105=20514

 

тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные                   оплачивает арендатор

Чистый операционный доход, т. р.                                                                         3590400-193529=3396871

Общая ставка капитализации, %                                                                                                                     22

Затраты нулевого периода, р.                                                                                                                           0

Стоимость, т. р.                                                                                                          3396871/0,22=15440323


Таблица 2 – Расчет физического  износа объекта оценки

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Кол-во участков с разным износом, шт.

Расчетные удельные веса элементов, %

Физический износ по результатам  осмотра, %

Средневзвешенное значение физического  износа, %

Фундаменты

4

1

4

30

1,2

Стены

16

1

16

20

3,2

Покрытия и перекрытие

18

1

18

20

3,6

Кровля

6

1

6

30

1,8

Полы

7

1

7

35

2,45

Проемы

10

1

10

40

4

Отделочные работы

8

1

8

10

0,8

Сантехн. и электрические устройства

16

1

16

35

          5,6

Прочие работы

2

1

2

20

0,4

Крыша

6

1

6

20

1,2

Перегородки

7

1

7

40

2,8


Ценообразующий фактор

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Объект №6

Объект №7

Объект №8

Цена продажи

 за 1м2

36x850=

30600

33×87=

28710

36×86=

31140

39×820=

31980

35×820=

28700

37×840=

31080

38x880=33440

34x810= 27540

Права собственности

0

0

+8

+5

0

0

0

+7

Условия финансирования

0

-3

0

0

+5

-6

-5

0

Состояние рынка

+10

0

0

+5

0

+10

0

0

Местоположение

0

+8

-5

-15

-10

0

+15

0

Физические характеристики

-15

0

0

0

0

0

-5

-10

Экономические характеристики

0

0

0

0

0

0

0

0

Дополнительные компоненты стоимости

0

0

+8

+5

0

0

0

+7

Общая корректировка

-5%

+5%

+11%

0%

-5%

+4%

+5%

+4%

Скорректированная цена

29070

30145,5

34565,4

31980

27265

32323,2

35112

28642

Весовые коэффициенты

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Итоговая стоимость

 

31138 за 1м2

    



 

 

Таблица 3 – Расчет стоимости  квадратного метра объекта оценки

 

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются  полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф × 1,25, где: Иэ – экономический показатель износа; Иф – физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

 

 

Таблица 4 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Объект №6

Объект №7

Объект №8

Цена продажи, р./кв.м

 

30600

 

28710

 

31140

 

31980

 

28700

 

31080

33440

 

27540

Годовая арендная ставка, р./кв.м

10200

10440

10380

9840

9840

1080

10560

9720

Коэффициент недоиспользования и  неплатежей, К1, %

10%-0,9

10%-0.9

10%-0,85

10%-0,85

10%-0,9

10%-0,9

10%-0,9

10%-0,9

Коэффициент операционных расходов, К2, %

25%-0,75

25-0,75

25-0,75

25-0,75

25-0,75

25-0,75

25-0,75

25-0,75

Ставка капитализации СК, %

 

 

 

0,25

0,22

0,20

0,22

0,22

0,20

0,22

0,22

СК средняя, %

0,22


СК = Арендная ставка×12×(1 –  К1)×(1 – К2)/С

0,25+0,22+0,20+0,22+0,22+0,20+0,22+0,22/8=0,22

 

Расчет стоимости  земельного участка:

 

  1. Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,    
  2. ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;
  3. ЧОДздан.=Сздан. × СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;
  4. СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)
  5. Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

1)Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,  

3368073/0,202=16673628

2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;

         3396871 -28798=3368073

3)ЧОДздан.=Сздан. ×СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;

1309011×0,22=287982

4)СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

0,22-1/57=0,202=20,2%

5)Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

            Тост = 100-1,25×34% /1 = 57%

 

 

 

 

Таблица 5 – Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Согласование результатов

Подход: 

Стоимость

Весовой коэффициент

затратный, р.:  

17982639

0,33

сравнительный, р.

12455200

0,33

доходный, р. 

15440323

0,33

Итоговая величина рыночной стоимости, р.                          15292721≈15300000


 

 

Рыночная стоимость объекта  составила на 01.11.2012 г.

 

 

 

_________________________________________________________________________________

(прописью)

 

 

Отчет составил: _______________________________________________________________

(фамилия, инициалы, подпись)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение Б: Оценка рыночной стоимости офисного помещения

 

Таблица 1 – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Общие сведения

Площадь земельного участка, га (1.5*Sзастройки)                                                                                   2500

Ставка налога на земельный участок, р./м2 ( земельный налог 1,45%)                  7450×0,0145=108,025

Общая площадь помещений, м2                                                                                                                 1500

Строительный объем, м3                                                                                                                              4800

Количество этажей                                                                                                                                             4

Затратный подход

Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р.                                           33,2×1,4=46,48

Восстановительная стоимость объекта  в 1969 г., р.                                                        46,48×4800=223104

Восстановительная стоимость в  ценах 1984 г. (К=1,20), р.                                            223104*1,2=267725

Индекс цен на СМР на дату оценки, ед.                                                                 (индекс цен по НСО=75)

Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, р.                                           267725×75=20079375

Затраты благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети                   20079375×0,15=3011906

Восстановительная стоимость с учетом НДС (К=1,18), р                 (20079375+3011906) ×1,18=27247712

Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.:                                                                          340200+215575=555775

 

электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)

Объем:                                                   30кВт×11340=340200

 

теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.) 

                                                           0,25Гкал×86200=215575

Прибыль инвестора, %                                                                                                                                     15

Восстановительная стоимость, р.                                                       1,15× (27247712+555775)=31974010

Физический износ (К=1,25), %   Физ. выражение:                                                                        21×1,25=26

Функциональное устаревание, %.                                                                                                                нет

Внешнее устаревание, %  

Накопленный износ, %                                                                                                                                     26

Стоимость улучшений, р.                                                                                 31974010× (1-0,26)=23660767

Стоимость земли, р.                                                                                                                             23660767

Стоимость, р.                                                                                                 23660767+19532848=43193615

 

Сравнительный подход

Стоимость, р./м2  

Средняя:     27403

Затраты нулевого периода         объект используется в соответствии с ЛНЭИ

Стоимость, р.                                          27403×1500м2=41104500

 

Доходный подход

Арендная ставка, р./м2                                                                                                                                  700

Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т.р          700×12×1500=12600000

Потери, %                                                                                                                                                         15

Действительный валовой доход (ДВД),т.р.                                                           12600000×0,85=10710000

Операционные расходы, т. р. в том  числе:                                                                                           1500397

 

налог на имущество(2,2% от остаточной стоимости)                                 23660767×0,022=520537

 

налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости)                 108,025×2500=270063

 

страхование (0,5 % от восст. стоимости)                                                       31974010×0,05=159870

 

управление (2% от ДВД)                                                                                 10710000×0,02=214200

 

резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.)                                   31974010×0,0105=335727

 

тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные                  оплачивает арендатор

Чистый операционный доход, т. р.                                                                    10710000-1500397=9209603

Общая ставка капитализации, %                                                                                                                0,22

Затраты нулевого периода, р.                                                                                                                        0

Стоимость, т. р.                                                                                                         9209603/0,22=41861832

Информация о работе Оценка недвижимости