Оценка недвижимости

Содержание

 

Введение………………………………………………………………...…..…..2

1 Основы оценки недвижимости………………………………………..….....4

1.1 Сравнительный подход  в оценке недвижимости…………...…....8

1.2 Затратный подход в  оценке недвижимости……………………...10

1.3  Доходный подход в оценке недвижимости…………….........….13

2 Принципы оценки недвижимости………………………………................16

Заключение…………………………………………………………..…...........21

Список использованных источников………………………………….….....23

Приложение А: Оценка рыночной стоимости торгового          

помещения ………………………… …………………………..…....….….....24

Приложение Б: Оценка рыночной стоимости офисного

помещения… .……………………………………………………...………….28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

             Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. 

В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев, когда  возникает необходимость оценить  рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится  ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению.  
          Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.  
        Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.  
   Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 

• исследовать теоретическую основу оценки рыночной недвижимости;         
• дать характеристику объекту оценки и его окружению;
• обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех                                                                                               общепринятых подходов; 
• дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

      

              

 

 

 

 

 

1 Основы оценки недвижимости

 

            Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.

     Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав.

      Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующие сведения:

• состав оцениваемой недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;
• характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;
• состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей недвижимости;
• перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность в которых возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

     Оценщик запрашивает у Заказчика копии следующих документов, в зависимости от особенностей оцениваемого объекта:

• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
• договор аренды земельного участка,
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
• иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.
• документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки – договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы;
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.
• кадастровый план земельного участка
• ситуационный план земельного участка,
• генеральный план,
• иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;
• любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;
• сведения для оценки общеплощадочных сетей -            общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам), диаметр и материал труб.глубина заложения труб, дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов, колодцев);
• дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты оценочных работ;
• заключение инженерно-технических служб (ответственного  лица) о состоянии объектов оценки (по возможности).

    Информация для  оценки объектов незавершенного строительства включает:

• расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и  диаметра труб и т.п.);
• дата начала строительства;
• сумма капитальных вложений, разнесенная по годам строительства;
• фактический процент  выполненных работ по состоянию на дату оценки;
• фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.

      Информация, предоставленная заказчиком, должна  быть подписана уполномоченным  на это лицом и заверена  в установленном порядке. В  таком случае она считается  достоверной, если у оценщика  нет основания считать иначе.

     Оценка объектов, сделки с которыми возможны  без регистрации прав на земельный  участок (например, встроенных жилых  и нежилых помещений), осуществляется  исходя из сложившихся условий  оборота таких объектов.

     Оценка недвижимости  с неоформленными правами на  земельный участок проводится  с учетом установленных действующим  законодательством прав и обязанностей  собственника улучшений в отношении  земельного участка.

   Отчет об оценке (развернутый отчет) составляется  в соответствии с требованиями  законодательства РФ, регулирующего  оценочную деятельность, и национальных (федеральных) стандартов оценки  и содержит следующие разделы:

• Основные факты и выводы;
• Задание на оценку;
• Сведения о заказчике оценки и об оценщике;
• Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки;
• Применяемые стандарты и правила оценочной деятельности;
• Описание объекта оценки и возможные варианты позиционирования объекта оценки на рынке недвижимости;
• Анализ рынка объекта оценки;
• Описание процесса оценки;
• Согласование результатов оценки;
• Приложения/Документы.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1 Сравнительный подход

 

                   Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

                  Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

                  Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

                                                                                                       (1)

  где Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

ΣD – сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности.

             Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучение рынка;
2. Сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;
5. Установление стоимости объекта оценки.

                 Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

                 Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.

                Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.

               Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

                Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.    Важный момент здесь – это определение поправочных коэффициентов.

                 Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

 

 

 

 

 

 

1.2 Затратный подход

 

                  Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.     Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

                Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

               Основные этапы применения затратного подхода:

       1)оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

       2)оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

       3)расчет выявленных видов износа;

       4)оценка рыночной стоимости земельного участка;

       5)расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

   Необходимо учитывать,  что во многих случаях затратный  подход к оценке недвижимости  не отражает рыночную стоимость,  так как за траты инвестора  не всегда создают рыночную  стоимость из-за разницы в издержках  на воссоздание сопоставимых  объектов, и, напротив создаваемая  стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.