Общий срок реализации подпрограммы 2002 – 2010 года.

1. 2002 – 2003 года – реструктуризация задолженности, оздоровление предприятий жилищно-коммунального комплекса;
2. 2003 – 2004 года (для предприятий) – ликвидация дотационности, совершенствование механизмов социальной защиты населения.

2003 – 2006 года  – развитие конкурентных отношений,  переход к профессиональному  управлению жилищным фондом, развитие  концессионных механизмов, полномасштабный переход к системе персонифицирования счетов;

3. 2006 – 2010 года – обеспечение мероприятий, направленных на устойчивое функционирование жилищно-коммунального комплекса.

Создание  конкурентной среды  в жилищной сфере

Создание ТСЖ и  УК (с принятием нового Жилищного  Кодекса в 2005 году).

Внедрение конкурсных процедур отбора.

Федеральные стандарты  – применяются для расчёта  финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ.

Региональные стандарты - применяются для расчёта финансовой помощи, передаваемой из бюджетов субъектов РФ в местные бюджеты.

Реновационные процессы в воспроизводстве  жилищного фонда

Сущность  и место реновационных  процессов в воспроизводстве  жилищного фонда

Концепция устойчивого  развития, как сбалансированной реализации экономических, социальных и экологических  целей, предполагает переход от экономики  использования ресурсов к экономике  их системного воспроизводства. Главным  принципом устойчивого развития является удовлетворение потребностей живущих поколений без ущерба для возможностей удовлетворения потребностей будущих поколений. Главной целью  функционирования жилищного комплекса  является воспроизводство жилищного  фонда и жилищной среды. В рамках жилищного комплекса, осуществляются все стадии воспроизводственного процесса: производство, распределение,  обмен, потребление. Воспроизводственный процесс в жилищной сфере имеет существенные особенности:

1. Воспроизводство жилья имеет выраженную региональную специфику, поскольку региональный жилищный комплекс является подсистемой региональной социоэкологоэкономической системы и тесно связан с другими региональными комплексами;
2. Процессы производства и распределения жилищ могут осуществляться практически параллельно, а не последовательно, так как реализация жилья происходит на всех стадиях инвестиционного цикла, даже при практически нулевой товарной готовности;
3. В рамках жилищного комплекса осуществляется воспроизводство не только жилой недвижимости, но и жилищных услуг, при этом можно говорить о том, что процессы производства, распределения и потребления жилищных услуг происходят одновременно, т.е. в воспроизводственном цикле жилищных услуг эти стадии совпадают.
4. Распределительные процессы осуществляются в рамках первичного рынка жилья (это касается и социального жилья, которое, прежде чем быть передано в пользование на условиях социального найма определенным категориям граждан, должно быть приобретено органами государственного управления на рынке жилья;
5. Жилище является благом, которое потребляется в течение длительного периода времени, поэтому стадию потребления следует рассматривать, как стадию использования жилья
6. В силу длительности жизненного цикла жилища, зачастую превышающего продолжительность жизни потребителя, возможно неполное повторения воспроизводственного цикла на стадиях распределения, обмена и использования жилья;
7. Необходимость поддержания потребительских характеристик жилья на протяжении всего периода его использования приводит к необходимости частичного повторения стадий производства жилья;

Рассматривая воспроизводство  жилья можно говорить о дополнительной стадии в воспроизводственном цикле  в жилищной сфере – стации реновации. Выделение реновации в качестве отдельной стадии означает физически  разделение стадий производства на 2 части, а именно: строительство новых  объектов и частичное повторение производственных процессов на протяжении жизненного цикла жилых зданий с  целью поддержания потребительских  характеристик объектов. Таким образом, под реновацией жилищного фонда  следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских  свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда  новыми элементами или объектами. Таким  образом, реновация жилищного фонда  в более широком смысле означает обновление жилой среды, которая  определяет условия и качество жизни  человека. Понятие реновации охватывает все способы замещения выбывающих элементов жилищного строительства: реконструкцию, модернизации, капитальный  ремонт, новое строительство  и  реставрацию жилых зданий. Если рассматривать  реновацию применительно к отдельному объекту, то под реновацией жилого здания следует понимать процесс обновления здания, путем замены физически и  морально изношенных конструктивных и  инженерных элементов здания и поддержания  его потребительских свойств.

Способы и методы реновации  жилищного фонда

Способы осуществления  реновации жилищного фонда, как  обновления жилой среды, можно разделить  на 2 группы: экстенсивные и интенсивные.

Экстенсивные способы  реновации жилищного фонда обеспечивают увеличение соокупности существующих жилых зданий и требуют как  правило селитебных территорий.

Интенсивные способы  реновации обеспечивают повышение  эффективности использования существующих жилых зданий за счет восстановления или улучшения их потребительских  качеств. При этом под новым жилищным строительством понимается возведение новых жилых объектов, осуществляемое на впервые освоенных или на освобожденных  от существующей застройки и повторно используемых земельных участках. Под  расширением жилых зданий понимается создание дополнительных жилых помещений  путем строительства вставок, пристроек  к существующим жилым зданиям.

Под реконструкцией жилых зданий понимается переустройство существующих объектов, которое может  осуществляться путем перепланировки помещений, усиления несущих конструкций, возведения надстроек и пристроек, устройство дополнительного инженерного  оборудования или систем благоустройства, устройство новых теплозащитных  фасадных систем. Реконструкция позволяет  в значительной степени устранить  физический и функциональный износ  жилого здания и продлить срок его  эксплуатации. Модернизация жилого здания, как правило, ограничивается перепланировкой  внутренних помещений и совершенствованием существующих инженерных систем. Модернизация позволяет обеспечить улучшение  потребительских и эксплуатационных качеств жилого здания без перестройки  этого объекта, т.е. позволяет устранить  его функциональный износ. Капитальный  ремонт – это комплекс работ по устранению физического износа объекта  или его отдельных частей, не связанных  с изменением основных эксплуатационных показателей здания. Капитальный  ремонт может включать усиление несущих  конструкций, замену отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Реставрация – это  комплекс исследовательско-проектных  и производственных работ, проводимых на жилых объектах, памятниках истории  и культуры в целях обеспечения  их сохранности и историко-культурной ценности. В настоящее время, в  связи с нарастающим физическим и моральным износом жилищного  фонда, все более значимыми становятся интенсивные способы реновации (реконструкция  и модернизация). Актуальность этой проблемы сегодня очевидна, поскольку значительная часть жилищного фонда городов РФ представлена домами, не соответствующими современным требованиям комфортности, эстетичности, экологичности. Существующий жилищный фонд является очень ресурсоемким, поглощает огромное количество энергетических ресурсов, отвлекая на дотирование этих затрат около 1/3 местных бюджетов. Поэтому реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий позволяют решить не только градостроительные задачи, но и задачи ресурсосбережения в процессе эксплуатации жилищного фонда. Как правило, интенсивные способы реновации жилищного фонда характеризуются меньшей капиталоемкостью, осуществляются в более короткие сроки, не требуют вовлечения в городскую застройку дополнительных земельных участков.

Реконструкция и модернизация жилого фонда в современных  условиях в России

Нарастание физического  и морального износа жилых домов  определяет необходимость проведения работ по их модернизации и реконструкции. Требования к эксплуатационным качествам  и инженерному оборудованию жилья  постоянно повышаются. Отставание качества существующего жилищного фонда  от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены, в первую очередь, на снижение морального износа.

Реконструкция жилых  зданий – это комплекс организационных  и технологический мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа здания в  целом или отдельных их элементов  и систем. В процессе реконструкции  производят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного  благоустройства. Изменение объемно-планировочных  характеристик жилого здания при  реконструкции может сопровождаться и изменение его объёма и назначения. В настоящее время реконструкция  жилых зданий является одним из главных  направлений сохранения старого  жилого фонда, улучшения качества жилья, его комфортности и надёжности.

Отсутствие в 90-ые годы возможности для широкого развития строительства нового жилья, в виду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций  и появления небольших, которые  не в состоянии выполнить большие  объёмы строительно-монтажных работ, делает путь реконструкции жилья  вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек  зрения. С экономической точки  зрения, реконструкция жилья даёт возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилищного  фонда страны без особ крупных  капитальных вложений. С социальной точки зрения, реконструкция жилья  ведёт к смягчению напряженности  в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем  или иным обстоятельствам были утрачены. С политической точки зрения, осуществление  реконструкции жилищного фонда  всегда обеспечит успех и авторитет  руководителя государства, региона, города, предприятия.

Наиболее актуальной в социальном отношении и экономически целесообразной является деятельность по реконструкции домов, построенных  по типовым проектам первого поколения. Это вызвано следующими обстоятельствами:

1. Эти здания, хотя и морально устарели, обладают ещё достаточным запасом прочности, что позволяет осуществлять разнообразные виды строительных работ;
2. Эти здания с широким применением железобетонных элементов, что позволяет использовать мощности многих ДСК и заводов ЖБИ, которые не загружены заказами;
3. Дома первых массовых серий строились компактно, образовывались целые жилые районы, что делает возможным поставить процесс реконструкции на поток;
4. Инженерная инфраструктура этих районов, построенных в 60-ые годы, менее изношена, чем в центральных районах города, что даёт большие экономические преимущества.

В настоящее время  остаётся актуальным вопрос о соотношении  реконструкции и нового строительства.

Наиболее спорной  в области реконструкции жилого фонда остаётся степень определения  границ её целесообразности, в силу высокой остаточной стоимости здания, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки – мероприятие  заведомо невыгодное. Реконструкция  и модернизация существующего жилого фонда позволяют сократить объёмы финансирования, одновременно решая  две проблемы: сохранение и обновление жилищного и обеспечение его  прироста. При сравнении стоимости  затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство  объектов, по данным Российской академии архитектуры и наук получены следующие  результаты:

Как видно из таблицы, среди перечисленных методов  преобразования жилой застройки, реконструкция  является наиболее капиталоёмким вариантом, что объясняется сложностью и  масштабностью мероприятий, входящих в е состав. Вместе с тем, себестоимость  площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при  новом строительстве. Таким образом, реконструкция является той областью строительной деятельности, которая  позволит наиболее рационально использовать финансовые ресурсы для получения  наибольшего социального эффекта.

Однако путь реконструкции  не всегда приемлем, выбор способа  преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной  оценки стоимости работ. Как правило, работы по реконструкции считаются  рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания. На эффективность реконструкции  оказывает влияние и временные  границы её проведения, так реконструкцию  полносборных зданий целесообразно  проводить в период 30-60 лет с  начала эксплуатации. За пределами  указанного срока эффективность  её существенно снижается, поскольку  потребляется больший объём ресурсов для преодоления физического и морального износа. Степень износа также диктует условия выбора между новым строительством и реконструкцией здания. Возможность обновления экономически оправдана в том случае, если физический износ конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию признаются экономически нецелесообразными и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением нового жилого объекта, отвечающего современным эксплуатационным требованиям.

Говоря о методах  реконструкции типового жилищного  фонда, следует отметить ряд оптимальных  решений и способов его преобразования, разработанных РААСН:

1. Перепланировка квартир, включая их объединение большей стоимости и в прежних габаритах здания;
2. Увеличение квартир благодаря пристройки эркеров, лоджий и прочих конструктивных элементов;
3. Пристройка к торцам зданий одноэтажных объемов в небольших учреждениях предприятий обслуживания;
4. Пристройка к зданиям с одной или двух длинных сторон дополнительных пролётов с полной перепланировкой квартир и превращения здания в ширококорпусные дома;
5. Надстройка дополнительных этажей и мансард с организацией новых квартир.

По мнению специалистов наиболее перспективными и экономически выгодными представляются два последних  варианта реконструкции.

Организация и управления жилищным строительством в  современных рыночных условиях

Управление  воспроизводства  жилищного фонда  в России на федеральном  и муниципальном  уровне

За период перехода к рыночным отношениям управление строительством претерпело значительные изменения: была ликвидирована единая система планирования и фондового распределения материально-технических  ресурсов, прекращено прямое административное воздействие на деятельность строительных организаций. В настоящий момент государственное регулирование  строительной отрасли включает :